拆遷第一市菏澤的棚改神話

金羊毛工作坊

投資者的私人訂製

也正是在2016、2017年連續拿下全國設區市城市棚改之首後，媒體報導，“中國拆遷第一市”的戲稱開始在菏澤人的口中慢慢傳開。

取消限售的山東菏澤：棚改開工量全國第一，賣地總量全國第二

澎湃新聞記者 計思敏2018-12-20 20:42 來源：澎湃新聞

我們先看幾張圖——

樓市高壓下，抑製樓市投機的“限售”調控政策在年底出現首個鬆綁跡象。

12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

這距離菏澤市“限售”政策頒布僅一年多的時間。

樓市調控“不放鬆”、調控舉措不是“裝裝樣子”的喊話猶言在耳，為何菏澤這麽快取消“限售”？

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉指出，菏澤儘管是四線城市，但這幾年在土地供應、棚改上，絕對的“帶頭大哥”。

棚改開工量全國第一

菏澤，古稱曹州，位於山東省西南部，魯蘇豫皖四省交界地帶。

“菏澤在全山東是屬於經濟欠發達區域。儘管菏澤的人均GDP在山東省排名靠後，但這幾年的房地產市場發展如火如荼。因為房地產帶來的投資熱也使得這2年菏澤的經濟發展速度在山東全省領先。”中原地產首席分析師張大偉表示。

據當地媒體報導，菏澤市在過去三年間對棚改項目大力推進，棚改規模連續兩年位居全國設區市首位。與其他山東省內限售城市的棚改完成情況相比，菏澤市的棚改完成情況遠遠領先，是第二名青島的三倍之多。

據菏澤政府公開數據統計，2015年菏澤市完成棚改20960戶，2016年完成62066戶，2017年菏澤全市棚戶區改造項目133個，開工計劃涉及182287戶（套）。過去三年，菏澤累計實施棚戶區改造項目309個，完成徵收27.4萬戶、4135萬平方米。特別是2016年以來，全市完成徵收25.3萬戶、3910萬平方米；安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套，貨幣補償5.4萬套。

也正是在2016、2017年連續拿下全國設區市城市棚改之首後，媒體報導，“中國拆遷第一市”的戲稱開始在菏澤人的口中慢慢傳開。

然而，今年8月份，國家明確提出，住宅供應量大的城市，要退出棚改貨幣化。

“棚改貨幣化退出是個大事情。因為，三四線樓市火爆，之前孱弱的需求能夠支撐起來，最關鍵的就是，貨幣和信用的‘加速器’效應，棚改貨幣化就是這樣一種‘加速器’。貨幣一旦大規模地進入，需求就爆棚起來了，房價上漲和預期上漲形成循環，預期的自我實現進一步加速這個循環，本地剛需、投資客、返鄉置業、外地投資客蜂擁而入，多少供應都可以一夜之間吸納完畢。但是，若貨幣化退出，就相當於釜底抽薪，貨幣和信用的‘加速器’效應一旦沒有了，房價上漲預期就沒有了。此時，即便是少量的供應也呈壓頂之勢。”李宇嘉指出。

李宇嘉稱，需求回落了，原來預計的需求都消失了，自住需求相對穩定和飽和。未來接盤的，必須是投資需求了，所以就必須要鬆綁限售。

而菏澤市回應堅持取消限售的一大理由歸因為是棚改貨幣化補償市民的迫切願望。

12月19日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布“菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規定的情況說明”，“說明”指出，2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定頒布後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。

按照2017年11月6日發布的《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號），其中第14條指出：對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。

二手房掛牌成交低迷

限售政策是本輪調控中的重要特點之一，而山東省則是限售重點調控的省份。

據不完全統計，從2017年至2018年，山東省17城有濟南、青島、威海、東營、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂九個城市進行了限售政策。菏澤是早期進行調控的城市之一。

