今年土地流標數量翻倍，房企變得更理性了嗎？

今年土地流標數量翻倍

在樓市調控的打壓下，土地市場“平淡”已久，高價地近乎絕跡。不僅如此，流標、流拍的現象明顯增多。

在經歷了長期調控的“洗禮”後，房企真的變理性了嗎？

來源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）

記者丨張敏 北京報導

編輯丨張偉賢

“很久沒有見到‘地王’了。”北京某知名房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，在樓市調控的打壓下，土地市場“平淡”已久，高價地近乎絕跡。以往“眾星捧月”般的搶地場面已非常罕見。

不僅如此，流標、流拍的現象明顯增多。

中原地產發布報告稱，截至11月20日，今年一二線城市住宅土地流標鋼彈267宗，創最近6年來最高紀錄，同比上漲152%。

易居克而瑞的數據也顯示，僅在今年10月，重點監測的336個城市就流拍156幅地塊。

房企拿地預算收緊、土地出讓條件苛刻，被認為是流拍情況增加的主因。

除熱點一二線城市之外，三四線城市的土地流拍數量也明顯增加。一些相對不夠優質的地塊“無人認領”，似乎成為今年土地市場的常態。

在經歷了長期調控的“洗禮”後，房企真的變理性了嗎？

“量價齊升”仍是主流

圖片來源 / 圖蟲

在中原地產統計的一二線城市中，昆明、石家莊的土地流拍、流標數量都超過了20宗，太原、合肥、寧波也都在15宗以上。一線城市中，北京和廣州分別流拍了6宗和7宗。

按照該機構的統計，截至11月20日，今年三四線城市流標住宅土地906宗，相比去年同期的766宗，上漲了18%。

易居克而瑞的一份報告也指出，今年10月，重點監測的336個城市共流拍156幅地塊，其中66幅為政府撤牌或回收地塊。在其余的流拍土地中，僅昆明就流拍了34宗，成為“重災區”。

在流拍背後，是土地溢價率的不斷下滑。

易居克而瑞指出，今年10月，336個城市經營性用地的平均溢價率，已經從5月的接近40%，下降到10.4%，創最近兩年多來的新低。

考慮到樓市調控對企業融資和銷售端帶來的影響，這種情況不難理解。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導記者表示，土地流拍增多的主要原因在於：

“房地產企業資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的限價、限售等政策使得開發商回款壓力越來越大。”

但實際上，流標、流拍情況的增多，並不意味著土地市場轉淡。今年以來，土地市場仍然呈現出量價齊升的局面。

國家統計局的數據顯示，今年前10月，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%；土地成交價款11695億元，增長20.6%。以此推算，前10月房企土地購置均價5325元/平方米，同比上漲4.6%。

自然資源部下屬的中國土地勘測規劃院也指出，今年第三季度，全國主要監測城市的住宅地價水準為6977元／平方米，環比上漲2.13%，同比上漲10.15%。

上述機構的統計口徑和統計結果各不相同，但均反映出一個“悖論”：一方面，土地交易量價齊升；另一方面，溢價率下降，流拍、流標現象增多。

市場存反彈動力

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張大偉認為，這種“悖論”的出現，在某種程度上源於供應端的變化。

在監管層的督促下，今年以來，各熱點城市土地供應規模明顯增加，很多城市的供應量達到歷史新高。

中國土地勘測規劃院指出，今年第三季度，106個主要監測城市的房地產用地供應面積為1.63萬公頃，環比增長18.37%，同比增加30.87%。

供應面積創2014年以來歷年同季度最高。

這給了房企很大的選擇余地。前述房企人士表示，“以往北京的土地供應節奏比較慢，企業經常處於‘翹首以盼’的狀態。現在供應節奏加快，最近一年都沒有出現明顯的‘斷供’。”

但這些土地的條件苛刻，使得其品質大不如前。在易居克而瑞指出，在10月份的流拍地塊中，東莞、中山這類熱度較高的三四線城市，由於出讓規則中有“自持5萬平方米商業”或“需要成屋銷售”等原因而導致無人參拍。

該機構指出，以此來看，土地溢價率下降不僅受到市場、企業方面因素的影響，土地出讓條件嚴苛也是導致盈利難度加大、溢價率下滑的原因。

房企對這種情況可謂又愛又恨。一方面，經過近幾年的放量銷售，大型房企普遍需要補充土地儲備，而土地出讓規模增加，正符合企業的胃口。

“大房企儲備土地可以應付兩年的項目開發，但依然需要補充庫存。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示。

另一方面，由於資金狀況收緊，房企對地價的承受能力變弱；土地出讓條件苛刻，使得企業十分謹慎。多位房企人士向21世紀經濟報導記者反映，今年以來土地出讓底價明顯提高，附加條件增多，考慮到限價等因素等影響，企業拿地的實際成本並不低。

分析人士認為，這也是造成“流拍增多、溢價率下降、地價上漲”的主要原因。

雖然是各種因素倒逼的結果，但土地市場的確正在趨於理性。歐陽捷認為：

“流拍土地增多並非是樓市下行的信號，也非房企資金短缺，恰恰相反，這是土地市場理性的信號。”

中國土地勘測規劃院也指出，隨著房地產調控政策的延續，預計市場將進一步回歸理性，住宅地價漲幅或將進一步回落。

但該機構同時指出，這種情緒並不穩定，“當前樓市庫存去化基本完成，市場出現根本性轉向的趨勢尚不明確，對上漲過快的城市仍需重點關注，堅持整體導向和分類調控。”