劃重點
騰訊科技訊 美國當地時間周三，辦公空間共享巨頭WeWork正式向美國證券交易委員會（SEC）提交了FORM S-1招股書，證券代碼為“WE”，但沒有提及在哪家交易所進行首次公開募股（IPO）。
WeWork在招股書中未透露發行價格區間、發行量等信息，但計劃發行三類股票，並籌資10億美元，不過最終發行金額預計至少要高出三倍。在未來提交的補充文件中，WeWork將會披露上述數據。
WeWork在招股書中披露，該公司打算將此次發行的淨收入用於一般公司用途，包括營運資金、運營費用和資本支出。在使用之前，我們打算將此次發行的淨收益投資於短期、投資級、計息工具或以現金形式持有。
投資者對WeWork的商業模式持懷疑態度，他們預計WeWork可能會從公開賣空者那裡獲得與電動汽車製造商特斯拉的類似待遇。這就是為何該公司計劃在IPO期間通過獲得60億美元的信貸額度來增加現金緩衝的原因之一。
2019年上半年財務數據
——2019年上半年收入約15億美元，較上年同期的7.6億美元相比翻了一番；
——2019年上半年總支出約為29億美元，其中租金成本在持續增高，WeWork在2019年上半年租金成本超過12億美元，較上年同期的6億美元增長了一倍。此外，WeWork的代理費用、人員管理等費用也在持續高速上漲。
——2019年上半年淨虧損達9億美元，與去年同期的7.2億美元相比增長25%；
——截至2019年6月31日，WeWork手頭現金及現金等價物為24.7億美元，流動資產總額超過30億美元；
——截至第二季度末預收账款達到40億美元，高於2018年底的26億美元，這些都是涉及“不可撤銷的合約承諾”。
WeWork規模
——WeWork共有52.7萬名會員，而2018年6月底為26.8萬名，2018年12月底為40.1萬名；
——WeWork40%的會員被認為是企業客戶，因此這有助於對抗WeWork依賴科技初創公司的說法；
——WeWork在29個國家和地區的111個城市擁有528家分店。
股權結構
WeWork自2010年成立以來，已經籌集了超過80億美元的風險投資，包括今年早些時候軟銀(SoftBank)的注資，估值為420億美元。
其中，We Holding是WeWork的最大股東，分別持有公司A類股2428730股、B類股111848498股。該公司由WeWork聯合創始人兼首席執行官亞當·諾伊曼(Adam Neumann)控制，他本人也持有WeWork大量股票，包括2428730股A類股、112507371B類股以及1062578股C類股。
諾伊曼是公司僅剩的三位聯合創始人之一，他實際上控制著公司股票投票權。諾伊曼去年沒有領取工資，並同意在上市後將自己的股票鎖定一年。因此，諾依曼將有能力控制提交給股東批準的事項結果，包括董事的選舉。作為一家創始人主導的公司，我們相信這種投票結構符合我們在創造股東價值方面的利益。
WeWork表示，由於亞當將控制大部分投票權，WeWork將成為上市公司治理規則下的“受控公司”。因此，該公司可能會選擇不遵守某些公司治理標準，例如董事會不會建立全部由獨立董事組成的薪酬委員會、提名和公司治理委員會等。
紐曼(與妻子麗貝卡)還承諾在IPO 10周年前向慈善事業捐贈至少10億美元。如果沒有捐贈，他的投票權就會被削減。正如紐約科技公司的一位首席執行官在閱讀了S-1之後所說的那樣：“這是一場獨角戲，也是整個IPO中最大的隱含風險。”
除此之外，軟銀是WeWork最大的外部股東，持有A類股113988653股；其次為Benchmark和摩根大通，它們分別持有32645314股、18542307股A類股。WeWork早期投資人、Benchmark資本合夥人布魯斯·鄧利維(Bruce Dunlevie)持有32645314股A類股。
以下為招股說明書全文內容摘要：
