文/ 楊松 編輯/ 譚璐
入華3年時間，共享辦公領域最早的創業公司WeWork，在氪空間、優客工場等中國學徒的“圍堵”中，繼續加速擴張。
全斌是中國WeWork北方區總經理，他告訴《21CBR》記者，“一年間，北京市場從3到19，增加了16棟樓，平均每個月會多開1棟以上，這在地產行業是很誇張的。”WeWork通過不斷試水，已熟悉中國市場環境，今年公司將保持高速發展。
WeWork於2016年正式進入中國市場，目前在上海、北京等八個大城市共擁有74個辦公場所。在國內社交媒體上，WeWork成為新的打卡聖地，會員分享周一早餐、調酒日、周末休閑派對等活動。過去一年，WeWork在全球共舉辦了近10萬場活動。
WeWork高管也樂於向外界傳遞出這樣一個公司形象——WeWork不是一家地產或共享辦公企業，而是一個創造者社區以及辦公解決方案提供商，這也是投資者最為關心的企業競爭力問題，但WeWork真的能撐起高達470億美元估值嗎？
科技賦能
WeWork之所以能區別於傳統物業公司，受到用戶追捧，最重要的原因之一，是其無所不在的科技元素與大數據運用，讓普通用戶也有機會接觸到具有矽谷範兒的工作環境。
“科技在中國WeWork當中的發展中扮演了重要角色，WeWork期待看到的是人、工作、生活、社區與科技之間的互相融合。”大中華區總經理艾鐵成在接受《21CBR》記者採訪時表示。2019年，中國WeWork的技術團隊將從現階段的85人擴張到300人。
全斌以WeWork北京坊會議室為例，稱等到晚上用戶下班之後，房間所有的燈會自動關掉；如果用戶回來，燈會再度點亮。
WeWork辦公場所的傳感器不僅能感到應用戶狀態，還能通過不斷累積其使用記錄，推測用戶的工作習慣，比如喜歡在辦公室還是在公共區域辦公等等。全斌把WeWork比作今日頭條，“（WeWork）產品不是我們想要的，而是你（會員）想要的。”
在空間產品和內部系統中WeWork早已大量使用人工智能，一方面最大化滿足會員個性化需求，同時優化公司內部的工作效率。比如，使用入住率感應器收集數據，加速設計師對空間設計的迭代；AI人臉情緒追蹤，感知會員的滿意度；公司內部創建一個人力資源模型，從而判斷應聘者與現有團隊之間的匹配度。
作為WeWork最重要的海外市場之一，中國技術團隊擁有極高的自主權。中國WeWork創新技術負責人盧漢森稱，本地化產品的創新是為中國市場量身而定的，適合國內市場環境。並且，像最新推出的按時計費產品閃座(WeWork GO)，有可能輸出成為WeWork全球標準，複製到其他市場。
押注大企業
按月靈活支付租金的聯合辦公行業，最初瞄準的消費群體為中小企業和自由職業者。隨著行業進一步發展，大企業成為其爭奪對象，重要性愈發明顯。
WeWork公布的2018年財務數據顯示，目前，其全球大企業會員佔比為32%，是營收增長的主要推動力。到2018年年底，已經為WeWork帶來超過20億美元的營收。
“從軟銀傳統五百強，到BAT、滴滴、今日頭條（字節跳動）等新的互聯網公司，都是WeWork的客戶。”全斌稱，在北京WeWork社區空間，大企業佔比遠超全球均值高達50%。
艾鐵成將大企業分為兩大類：走進來與走出去。
比如位於北京中關村及朝陽大悅城的WeWork，一棟樓都被字節跳動租用了，“今日頭條有專門負責地產的部門，他們在選址方面優先找到WeWork。”全斌稱，像今日頭條這樣“走進來”的互聯網企業，更重視員工的工作環境，社區有諸多類似生日派對的活動，千禧一代的員工更喜歡這種辦公方式，“公司要做這些事情，還是蠻花時間和精力的。現在就不用操心，WeWork幫他們組織。”
“走出去”則是向大企業輸出WeWork的設計、社區運營等一整套辦公解決方案，客戶來提供辦公場所，即為大企業定製項目（Powered By We）。
艾鐵成告訴《21CBR》記者，Powered By We亞洲區第一個項目是位於香港的渣打銀行總部，WeWork將渣打銀行總部進行了重新整改，將其中一個區域打造成更適合創新與合作的工作空間。隨後，WeWork的投資方弘毅資本位於深圳的全球PE中心也交給WeWork打理，它是中國內地市場的第一批嘗鮮者。
相較抗風險能力較弱中小企業與自由職業者，大企業的發展更為穩定，能提供持久的營收，這對於動輒預付數年房租的“二房東”而言，是營收的保證。相應地，大企業也擁有更大的自主權，想服務好這類客戶並不容易。
與競爭對手相比，WeWork的辦公地點遍布全球27個國家、100個城市，擁有40萬名會員，這些先發優勢是吸引大企業的重要因素。
