我為什麽不建議你在任何城市購買辦公大樓和商鋪？

大家都知道的一個原因就是因為辦公大樓和商鋪轉手稅費太高，基本達到了售價的30%左右，一般人根本接受不起，所以，這類物業的流動性極差，也就造成了升值極差，這是大家都知道的理由，我今天要說的這7個方面，並不是這個原因。

首先，我並不是完全否定辦公大樓和商鋪的價值，我買的也有，只是，購買商辦類物業的風險、難度、不確定性要遠遠高於住宅，買錯的機率大大增加，為了避免錯誤，我們又不是沒得選擇，我的建議就很明確，不碰即可，不看即可，如果自需，就租，拿錢投買別的就是了。

比如，你買了個辦公大樓，但物業水準、電梯維護、冷氣機維護、車位租金及車位出售，這都是你不可控的，但卻和你的出租、出售息息相關。

舉個例子，鄭州高鐵站升龍廣場，佔據的是高鐵站最好的位置，但早兩年因為入住戶數不多，冷氣機一直不開，讓整個辦公大樓出租死循環，至今還是高鐵站空租率最低的，也是租金最低的，別忘了，這兒可是最好的位置。

比如，你買了個商鋪，但旁邊商鋪如果開成了做鋁合金門窗的，或開了個拷羊肉串的，你有什麽辦法？你的店如何高端起來？你的鋪子是很難租出去的。

再舉上面的例子，鄭州高鐵站升龍廣場商鋪開盤的時候，那是2013年，很多地市投資客提前一天來徹夜排隊，搶著要買，但如今因為物業不行，管理不擅，不是租金多少的問題，是空租、租不出去的問題！

問題又來了，對於一些自用型老闆來說，我每天要租辦公大樓租商鋪啊，我也不用買嗎？是的，你就直接拿錢買住宅，平常租辦公大樓和商鋪，就是了，這樣的話，你在未來可進可退。

除了流動性差，為什麽我這麽堅決的不建議你購買呢？我們從其它七個方面來分析。

1

為什麽你在國外看不到辦公大樓的開工和建設？

我在溫哥華，雪梨，墨爾本，洛杉磯，多倫多考察的時候，這些城市也有塔吊和工地，但我幾乎看不到有在建的辦公大樓項目，全是住宅。

為什麽？

因為這些城市在10多年前，辦公大樓就已經過剩了！

這些城市的現在，就是我們中國城市的未來。

即使現在不蓋辦公大樓了，再過20年，我們目前城市在建體量，一樣也是過剩的。

2

辦公大樓和商鋪不是剛需，不是民生，沒有政策紅利。

不關乎民生的事情，永遠都是政策的棄子。

比如契稅優惠、增值稅優惠、個稅優惠。

關乎民生的住宅，一直都有優惠和照顧，但辦公大樓和商鋪從來都沒有過。

房地產調控了20年，從來就沒有辦公大樓和商鋪的事兒！愛死愛活從不過問。

住宅漲價了，限價。

辦公大樓從10萬掉到2萬，沒人過問，好像買的人活該似的。

住宅交房品質差，維權。

商鋪交鋪後常年空租，維權都組織不起來，為什麽？都是投資客，都忙啊，有身份啊，丟不起這人啊。

3

受經濟周期影響太大，金融屬性大大下降。

就業環境

經濟周期

金融周期

規劃變動

後期物業、經營

以上影響租金和升值的因素，我們統統無法控制。

經濟危機時，辦公大樓和商鋪率先被市場拋棄。

失業率增高時，經濟就會下滑，投資型市場率先被打擊。

信貸收緊時，辦公大樓的抵押和抵押又率先被拋棄，比如現在，你手上有的辦公大樓想抵押，不是比例的問題，是很多銀行根本就不接，但住宅，沒有銀行不接。

政府的規劃變動，對你已經購買的辦公大樓和商鋪有較大影響，新區建設，CBD輪換，就業中心遷移，地鐵規劃，機場高鐵，交通高架，路線施工等。

4

時間節點也確實錯過了。

好機會也是有的，但確實很少，很難碰。

哪裡有擠壓，哪裡才有機會，比如北京史上最嚴厲的商辦類調控，但，選擇難度依然很大。

站在2018年的9月份，在重點城市住宅全部限購之下，投資需求兩年前就已經擠壓到了不限購不限貸的辦公大樓和商鋪領域，在爆炒兩年時間之下，即使有的好機會，也早被轉而湧來的投資客抬高了房價，失去了窪地和價值，大概率下，80%以上都是坑。

比如，其實我也有買公寓。2016年8月份，住宅漲了50%，公寓還沒有動，價格很低首付還分期，但限購即將來，需求擠壓將至，我快速出手，至今買的公寓房價都漲了80%，比住宅還多。未來租金更優秀，這樣的機會是可以的，但普通用戶較難把握住，關鍵是，目前也失去了時間節點。

5

在經濟快速增長的經濟體中，不要去購買長線投資產品。

快速增長的經濟體中，資產價格的漲幅是最重要的，是應該最先關注的。

在歐美的慢增長經濟體中，每年GDP是2%左右的增長率，收益6%就是不錯的收益，可以考慮長持和長期投資。

中國是6%以上的GDP增長，M2是每年10%左右的增長，社融是每年12%左右的增長，這樣的增長之下，長期投資通常不是最好的選擇，資產價格的漲幅應該是首選關注要素。

而辦公大樓和商鋪，因為稅費太高，無法轉讓無法套現，注定就是長持物業，不要去碰為最好。

6

受產品更新換代影響太大，現在的辦公大樓未來都是淘汰品。

目前中國的辦公大樓都是單個單個分隔銷售的。

目前海外成熟的優質的辦公大樓都是基金或公司持有。你在國外幾乎看不到個人出租的辦公大樓，都是整體持有，再出租。

持有和出售型物業，其物業水準、辦公環境、辦公配套、企業入駐、企業配套之大不同。

未來的企業，更願意去哪種辦公大樓辦公？更願意去哪些商場購物？全出售型辦公大樓會成為總部企業選擇嗎？全出售型商鋪會成為優秀商業中心嗎？

肯定不會的！這些辦公大樓和商業在未來一定會被邊緣化！並逐步被市場拋棄！

7

反正是長持，吃租金，抗通脹，不妨換個思維。

反正投資辦公大樓和商鋪就知道賣不掉，都是為了長持吃租金，不妨換個思路，我去國外買個住宅，一樣吃租金如何？租售比並不差啊。

租售比差不多，但起碼有了更多用途，一是可以自用，二是容易變現轉手，三是也順便做了境外資產配置。

換個思維，會發現景色更美。

8

總結：

1、不看，不碰，不買，就不會犯錯。

2、自用的老闆，拿錢買住宅，租辦公大樓或商鋪，可進可退。

3、熊市中依然是有結構性的住宅投資行情，比如，在目前非限購的城市，比如在人口流入的城市，緊盯米宅，或加入米宅VIP就是捷徑。

4、不妨換個思維，吃租金嘛，去國外買個租售比相當的住宅如何？升值更好，轉賣更容易，杠杆更方便。

一定會有杠精上來說，我曾經什麽時候什麽價格買了個商鋪或辦公大樓，目前回報率多少，我很滿意，XX年就已經回本了。

我隻回復一句：說的你好像那時候不能買住宅似的？說的好像是你當時買了住宅回報率比這個差似的？