半年漲1.2萬/㎡！總價250萬，河西學區房秒殺豪宅

上周，江蘇省教育廳發布《關於做好2019年普通中小學招生入學工作的通知》。文件中關於義務教育階段公辦學校、民辦學校同步招生，刷爆了朋友圈，詳情點擊（重磅！公民同招來了！南京六大教育集團最值錢的名校分校居然是……）新政對於學區房市場有沒有影響，對此快遞菌近期進行了走訪發現：

1、由於細節還沒頒布，新政對學區房影響不大，3、4月本身也是學區房交易的旺季，二手房市場處於穩中有升的態勢。

2、河西中部小面積學區房，總價250萬起，近期受到越來越多買房人的關注。

新政有助於教育資源公平化

雖然具體細節還沒頒布，對於新政將會帶來的影響，相關業內人士也表達了自己的看法。

南京市房地產學會會長吳翔華認為，省教育廳上周發布的文件主要會帶來兩方面的影響：

小學方面，這會導致很多自身學區還不錯的家庭，為了求穩，選擇直接上公辦。這就意味著優質的公辦學校將成為家長第一選擇。

初中方面，指標生名額增加，在普通中學排名靠前，也可以通過指標生的方式進入好的高中，這樣初中學區會有一定的降溫。

對於整體權重偏向初中的學區房市場，有一定的降溫作用。新政總體偏溫和，有助於教育資源公平化，縮小好學區與普通學區房價的差距，新政落地後的效果如何，還需要看具體的實施細則。

陽光城市頻道主編陽光表示，新政對河西教育格局沒有影響，河西的主要教育支撐在於初中（9年一貫製的初中比較優質），而河西的民辦力量相對一般，因此公民同招影響不大。但比起其他區域的影響和不確定性，反而增加了河西學區房的吸引力，有利於更多家庭選擇河西。

半年左右上漲1.2萬/㎡，河西學區房升溫

“公民同招”的實施除了影響家長為孩子擇校外，很多人擔心的是會不會助推學區房價格進一步上漲？

據南京網上房地產數據顯示，3月份南京二手房成交5078套，環比前一個月上漲了63%，也創了2019年一季度新高，南京我愛我家研究院分析其中很大一部分原因是受傳統的教育置業季拉動影響。

在成交價格方面，鼓樓、建鄴兩大區域佔據前兩位。

2019年2-3月南京各區二手住宅成交價情況

數據來源：南京我愛我家研究院，部門：元/㎡

雖然鼓樓區位居榜首，但是房源普遍位於老城區，房齡也比較長；以河西為代表的建鄴區，由於擁有南師附中新城教育集團、以及河西南外教育集團，新城規劃完善、房齡較新、居住體驗較好，也成為近期學區房市場的焦點。

據王祥房產不完全統計，上周河西二手房成交了42套，其中河西中部成交21套，河西南成交20套。奧體東一家王祥房產的工作人員表示，春節之後，河西二手房成交價、成交量處於穩中有升的態勢。“3月初萬科金域緹香一套70㎡的新城學區房源剛掛出來410萬左右，最終440萬成交，半個月差不多漲了30萬。”

除了河西中部，河西南南外學區房市場有所升溫，成交量在持續放大。河西南學區房價格總體分為三個檔次：一檔：5-5.2萬/㎡；二檔：4.7-4.8萬/㎡；三檔：4.3-4.5萬/㎡。

王祥房產正榮潤峯&匯金中心店長王玨表示，學區房價格在去年11月左右有所回落，成交量因此有所增長。直至今年3月，樓市整體回暖，房價開始上漲，部分小戶型學區房價格已突破歷史最高點，業主已在醞釀漲價。

業內人士表示，河西中部新城雙本部學區房目前成交價在6萬/㎡左右，而河西南南外學區房大概在5萬/㎡左右，價差大概在1萬/㎡左右。而河西中部與河西南正常房價價差1.5—2萬/㎡，這麽來看，河西中部的學區房還有一定的上浮空間。

由於河西中部房源單價較高，最近一段時間關注小面積房源的買房人也開始多了起來，如紫金西區中央、嘉業國際城等面積40—50㎡的小戶型房源。

值得注意的是，據河西樓市消息，上周最高成交價就是新城雙本部學區房紫金西區中央一套47㎡單室套，成交單價7.41萬/㎡，這一單價甚至秒殺了很多河西豪宅的成交單價。

來源：河西樓市

此外，據王祥房產工作人員透露，由於新城雙本部學區總價至少也是300多萬起，一類小面積的單學區房，由於總價更低，漲幅明顯也受到買房人的青睞，其中也不乏一些投資客戶。

比如，新城中學南校區的單學區房——和府奧園，該小區小面積39㎡的房源，近期成交總價254萬，單價6.51萬/㎡。

和府奧園39㎡：近期成交總價254萬，單價6.51萬/㎡，來源：陽光城市頻道

快遞菌從鏈家網獲悉，去年5月，這類房源只需210萬總價，過了半年左右，每平方米上漲了1.2萬元，漲幅達到了22%。

王祥房產工作人員給快遞菌算了一筆账：目前和府奧園39㎡戶型成交價在250—260萬左右，首付5成，只需100多萬即可以入住新城中學南校區的學區房，如果投資，每月4000—5000元的租金幾乎可以抵消貸款月供，房價每年至少還有20%以上的漲幅。

河西中部、河西南學區房源適合什麽樣的人群？

業內人士表示，河西中部學區成熟，但是大部分學區房源單價較高，在預算有限的情況下，可以考慮購買小面積的學區房，由於總價較低，也較適合純投資人群；而兼具改善和學區的買房人可以考慮河西南，大多房齡較新，且都是次新房，未來房價漲幅可期，缺點是很多房源不滿兩年，稅費會高一些。