多城調整土拍規則 土地溢價率年內首次回調

近期，以二線城市為代表的土地市場持續高熱，熱點城市紛紛加碼調控政策，調整土拍規則，以致5月地價漲幅有所趨緩，溢價率也迎來了2019年來首次回調。

克而瑞研究中心近日公布的數據顯示，5月全國336城土地成交共計3296幅，環比上漲18%，同比增加19%；成交建築面積為20818萬平方米，環比上漲16%，同比上漲了4%。

在成交單價方面，5月受監測城市的成交樓板價達到2832元/平方米，環比增加4%。從漲幅來看，5月環比漲幅下降了5個百分點，明顯收窄。

從城市來看，5月一線城市土地供應量和成交量迎來大幅回升，但溢價率下降至7.2%，主要是因為出讓地塊多為底價成交的非核心區域的商辦用地及保障性宅地；二線城市方面，為了防止熱度再度攀升，大多數城市紛紛減緩了優質地塊的供應，並采取限價競拍方式，5月成交量價小幅下滑，溢價率也進一步下滑；三四線城市供應放量帶動整體成交量價持續上漲，成交溢價率也維持在20%以上，環比上月僅下降0.2個百分點。

近期，以二線城市為首的土地市場持續高熱，為遏製地價持續上揚，多城調整了土拍規則。近日，東莞調整土拍規則：在網上報價達到上限後，不再接受最新報價，開通網上終次報價功能，轉為競終次報價，終次報價則以“最接近平均價者得”。

“東莞土拍新規的落地，很大程度上與土地市場持續火熱有關。”克而瑞研究中心分析師馬千里分析認為，今年4月，東莞一幅商住用地，經過27家房企62輪爭奪，最終以16089元/平方米的樓面價出讓，溢價率高達75.8%。5月，東莞地市進一步升溫，土拍競爭趨於白熱化。

“除了東莞，今年上半年地市高熱的城市還有不少，多個二線城市土地成交溢價率均超20%，其中表現最為突出的當屬合肥，前5月溢價率高達79%。另外，南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市的土地市場熱度也較高。”馬千里分析表示，不少城市住宅市場成交同步放量，這些熱點城市也對土拍規則進行了調整。

其中，對土地拍賣規則的調整，以調整最高限價、限制競拍資格最為常見。馬千里分析指出，這類限制主要是為了提高入場門檻，減少參與土拍的企業數量。例如，合肥禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地拍賣，杜絕“圍標”，違者兩年不得參與合肥市範圍內的土地競拍。

近期，杭州的土地溢價率上限也有所調整，將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%。蘇州則進一步收緊了成屋銷售價格門檻，超過市場指導價5%-10%需工程竣工驗收後，方可申請預售許可。

“各類土拍新規在一定程度上可以減少對地價的盲目追高，短期內有助於緩解地市高熱現象，但並未對市場長期走向產生實質性作用。”馬千里認為，要維持地價平穩，關鍵要適度加大土地供應，平衡土地市場供求關係。