調控倒逼土地市場降溫： 前8月流標流拍數量翻倍

本報記者 張敏 北京報導

導讀

樓市調控的持續深入，正在倒逼土地價格下調。而在經過“大浪淘沙”後，實力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的最好機會。

長期樓市調控對樓市的壓製，已經悄然傳導至土地市場。

中原地產近日發布數據顯示，今年以來，土地市場流標流拍數量明顯增多。其中，前8月，一線城市經營性用地流標流拍13宗，去年同期只有4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標流拍的土地宗數漲幅均超100%，“地王”已經許久不見於市場。

分析人士指出，這一方面是由於土地出讓條件變得苛刻，另一方面則是因為房企的資金狀況趨於緊張。在樓市調控不斷深入的大背景下，土地市場正在走向理性。

對於志在擴張的大中型房企來說，土地市場降溫則十分理想。在近期的中報業績會上，不少房企都表示，“現在是補充庫存的好時機”。

“土豪”變理性

近期的土地市場表現十分平淡，低價成交、流標、流拍已成常態。

8月28日，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓10宗地塊，總出讓面積67.61萬平方米。最終，7宗成功出讓（其中6宗底價成交），2宗流拍，1宗拍至熔斷。

同日，廣州從化“火界”地段10萬平米2宗商住地遭遇第七次流拍。

8月29日，江蘇常州武進區一宗宅地進行競拍，出讓面積6.06萬平方米，最終，由於無房企報名參與競價，該地塊遭遇流拍。

8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌後成功出讓。

根據中原地產的統計，今年前8月，一線城市經營性用地流標流拍13宗（有7宗出現在北京），去年同期只有4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。

中原地產指出，流標流拍的土地品質普遍不佳，多具有遠郊地段、配建規模大、權屬關係複雜等特點。與此同時，部分地塊掛牌價格過高，土地交易規則苛刻，也是導致企業放棄的因素。

據悉，為控制地價過高，熱點城市普遍對土地設定最高限價，同時提出配建等要求。如溫州於8月30日推出主城區一宗地塊，採用“限房價、競地價”的方式公開出讓，同時要求配建一定規模的安置房，以及9班製幼稚園和菜市場一處（商業類）。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，房企資金壓力偏大，也是土地交易價格下降的原因。他表示，雖然房企账上有錢，但未必能動。“因為銷售回款作為項目預收账款被納入監管資金，只能按進度提取。账上不能動用的錢越來越多，越大的房企账上越有錢，也許現金越短缺，因為還要繼續投資、拓展業績。”

“錢少了，土豪也理性了。”歐陽捷表示。

某大型房企西安區域負責人向21世紀經濟報導記者表示，房企拿地時，會考慮未來銷售的因素。因為限價政策比較嚴厲，所以就算地塊優質，企業也普遍不會冒險去高價拿地。

補庫存時機已至

對於志在進一步擴張的房企來說，機會已經到來。

8月28日，合景泰富在香港舉行中期業績會。集團主席孔健岷表示，現在是拿地的好時機，“因為現在拿地相對來講比較劃算，很多是底價成交。”合景泰富地產業務首席執行官蔡風佳進一步補充道，“以前都是搶地，現在變成選地，特別是下半年到明年上半年，為我們選地提供了更多的機會、更多的方式。”

隨著房地產業競爭日趨激烈，對規模的追求再度成為行業主旋律。易居克而瑞統計，截至目前，有超過六十多家的房企提出了近一兩年內實現千億的計劃，多為中型規模房企。

從兩年前開始，部分企業就已經著手補充庫存。但相比之下，如今的補庫存時機似乎更為成熟。

歐陽捷也認為“現在正是淘好地的季節”。原因在於，樓市調控的持續深入，正在倒逼土地價格下調。而在經過“大浪淘沙”後，實力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的最好機會。

值得注意的是，熱點城市庫存規模的下降，也使得此時補倉具有更好的前景。

根據國家統計局的數據，截至今年7月末，全國建案待售面積為54428萬平方米。不僅創下近48個月的新低，與最高點時（超過7億平方米）相比，下降了近3成。

上海易居研究院近日發布的報告也指出，截至2018年7月底，100 個城市的新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米， 連續36個月同比下跌，並回落到了七年前（相當於2011年11月）的水準。

該機構指出，雖然推盤節奏在加快，但今年以來新房市場仍是供小於求的趨勢。且100個城市新房庫存去化周期僅為9.6個月，明顯低於12-16個月的合理區間。

該機構指出，庫存市場的基本面正發生根本性的變化，由以前的“過剩”進入到“缺貨”階段。在呼和浩特宣布“停止去庫存”後，未來會有更多的城市提出這一政策思路，這也將有助於市場供應的增加。