我們是一家致力於最大限度地發揮全球影響力的社區公司，我們的使命是提升世界的意識。我們建立了一個全球平台，支持增長，分享經驗和真正的成功。我們為會員提供靈活訪問美麗空間的能力，一種包容的文化以及富有靈感的社區活力，所有這些都通過我們廣泛的技術基礎設施連接起來。我們相信，我們的公司有能力提升人們的工作、生活和成長方式。
2010年初，我們在紐約市格蘭街154號向我們的第一個會員社區敞開了大門。最初，我們的會員主要是自由職業者，初創企業和小企業。在過去的九年中，我們在履行使命的同時，迅速擴大了業務規模。今天，我們的全球平台在29個國家和地區的111個城市、528個地點整合了空間、社區、服務和技術。我們的52.7萬名會員代表全球多個行業的企業，其中包括38%的全球財富500強企業。我們致力於以更低的成本為世界各地的會員提供更好的工作環境。
我們已經證明，社區、靈活性和成本效益可以惠及從全球公民到全球企業的每個人的工作場所需求。我們開創了一種“空間即服務”的會員製模式，該模式提供了協作文化的好處、根據需要靈活擴展工作空間的能力以及全球社區的力量，所有這些都是以更低的成本實現的。通過大規模的迭代產品開發和對技術基礎設施的大量投資，我們已經證明了我們可以用更少的錢構建更好的解決方案。我們正在改變全球人們的工作方式，在這個過程中，我們顛覆了世界上最大的資產類別——房地產。
我們從不同的角度看待空間，即將其作為一個將人們聚集在一起，建立社區和提高生產力的地方。從哲學上講，我們相信能給工作場帶來舒適和幸福。我們雇用了500多名設計師和建築師，他們堅持不懈地創造出美麗而簡單，高雅而又令人感覺舒適的空間，全球化但依然具有本地特色的獨一無二的空間，所有這些都是在沒有相關費用的情況下以高質量交付的。
接下來，我們增加了由2500多名訓練有素的社區經理組成的團隊，他們通過協作促進人際聯繫，並在個人和專業方面全面支持我們的會員。最後，我們堅持不懈地致力於改善會員體驗，將產品和服務添加到我們的平台中，無論是通過自己構建、收購還是建立合作夥伴關係獲得。整個會員體驗由旨在使我們的會員管理自己的空間、彼此之間建立聯繫以及獲得產品和服務的技術提供動力，所有這些都旨在提高我們的會員的生產力、幸福感和成功。
技術是我們全球平台的基礎。我們專門構建的技術和運營專業知識使我們能夠快速擴展我們的核心服務，即“空間即服務”產品，同時提高我們解決方案的質量並降低查找、構建、填充和運行空間的成本。我們擁有大約1000名工程師、產品設計師和機器學習科學家，他們致力於構建、集成和自動化我們用於運營業務的複雜系統。因此，與傳統的替代方案相比，我們能夠以更低的價格向我們的會員提供優質的體驗。
自從公司成立以來，我們已經有了很大的發展。自2014年以來，我們的會員基礎每年增長超過100%。我們花了七年多的時間才實現10億美元的運轉率收入，但隻用了一年多點兒就達到了20億美元的運轉率收入，僅僅6個月就實現了30億美元的運轉率收入。
在給定的城市中，我們在戰略上聚集的位置越多，我們的社區就會變得越大，越有活力。這種集群效應提高了我們產品的品牌知名度，使我們能夠實現規模經濟，進而推動我們全球平台的更強貨幣化能力。我們在現有市場和新市場內採用深思熟慮的城市擴張戰略，以實現全球規模。我們相信，運營效率和全球規模的優勢使我們能夠捕獲對我們的“空間即服務”產品成倍增長的需求。
隨著我們的擴展，我們繼續以強勁的速度增加新會員，同時也加強了我們與現有成員的關係。在2018年增加的新會員中，35%歸因於2017年底已經成為成員的組織。在我們的會員社區中，我們擁有很高的保留率和不斷擴展的關係，反映出會員對我們平台的高滿意度。
大型企業越來越認識到我們作為全球平台的價值主張。通過我們的“空間即服務”模式，我們可以在倫敦提供總部，在北京、柏林或布宜諾斯艾利斯提供衛星辦公室，或者在舊金山提供按需工作站。通過我們的各種空間解決方案，我們可以在靈活且具有成本效益的基礎上滿足企業的獨特需求，並在全球範圍內提供服務。
