租金最高下滑40％？這兩種房子，真的麻煩了

文|凱風

不是所有房子都值得買。

最近的樓市形勢，再次證明了這個簡單卻重要的道理。

時間進入2019年，房地產高增長態勢不複存在。

根據國家統計局最新發布的數據，1—7月份，全國建案銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。

這意味著，時隔4年後，建案銷售面積再度下滑。

值得注意的是，這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%）。

這裡的辦公樓即“辦公大樓”，而商業營業用房則是我們日常所說的“商鋪”。

值得一提的是，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這反應全國平均房價仍舊維持在高位。

然而，辦公樓和商業用房的銷售額同樣在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。

這不是這兩種房子首次下滑。

事實上，從銷售面積來看，住宅銷售剛調整，而這兩種房子已經連跌一年了。

從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。而從2018年9月開始，商業營業用房也加入這一行列。

這意味著什麽？

答案很清晰：無論是辦公樓還是商鋪，都在遭遇“量價齊跌”的嚴峻局面。

相比而言，住宅雖然銷售面積出現下滑，但至少價格整體仍舊是穩定的，只有部分城市開始了下行。

事實上，辦公大樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。

近日，央視報導，深圳辦公大樓租金普遍下跌，有辦公大樓租金最高降價40%，幅度創歷史新高。

這背後是，深圳甲級辦公大樓空置率不斷攀高。

根據第一太平戴維斯提供的數據，今年二季度，深圳甲級辦公大樓空置率為18.9%，同比上升2.5個百分點。辦公大樓市場平均租金為220.4元，環比下跌3.2%，同比下跌6.4%。

經濟競爭力強勁的深圳尚且如此，其他城市情況也差不多。

根據第一太平戴維斯數據，天津、西安、重慶、武漢四地的辦公大樓空置率超過30%，廈門、成都超過20%，深圳、杭州、上海超過10%，只有北京和廣州低於10%，廣州只有4.1%。

這其中，廣州表現最為優秀。

數據顯示，今年上半年，由於沒有新增供應，加上吸納良好，廣州廣州甲級辦公大樓空置率環比下降0.8個百分點至4.1%，這是少見的低位。

辦公大樓空置率為何如此高？

一個重要原因是，CBD代表城市門面，而摩天大樓和商業中心能夠展示城市形象。各大城市對於商業中心和摩天大樓的追逐，前所未有之火熱，由此推動商業用地供應井噴。

然而，辦公大樓對接的是商務需求，對接的是金融、保險、貿易、互聯網等高端行業。

這些行業，與經濟大環境關係最為密切，容易受到經濟周期和行業周期的影響。

如果供應過剩而需求不足，那麽自然就會帶動辦公大樓空置率提升，租金同步下滑。

除了大環境之外，包括P2P在內的一些行業受到整治或行業周期影響，出現不同程度的關停或退租現象，由此推高了辦公大樓的空置率。

此外，對於許多二線城市來說，高端產業的發展，尚未跟上辦公大樓井噴的腳步。

在短期，這些空置還不是大問題。如果未來發展勢頭向上，這些空置將會被逐步消化。如果遭遇經濟降速，那麽空置率就將成為嚴峻的考驗。

可以說，辦公大樓、商鋪和公寓，比住宅面臨著更大的風險。

過去20年中國房地產一路上行的歷史，讓很多人陷入一種誤區：以為只要是房子都值得投資，只要買了肯定就能一路上漲。

然而，即便都是房子，但不同的房子性質不同，市場價值大相徑庭，上升空間同樣有天壤之別。

不說過去十年，就以最近四年為例，全國各大城市住宅房價普遍翻倍，但大多數城市的公寓上漲幅度不足住宅一半，至於辦公大樓和商鋪，很多城市則是原地踏步，甚至不升反跌。

拋開個別城市，單看國家統計局數據：從2015年到2019年7月，全國住宅均價從6473元上漲到9315元，漲幅高達44%。

與之對比，辦公樓均價漲幅僅為9.6%，商業營業用房僅上漲15%。而最近一年這兩種房子價格都在下跌，遠遠跑輸住宅。

要注意的是，這個數據來自國家統計部門，統計範圍覆蓋到全國，所以均價漲幅與具體城市的個別感受會有出入。這些出入，並不妨礙我們判斷住宅、辦公大樓和商鋪回報率的懸殊。

當然，公寓情況稍好一些。但不僅漲幅跑輸住宅，而且想要變現，還要比住宅多繳納10個點的稅費，這是額外的成本。更不用說，還有部分開發商將“辦公用房”當“公寓”來賣，誤導消費者。（參閱《央視狠批萬科，這類房子不要隨便買》）

如今，樓市已經進入下半場，連住宅投資都不能再蒙眼狂奔，遑論辦公大樓、商鋪和公寓？

對於大多數城市來說，未來辦公大樓和商鋪都將是過剩狀態，而公寓則存在種種問題。

所以，請務必將有限的資金投入到最有價值的資產上，不要再被“只要是房子都能買，只要買了都能漲”的過時思維所束縛。