40萬會員生態
全斌在韓國的WeWork空間，遇見了來自中國的頭條系員工。如果他去到墨西哥的WeWork空間，也會遇到來自滴滴出行的員工。一位中國WeWork的員工表示，滴滴最初進入墨西哥市場時，先租用了數個工位試水滴滴在墨西哥市場的業務增長很快，工位數在一年內大概增長了10倍。
“拎包辦公”、可短租、有熟悉當地環境的會員……WeWork靈活的辦公方式，對於跨國企業開拓國際市場極具吸引力，在某種程度上扮演著“向導”角色。據了解，lululemon、Mediamonks、nHack等海外公司進入國內市場時，中國WeWork也提供了支持。
會員間形成這種互幫互助的社區氛圍，是WeWork的特色之一。
全斌表示，中國的“社區”概念更多基於地理意義，沒有“社交”概念。WeWork在進行空間設計時，隱藏了很多“小心思”來促進會員交流。比如，走廊偏窄，會員相遇時會不自覺抬頭打招呼；在公共空間布局了象棋、書籍、桌遊等設施，為有相同興趣的人創造交流的場景……
除了空間設計，WeWork另一大舉措是舉辦各類活動。艾鐵成稱，他自己十分熱衷於參加WeWork舉辦的活動，包括Summer Camp這一類全球大型活動，以及每周在WeWork社區內舉辦的活動。全斌透露，某地招商部門也入駐了WeWork空間，通過參與各種活動來完成招商任務。
2018年4月，WeWork創造者大賽在上海舉辦中國賽區決賽，北京萌動智能孕期助手是獲勝者之一，其創始人兼CEO馬驥良在接受《21CBR》記者採訪時表示，社區活動相當於小團建，讓員工在工作間隙得到放鬆，並且一些會員孕媽還成了新產品測試員。
“WeWork做這些社區活動只有一個非常單純的目的，就是促進社區會員之間的交流。”艾鐵成說。目前，WeWork在全球有40萬會員，其中在中國有8萬會員。一組常被引用來證明WeWork社區活動效果的數據：全球會員有75%以上互相產生過溝通，50%以上有相互的生意往來。
在虧損中擴張
WeWork對外披露的業績數據顯示，公司在2018年的營收從2017年的8.86億美元翻一番至18億美元，而虧損同樣增長一倍多，從9.33億美元增至19億美元。打著“共享”旗號的聯合辦公行業實則是“租賃”，換言之，就是將長租而來的辦公大樓轉租給他人。所以，“二房東”WeWork需要提前預付大筆房租，再從會員身上慢慢收回投資。
雖然WeWork並不認為自己是傳統物業公司，但其超過八成收入來自會員費以及入駐者每月支付的使用費，其倡導“社區”等競爭優勢未能體現在財務數據上。
全斌將WeWork 比作“行走的Facebook”，但就目前超過40萬會員的量級而言，WeWork會員網絡效應一時還難以實現。並且，聯合辦公領域還有諸多競爭對手，不管是為了增加會員量，還是搶佔市場份額，WeWork都難以停下擴張的腳步。
這仍是一個不斷燒錢行業，比競爭對手幸運的是，WeWork背靠金主日本軟銀集團。截至目前，軟銀在WeWork上的投資總額約為104億美元。不過，今年1月份，軟銀投資了20億美元，遠低於最初的計劃。而社會投資者對WeWork望而卻步，公司債券的交易價格低於一年前的發行價。
WeWork也在“開源節流”，比如，加速拓展更為穩定的大企業會員數量；在中國市場推出的“WeWork Go閃座”業務，也是為了將空間利用效率最大化；中國WeWork與武漢光谷等地產開發商簽署戰略合作協議，推行“輕資產模式”模式。
2019年1月，公司更名為“The We Company”,業務細分為三大板塊：負責辦公室租賃的WeWork；負責住宅出租的WeLive；以及負責教育運營的WeGrow。
今年3月，WeWork宣布裁減約300名員工，約佔員工總數3%。WeWork稱，這是在新一輪招聘計劃之前的調整，而今年計劃增加6000名新員工。其國內模仿者們經過一輪並購潮之後，也面臨裁員、縮減投資的煩惱。
行業進入淘汰階段，充足的資金是保證自己繼續待在牌桌上的最重要砝碼。WeWork對外表示，截至2018年12月，現金流及承諾現金流達到66億美元，有足夠的資金來保持業務增長。
就中國市場而言，艾鐵成稱將開拓更多新城市，進一步加強與地產商的合作。雖然資金充足，WeWork仍需要拿出更佳的業績來支撐其高達470億美元估值的合理性。不然，即便熬死競爭對手，也難以走出虧損泥潭。
圖片來源：受訪者提供
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室