我們幫助放大和激發企業文化，激發創新，提高生產力，幫助組織吸引和留住人才。截至2019年6月1日，我們40%的會員來自員工超過500人的組織(我們稱之為企業會員)，比2017年3月1日的20%翻了一番。我們期待企業繼續成為我們增長最快的會員類型。
我們通過各種方式將我們的平台貨幣化，包括銷售會員資格，向我們的會員提供輔助增值產品和服務，以及將我們的全球平台擴展到工作之外。今天，我們在全球平台上為各種空間解決方案簽署了更多的多年期會員協議：我們的會員協議的平均承諾期幾乎翻了一番，從2017年12月1日的約8個月增加到2019年6月1日的15個多月。這造促使預收账款快速增長，我們預計這將推動經常性收入和現金流的增加，並提高我們的收入可見性。截至2019年6月30日，我們的預收账款達到40億美元，大約是2017年12月31日5億美元的8倍。
我們努力經營我們的業務，以便每個新地點都能促進我們長期財務業績的增長。在初始投資之後，每個額外的地點不僅吸引新會員加入我們的平台，將收入加入我們的損益表中，而且一旦達到盈虧平衡點，就會變得有利可圖。隨著我們經歷每個位置的不同生命周期階段，現金流從查找和構建階段的流出(在此期間我們進行投資以擴展我們的位置組合)轉變為在填充和運行階段(我們尋求將我們的平台貨幣化)流入。
隨著我們在現有市場內建立和開設更多地點，擴展到新市場並擴展我們的產品和服務套件，我們為我們的會員增加了更大的平台價值，並為我們平台的增量貨幣化創造了額外的能力。截至今天，我們估計我們在全球280個目標城市的市場滲透率約為0.2%。我們打算繼續部署資本，依靠我們迄今開發的經驗、專業知識、品牌和規模來增長和快速開設新的地點。我們將利用我們的領導地位，通過在現有市場和新市場的增長、擴大我們的解決方案的範圍以及我們為會員提供產品和服務來抓住全球機會。
我們繼續從我們的數據和經驗中學習，利用我們專門設計的技術和使命驅動的團隊，對推動我們會員成功和執行的因素進行創新。我們相信，通過繼續重新創造工作的未來，我們已經奠定了利用我們重要市場機會的基礎。
我們才剛剛開始。
潛在機遇
我們正在重塑人們的工作方式，改變個人和組織與工作場所的聯繫方式。我們剛開始的時候，很明顯，市場上現有的解決方案不能滿足現代勞動力的需求，也沒有提供個人和組織成長和成功所需的社區、靈活性和全球移動性。與其將靜態解決方案鎖定在長期租約中，我們想象的是工作的未來：動態的，精心設計的工作空間，以更低的成本，一套增值的產品和服務，所有這些都由數據、分析和深度集成的技術推動，幫助我們的會員釋放創造力和生產力。
我們相信以下趨勢正在推動工作的重新發明，並將使我們能夠繼續發展我們的業務：
1）城市化：人們正在向全球主要城市中心遷移，優先考慮更多的服務可獲得性和更多的人與人之間的聯繫。
2）全球化：通過貿易和資本、人員和信息的跨境流動，世界之間的聯繫日益緊密。
3）獨立的勞動力：人們越來越多地從事獨立的工作。
4）靈活的解決方案：越來越多的個人和組織希望通過將長期租賃轉換為靈活的解決方案來降低固定成本，這些解決方案可以節省資本的方式根據其不斷變化的空間需求進行擴展和收縮。
5）工作場所文化：人們越來越多地尋求將工作體驗人性化的環境。
6）共享經濟：人們在對價值、質量和多樣性渴望的驅使下表現出更大的分享意願。
市場規模
由於我們集成解決方案(空間、社區、服務和技術)的價值以及我們全球平台的規模，個人和組織直接求助於我們來解決他們的工作空間需求。因此，我們能夠在適當的時間，以適當的價格聚合需求，並將個人或組織匹配到適當的空間。通過扮演這種需求聚集者的角色，我們能夠從戰略上選擇增長的地點和速度。
