公設面積算不算房屋拆遷安置面積？

問：拆遷時，“住改非”能獲得補償嗎？

答：“住改非”是指將國有或集體土地上的住宅用作商鋪進行經營的行為。根據《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》四第二款“對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償……”之規定，對於已經依法取得營業執照的住改非房屋，結合經營情況、經營年限、納稅情況等給予適當補償。

問：耕地被徵收，可以獲得哪些補償？能獲得多少？

答：根據《土地管理法》第四十七條的相關規定，徵收土地按照土地的用途進行補償。徵收耕地的補償有土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。安置補助費則有兩個限制：一、每一個需要安置的農業人口的安置補助費為該耕地被徵收前三年平均年產值的四到六倍；二、每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。但是，若支付的土地補償費和安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水準的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。這種情況下，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。被徵收土地的地上附著物和青苗的補償標準，則由徵收人按照各省、自治區、直轄市的規定支付給地上附著物和青苗的所有權人。

又根據該法第二十條和第二十二條之規定，被徵收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請覆核評估。被徵收人對原房地產價格評估機構的覆核結果有異議的，應當自收到覆核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

問：村委會能和村民簽訂拆遷補償安置協定嗎？

答：在沒有獲得徵收方的委託且不具備書面委託手續的情況下，村委會無權和村民簽訂拆遷補償安置協定。

根據《土地管理法》第四十五條的規定，有權批準征地的是國務院和省級人民政府，而具體負責征遷的是市、縣人民政府或者其土地行政主管部門。因此，有權和村民簽訂拆遷補償安置協定的是市、縣人民政府或其土地行政主管部門，村民委員會無權征地，也無權和村民簽訂拆遷補償安置協定。但若其獲得了合法授權，則可以和村民簽訂拆遷補償安置協定。但是，該協定的法律後果由委託人承擔，即在出現履行糾紛時，追究的是委託方即徵收方的違約責任。

問：公設面積算不算房屋拆遷安置面積？

答：對於公設面積算不算房屋拆遷安置面積，法律並沒有明確規定。但拆遷有一個重要的原則即“拆遷不能降低被拆遷人原有的生活居住水準”。根據該原則，拆遷前有公設面積的，安置房也應當提供至少等同的公設面積。拆遷前沒有公設面積的，安置房的套內面積和被拆遷房屋的建築面積比例不得低於1:1。

另外，雖然法律沒有明確規定公設面積算不算房屋拆遷安置面積，但部分省市有自己的規定，如《南寧市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》第二十九條第二款規定，對被徵收房屋的公設面積按照1：1調換，安置房屋公設面積與被徵收房屋公設面積差額部分不結算差價。