從當前菏澤的新房市場和二手房市場來看，市場均處於下行趨勢。

從諸葛找房中心監測的菏澤近一年二手住宅掛牌價來看，2017年11月實施限售政策後二手住宅掛牌價連續兩個月微跌，此後受春節假期迎來返鄉置業高潮及其他原因影響，菏澤二手住宅掛牌價格不斷攀升。2018年7月份以來受731政治局會議中“遏製房價上漲”的表態之後，房價上漲預期逐漸打破，以及棚改貨幣化安置改革政策等的影響價格持續下跌，二手住宅價格近三個月價格低位徘徊，市場下行趨勢明顯，觀望情緒漸濃。

不過，按照菏澤市住建局的說法，之所以取消“限售”是因為受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，決定取消已頒布的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

近兩年土地成交量激增，市場下行去化壓力大

為菏澤率先取消“限售”埋下伏筆的還有土地供應情況。

據機構統計數據，近兩年菏澤政府大量推地，土地成交量激增。住宅用地的成交宗數以及成交的規劃面積連年上漲。據諸葛找房中心統計2017年菏澤住宅用地成交243億，成交規劃建築面積2358萬平方米，2018年截止到目前土地成交額達到了444億之多，成交的規劃建築面積4074萬平方米。預計未來兩年有70萬套左右的建案入市。

這一體量放眼全國，2017年全國住宅用地成交TOP10，四線城市菏澤排到第十位，前面是重慶、武漢、鄭州、徐州、蘇州、西安、成都、昆明和杭州等熱點二線城市。

2018年上半年，全國住宅用地成交TOP10，菏澤排到了第二位，第一位是重慶，第三到第十分別為鄭州、武漢、寧波、成都、青島、西安、徐州、杭州。

諸葛找房中心認為，但伴隨著2017年以來大量的土地入市成交，土地供應過多，去化周期將變長。在業內人士看來，前一輪的去庫存提前透支了部分市場需求，疊加棚改貨幣化安置的改革，未來去化壓力較大。

菏澤取消“限售”的另一原因或也與政府對房地產的依賴度高相關。

從菏澤的土地收入相對於財政收入的比例來看，土地收入相對於財政收入的比例連年上升。數據顯示，2017年土地收入相對於財政收入的比例達到了146%。從菏澤歷年來的土地成交額情況來看，2016年以來土地成交額連年增長，2017年以來成交額激增，2018年截止到現在，土地成交額已經達到了444.38億元，預計今年土地收入相對於財政收入的比例進一步提高，政府對房地產依賴愈加嚴重。

哪些城市會堅持不住？

在張大偉看來，限售是2017年來，這一輪全國百城調控的最標誌性政策，也是房住不炒的最典型政策，限制購入後必須持有一定時間，減少降低了投資需求，對於抑製市場有很大影響。據不完全統計，全國累計有超過90個城市發布了限售政策，大部分熱點城市均執行了限售政策。

張大偉稱，如果菏澤政策落地執行，那麽後續效仿的城市將非常多，在全國有90多個不同級別城市執行了限售政策，山東之前省內包括青島、濟南、威海、聊城、濱州、德州、東營、菏澤8個城市有限售政策，除了青島、濟南外，都與菏澤城市級別相當。如果按照菏澤城市的標準，全國起碼有30個城市以上有取消限售的可能性。

李宇嘉舉例指出，比如河南駐馬店、平頂山、安陽、濮陽、商丘、新鄉；安徽的安徽：淮北、阜陽；湖北的襄陽、宜昌；江西的九江、宜春、上饒、贛州；江蘇的徐州等。

“這些地方有幾個共同的特徵，一是都是三四線城市，二是都是人口大省（返鄉置業量大），三是很多是老工業城市（棚改體量大）。”

張大偉指出，全國房地產市場的政策底部已經出現，未來大幅度寬鬆可能性不大，但各種微調將頻繁出現。從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。

不過，也有不少業內人士指出，從政策預期看，寬鬆政策全面出現可能性不大。

10月29日，針對未來房價走勢，新華社發表署名文章表示，中央遏製房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄

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