在截至2019年6月1日我們擁有空間的111個城市中，我們估計大約有1.49億個潛在會員。對於美國城市，我們根據美國人口普查局的“美國企業統計調查”的數據，根據估計的案頭工作數量來定義潛在成員。對於非美國城市，我們認為國際勞工組織定義的特定職業中的任何人，包括經理、專業人員、技術人員和輔助專業人員以及文書支持人員，都是潛在會員，因為我們假設這些個人需要能夠獲得辦公桌和其他服務的工作空間。我們認為這是我們的潛在市場，因為我們的會員涵蓋各種各樣的專業和行業，我們為不同類型的個人和組織提供的廣泛解決方案，以及不斷開發新的解決方案以滿足會員的需求。
我們預計將在現有城市大力擴張，並在最多169個其他城市開展業務。我們評估新城市的擴張基於多種標準，主要是我們對潛在會員需求的評估，以及將該城市作為我們地理位置組合組成部分的戰略價值。根據Demographia和經濟合作與發展組織的數據，我們已經確定了我們的市場機會，瞄準280個目標城市，估計潛在會員總數約為2.55億人。
在將我們截至2019年6月30日的6個月中每個WeWork會員的平均收入應用於我們現有111個城市的1.49億潛在會員身上時，我們估計潛在的市場機會為9450億美元。在我們全球280個目標城市的約2.55億潛在會員中，我們估計潛在的市場機會為1.6兆美元。
與傳統的替代方案相比，我們能夠以更低的價格為我們的會員提供優質的體驗。來自CBRE Group和Cushman&Wakefield的數據表明，在擁有數據的155個全球城市中，我們擁有現有或計劃地點的雇主，每年在每位員工的入住費方面的加權平均支出約為11700美元。通過將平均員工佔用成本應用於我們現有111個城市的1.49億潛在會員身上，我們估計總機會價值為1.7兆美元。在全球280個目標城市的約2.55億個潛在會員中，我們估計總商機為3兆美元。
我們相信，這些商機反映了雇主願意花費的金額，並為我們提供的巨大機會，即通過額外的解決方案、產品以及服務來獲取更大的錢包份額。我們相信，鑒於我們強大的品牌以及相對於我們作為“空間即服務”模式先驅的顯著先發優勢，我們將能夠從每位員工的現有支出中獲取部分份額。
我們相信，我們在這個市場的領先地位，我們預計這將受益於趨勢，使工作重新被發明，這為我們提供了巨大的潛在機遇，以推動我們繼續增長。根據我們的計算，我們已經在全球280個目標城市實現了約0.2%的總商機，即使在我們的十個最大市場，我們今天也只有0.6%的滲透率。
隨著我們的業務規模不斷擴大，我們的會員社區已經從主要是自由職業者、初創企業和小企業擴展到全球企業。根據美國人口普查局、歐統局和世界銀行的數據，我們估計我們的目標會員中有38%（即9800萬人）來自企業。
“空間即服務”是進入工作類別的一個切入點。隨著我們的商業模式的發展，我們的物理平台不斷發展，我們的會員群不斷擴大，我們期望使用同樣的需求聚合原則來繼續提供不斷增長的產品和服務組合，以滿足我們會員的需求。我們相信這些產品和服務將成為更高利潤率收入增長的驅動力，進一步增加我們的機會。
建立社區
9年前，我們的使命是創造一個人們為了生活而工作的世界，而不僅僅是為了謀生。我們相信，如果我們創建一個社區，幫助人們有目標地生活，我們就能對世界產生有意義的影響。從我們開始的那一刻起，我們就堅信有一種沒有得到充分服務的創業精神。我們知道世界各地的創業者都在尋找更好、價格更低的工作場所解決方案。
我們首先在紐約建立了社區，然後是舊金山、洛杉磯、波士頓和西雅圖。2014年，我們做出了一個大膽的決定，在向世界各地的城市擴張的同時，在美國建立我們的品牌和存在。我們從倫敦開始，緊隨其後的是特拉維夫，到了2016年，我們在亞洲的第一個分店上海和在拉丁美洲的第一個分店墨西哥城都相繼開業。
隨著我們全球社區的發展，我們意識到社區、靈活性和成本效益可以滿足各種規模組織的員工需求。2016年，我們實現了又一次飛躍，作出戰略決策，擴大我們的重點，以滿足更廣泛的組織，特別是企業的需求。企業組織越來越多地尋求經濟高效、靈活且可擴展的工作場所解決方案和工作場所環境，以培養強大的社區、提高工作效率和提高員工參與度。我們的全球平台直接有效、即時地滿足了企業組織的這些需求。
