打擊違法房產買賣 營造法治營商環境

導讀

近年來，隨著持續的房地產熱，各類房源層出不窮。開發商、出賣人抓準購房人的心理，利用價格優勢，出賣限價房、安置房、集體土地使用權房屋等可能違反法律強製性規定或損害社會公共利益的房源，嚴重擾亂房地產市場經濟秩序。為此，福建省廈門市中級人民法院充分發揮審判職能，找準著力點，統一此類房產糾紛的法律適用和裁判尺度，有效促進房地產市場健康發展，助推營造法治化營商環境。

違法轉讓限價房

2015年，黃某向開發商購買一房產，2017年取得產權證，備注事項為：本房產為限價商品住房，自辦理房地產權屬登記之日起8年內不得上市轉讓。

2018年6月，黃某與肖某簽訂訟爭房產買賣協議，成交價200萬元，肖某依約支付了150萬元。

2018年11月，黃某與案外人龍某簽訂訟爭房產買賣居間協議，成交價240萬元，2019年1月交付龍某。

因肖某與黃某就房產交付協商不成，肖某訴至法院要求解除協議，黃某向肖某退還購房款。

一審法院支持了肖某的訴求，黃某不服提起上訴。廈門中院審理後認為，雙方明知訟爭房屋為限價建案，在尚未到上市轉讓時限的情況下簽訂轉讓協議，違反保障性住房的相關規定，因此獲得巨額房屋差價利益，損害社會公共利益，應認定為無效，維持了一審判決。

點評

社會保障性住房是政府為解決住房困難家庭所提供的政策性優惠建案，由政府提供優惠，限定戶型、面積，向本市低收入、中等偏下收入住房困難家庭提供的具有保障性質的住房。《廈門市社會保障性住房管理條例》規定禁止該類住房出租、轉租、轉借、調換、轉讓、抵押以及作為經營性用房，還禁止了利用社會保障性住房進行從中牟利的行為。雙方明知訟爭房產性質，轉讓行為違背社會保障性住房的設置初衷，損害社會公共利益，應認定為無效。無效的合約自始沒有法律約束力，因該合約而取得的財產應當返還。

非法取得安置房源

廈門市政府發文劃撥某安置房建築面積4萬平方米，安置剩餘房源按規定交由市住宅辦統一收購。銀順公司作為開發建設公司參與該項目。

2015年，銀順公司將安置剩餘房源出售，並與秦某簽約，將剩餘房源中的一套出售給秦某，房屋使用權期限按照有關政策規定，價格30萬元。秦某支付了轉讓價款，銀順公司將房屋交付給秦某使用。

2016年，政府責令銀順公司將安置房剩餘房源交由政府收購。銀順公司遂起訴秦某，請求確認房屋使用權轉讓協議無效和秦某返還訟爭房產。

一審法院認為，秦某不屬於拆遷安置對象而違法取得訟爭安置房，損害了公共利益，判決確認秦某與銀順公司簽訂的協議無效，秦某將訟爭房產返還。秦某不服，提起上訴。廈門中院認為，訟爭房產用地屬劃撥土地，訟爭房產所在土地使用權及房屋轉讓未經相關部門批準，秦某不屬於拆遷安置對象而違法取得安置房，損害社會公共利益，二審維持一審判決。

點評

拆遷安置房，是因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，對被拆遷戶或承租人進行安置所建的房屋。安置對象是特定的動遷安置戶。秦某不屬於拆遷安置對象，違法取得訟爭安置房，損害社會公共利益，應認定無效。依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定，“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押”及第四十五條規定，“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押……”銀順公司未經相關部門批準，將訟爭房產轉讓的行為違反法律強製性規定，應認定無效。

將集體土地“農轉非”

某綜合樓項目用地系鄉村企事業用地，H村委會將訟爭地塊委託龍興公司全權開發經營。此後，龍興公司在訟爭地塊上建造了某娛樂城項目。

2016年，龍興公司與黃某簽約，將娛樂城中的訟爭房屋使用權轉讓給黃某，成交價500萬元，還約定土地使用權及房屋使用權年限均為70年。2019年，龍興公司起訴要求確認合約無效。

一審法院認為，案涉鄉村企事業用地不得出讓、轉讓或用於非農業建設，若改變土地權屬和用途須辦理土地變更登記手續。訟爭合約名為使用權轉讓實為房屋買賣，包含轉讓集體土地使用權，違反了法律的強製性規定，應認定無效。

廈門中院二審審理後認為，根據我國法律相關規定，農民集體所有的土地使用權不得非法出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。黃某與龍興公司簽訂訟爭合約因違反法律強製性規定，應認定無效。

點評

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”訟爭合約所涉土地屬於農村集體所有，轉讓的內容包含集體土地使用權，不符合前述規定的例外條件，違反法律強製性規定，應認定為無效。

司法觀察

抓住要點 解決難點

針對在審判領域中出現的房產買賣合約效力認定的難點問題，記者採訪了廈門中院民五庭法官章毅。

章毅認為，審理此類案件的主要思路在於審查相應的房產買賣合約是否違反了法律、法規的強製性規定，是否違背了社會公共利益。依據合約法認定合約效力時，應注意以下審判要點：

一是要嚴格把握適用法律規範的效力層級並區分強製性規範類別。

依據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合約法〉若乾問題的解釋(一)》第四條規定，地方性法規、行政規章等不能作為認定合約效力的依據。另外，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合約法〉若乾問題的解釋(二)》第十四條規定，“合約法第五十二條第(五)項規定的‘強製性規定’，是指效力性強製性規定。”理論界與實務界已基本形成了對強製性規定進行區分的共識，強製性規定分為效力性強製性規定和管理性強製性規定。違反效力性強製性規定的，應認定合約無效，違反管理性強製性規定的，合約未必無效。

二是法律、行政法規無規定時，可審查是否存在損害社會公共利益的情形來認定合約的效力。

所謂社會公共利益,就是法理上通常所說的公共利益。它是指屬於社會全體成員的利益。“公共利益範疇的核心內容就是其公共性,基本內涵是指在特定社會歷史條件下,從私人利益中抽象出來能夠滿足共同體中全體或大多數社會成員的公共需要,經由公共程序並以政府為主導所實現的公共價值。”一般認為，維護社會公共利益的原則，就是傳統民法中的公序良俗原則。在法律、行政法規沒有規定時，可審查是否存在損害社會公共利益的情形來認定合約的效力。在法律、行政法規沒有規定但有相關行政部門制定的行政規章時，可結合行政規章的具體規定是否涉及社會公共利益保護的情形，選擇參照適用相關行政規章的規定，在違反其效力性強製性規定時，適用《中華人民共和國合約法》第五十二條第(四)項的規定，以損害社會公共利益為由認定合約無效。