我們的社區團隊體現了我們多樣化會員基礎的活力和精神。他們不僅是強大的運營者，也是被連接和授權他人的機會所激勵的任務驅動型個人。他們每天都在工作，全面支持我們的社區，了解我們的成員的個人和職業目標，規劃當地體驗和活動，推薦服務，並在能夠相互幫助的會員之間充當媒介。
我們將社區技術整合到我們所有的運營中，以進一步提升我們為會員提供的價值。我們的WeWork應用程序使我們的會員可以輕鬆預訂空間，與其他成員聯繫以獲得建議或服務，並發現各種活動。為了創造最好的會員體驗，我們努力將人類的判斷力和創造力與快速和全球放大想法的算法相結合。我們的社區團隊提供了豐富的編程思想來源，平均每周發起2500多個活動，我們可以快速提供對具有特定興趣的會員最有效的洞察力。
這些事件是我們將空間視為將人們聚集在一起並建立社區的許多方式之一。我們每個空間的設計都是為了讓我們的會員感到受歡迎、獲得賓至如歸的體驗，並獲得歸屬感。我們相信，當個人能夠表達他們完整和真實的自我時，他們的生產力會更高，所以我們渴望盡可能的包容。
我們的設計有助於我們的成功。我們通過提供設計元素來促進合作，例如暴露的內部樓梯、開放的樓層平面圖、公共會議室和位於中心的點心。我們的空間及其獨特的外觀和感覺是我們品牌的標誌。我們所有的空間都遵循全球設計準則，但作為我們全球-本地劇本的一部分，也反映了地方層面的表達自由。
“空間即服務”產品
我們開創了“空間即服務”的會員製模式。在我們的全球位置空間組合中，我們為個人和組織提供了根據需要向上和向下擴展工作空間的靈活性，以及按分鐘、按月或按年使用空間的能力。我們的“空間即服務”產品極大地降低了以簡化的會員模式租賃房地產的複雜性，同時以相對於傳統替代方案更低的價格為我們的會員提供優質體驗，並將固定租賃成本轉移為我們會員的可變成本。我們的會員模式正在改變個人和組織使用商業房地產的方式。
我們的“空間即服務”會員製模式為會員提供全球性的全天候訪問我們辦公空間的能力，這些工作空間設計精美，可根據需要靈活使用，裡面擁有通用的便利設施、現場社區團隊、越來越多的增值產品和服務以及由技術支持的會員體驗。
我們提供的會員服務旨在滿足會員的獨特空間需求。我們在我們的共享空間內提供標準的、按需的會員資格。我們還提供Powered by We，這是一款針對組織需求進行配置並部署在組織所在位置的高級解決方案。Powered by We利用我們的分析、設計和交付能力來美化和優化現有的工作場所，同時為組織提供更高的效率，並通過我們的社區服務為其空間注入活力。我們部署的技術包括軟體和硬體解決方案，可為員工提供更好的洞察力和更易於使用的工作場所體驗。
經濟學
我們強大的部門經濟實力，加上我們開設新地點的成本效益不斷提高，使我們有信心繼續投資於尋找、建設和填充辦公地點，以推動長期價值創造能力。
我們業務的盈利能力前景是由我們辦公位置的成熟度或位置向我們的會員開放時間長度驅動的受管理結果。我們將開放超過24個月的辦公地點定義為成熟地點。一旦位置達到成熟，入住率通常會趨於穩定，我們在擴建以及銷售和行銷上的初始投資以推動會員獲取完成，並且該位置通常會產生經常性的收入流，貢獻保證金和現金流。
隨著我們繼續追求快速增長，我們繼續在新的狀態下運營，即我們的大多數辦公地點都是不成熟的，沒有實現穩定的現金流。截至2019年6月1日，我們只有30%的開放地點是成熟的辦公空間，其余70%的開放地點已經開放24個月或更少。如果我們停止投資於我們的增長，而是讓我們現有的地點走向成熟，我們將不再需要資本投資來建設新的空間，也不會再承擔與在新地點推動會員獲取相關的初始費用。
相反，我們預計每個成熟地點都會產生經常性的收入流、貢獻利潤和現金流。我們相信，通過專注於我們現有的分支機構並允許它們成熟來管理我們的增長的靈活性，這為我們提供了一個管理我們的盈利能力概況的機會。
隨著我們繼續專注於發展我們的全球平台，某些指標可能會受到我們辦公位置的地理組合以及與建立穩定入住率水準相關的成本的影響。例如，每個WeWork會員的平均收入已經下降，我們預計隨著我們在國際上擴展到更低價格的市場，它將繼續下降。此外，我們希望在開設新地點時繼續在銷售和行銷方面進行投資。隨著我們在現有市場和新市場建立和開拓更多空間，我們創造了額外的產能，為增加收入和未來利潤奠定了基礎。因此，我們打算繼續投資於增長，因為我們相信未來盈利能力的時機在很大程度上取決於我們控制的杠杆。
1）我們可以在現有的管道中優先考慮增長。通過專注於我們現有的位置管道，我們將增加由成熟位置組成的位置管道百分比。較大比例的成熟位置使我們可以避免在未來進行資本投資來構建新空間，或者避免在新位置驅動會員獲取相關的初始費用。
2）我們可以控制新辦公空間的增長速度。我們相信，由於供應的限制，我們的增長放緩會增加入住率，並為我們提供價格彈性。我們已經看到這種情況發生在我們在某些城市戰略上放慢增長的地方。例如，在英國退歐公投之後，我們暫時放緩了倫敦的增長，導致入住率增加了10個百分點。自那以後，我們在倫敦恢復了更快的增長。截至2019年6月1日，我們在倫敦的入住率為93%。
3）我們剛剛開始將增值產品和服務添加到我們的全球平台上。隨著我們積極尋求更多的合作夥伴關係、收購和創新機會，我們將能夠通過利用我們的物理空間和現有的關係，為我們現有的會員群提供更多的產品和服務。我們預計這些產品和服務的銷售將以比我們現有的收入流更高的利潤率提供增量現金流。
4）我們希望將重點放在更具資本效益的方法上，以發展我們的全球平台。我們不補貼或激勵我們的空間提供商。相反，房東通常通過提供租戶改善津貼來補貼我們，幫助資助我們的擴建，其余的擴建費用由我們承擔。在未來，我們預計將繼續通過更多資本高效的方法從戰略上關注增長。我們可以通過我們的Powered by We解決方案做到這一點，在該解決方案中，組織向我們支付與其空間擴建相關的成本，以及通過管理協議、參與租賃和其他租用安排，根據這些安排，房東支付全部或部分擴建費用。我們預計，由於為我們不斷增長的企業會員群擴展配置的解決方案而導致的構建成本的任何增加，都將被與這些配置空間的長期承諾相關的貢獻利潤和承諾
預付账款的增加所抵消。
全球平台
展望未來，我們的全球平台是一站式商店，會員可以獲得他們工作、生活和成長所需的所有產品和服務。我們已經開始構建一套產品，並開發第三方合作夥伴網絡，以滿足我們會員的需求。在我們全球平台的支持下，我們的合作夥伴獲得了獨一無二的機會，可以接觸到新客戶，並高效地將其業務拓展到新市場。當我們處於平台之旅的早期階段時，我們對初步結果感到興奮，並受到巨大潛力的鼓舞。
我們的會員每年在我們的辦公地點花費數億個小時。通過利用我們的本地密度、全球覆蓋範圍和技術基礎設施，我們能夠聚集需求，並促進向成員提供增值產品和服務。我們的物理空間是我們全球平台的基礎，使我們能夠隨著規模的擴大提供差異化的產品和服務，進一步實現我們的願景，即以更低的成本提供更好的工作環境。
我們利用我們的全球平台促進成員、合作夥伴和我們公司之間的有益關係。我們的會員可以很容易地獲得適合他們需求的各種高質量的產品和服務。我們精心策劃的合作可以直接與我們的會員（受歡迎的消費者和企業群體）建立聯繫，從而降低獲取客戶的成本，提高運營效率。我們公司通過提高會員滿意度而受益，同時產生增量更高的利潤率收入。最後，我們在成員和合作夥伴之間創建反饋回路，推動更高質量的服務和體驗，同時幫助我們的合作夥伴建立有價值的客戶關係。
五大優勢
1）願景
——在過去的九年裡，我們建立了一家創始人主導的社區公司，並實現了我們的願景，即以更少的成本提供更好的工作環境。
——我們的全球平台為會員提供了對美麗空間的靈活訪問、包容的文化和富有靈感的社區的活力，所有這些都通過我們廣泛的技術基礎設施連接起來。
2)會員社區
_自2014年以來，我們的會員每年增長超過100%，截至2019年6月，我們超過50%的會員位於美國以外。我們的52.7萬名會員包括多個行業的全球性企業，特別是全球財富500強中38%的企業。我們預計企業將繼續成為我們增長最快的會員類型，目前佔我們會員總數的40%。
——隨著我們的擴展，我們繼續以強勁的速度增加新會員，同時也加強了我們與現有會員的關係。在2018年增加的新會員中，35%歸因於2017年底已經成為會員的組織。
3）全球平台
——我們擁有一個全球品牌，平台跨越29個國家的111個城市的528個地點。個人和組織直接求助於我們來解決他們的工作場所需求。因此，我們能夠在適當的時間，以適當的價格聚合需求，並將個人或組織匹配到適當的空間。
——我們提供了一種“空間即服務”模式，通過使用由技術支持的全球-本地策略來實現操作。
4）有吸引力的經濟學
——截至2019年6月30日，我們的運轉率收入為33億美元，同比增長86%，我們預收账款為40億美元，約為截至2017年12月31日該類收入的8倍。
——我們努力經營我們的業務，以便每個新的辦公地點都能促進我們的長期財務業績，從而產生不斷增長的貢獻利潤率。我們在戰略上將城市中的辦公位置聚集在一起，從而提高品牌知名度和規模經濟，進而推動我們全球平台的更強貨幣化。
5）未來影響
——我們估計，我們在全球280個目標城市的滲透率約為0.2%。我們對基礎設施進行了投資，以便在現有市場和新市場進行擴展，同時擴大我們解決方案的範圍以及我們為會員提供的產品和服務。
——我們創造了一個強大的生態系統和品牌，不僅讓我們的會員和合作夥伴受益，而且通過創造共享價值使我們的房東、社區和城市受益。我們相信，我們強大的品牌、全球平台、可擴展的商業模式和成本優勢是重要的競爭優勢，將使我們能夠進一步滲透現有和新市場，並最大限度地發揮WeWork效應的未來影響。
增長戰略
我們專注於長期的可持續增長，並打算繼續從我們的數據和經驗中學習，在推動我們會員成功的因素上進行創新，並使用我們專門構建的技術和使命驅動的團隊來執行。我們相信，通過繼續重新創造工作的未來，我們已經奠定了利用我們重要的市場機會的基礎。
我們打算通過以下方式實現增長：
——在新市場和現有市場進行擴張
——加強產品和服務的提供
——發展和加強與企業會員的關係
——降低前期資本成本，提高運營效率
——投資於技術
近期發展
我們的目標是優化我們進入資本市場的渠道，並尋求與金融機構建立廣泛的關係。與此相關的是，我們正在擴大與全球各地銀行的關係。特別是，在8月份，我們與JPMorgan Chase、Goldman Sachs、Bank of America、BofA Securities等機構簽訂了一份承諾函，承諾提供高達60億美元的高級擔保信貸安排，預計將在發行結束時同時完成。
風險因素
我們的業務受到許多風險和不確定因素的影響，如本招股說明書中“風險因素”一節所述。這些風險可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果和前景產生重大不利影響，這可能導致我們A類普通股的交易價格下跌，並可能導致投資者的全部或部分投資損失。其中一些風險包括：
——我們快速增長的可持續性和我們有效管理增長的能力；
——我們在新市場和現有市場拓展的能力，並增強我們的解決方案、產品和服務產品的能力；
——根據我們的虧損歷史，我們在公司層面實現盈利的能力；
——我們保留現有會員和吸引新會員的能力；
——與我們租賃的長期和固定成本性質相關的風險；
——與我們產生足夠的現金和以適當的條件獲得融資的能力有關的風險；
——我們保持品牌價值和聲譽的能力；
——與我們與關聯方交易相關的風險；
——由於我們的聯合創始人和首席執行官控制了我們未償還股本的大部分總投票權，因此他控制了關鍵決策；
——我們戰略夥伴關係是否成功。（騰訊科技審校/金鹿）
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