涉上億人老舊小區改造：投資總額高達4兆，延緩換房需求

涉及居民超過4200萬戶、建築面積約為40億平方米的老舊小區改造，是一項投資總額高達4兆元的民生工程。

6月19日召開的國務院常務會議明確，推進城鎮老舊小區改造，要創新投融資機制，運用市場化方式吸引社會力量參與。引導發展社區養老、托嬰、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。

業內人士分析，這將成為培育國內市場拓展內需的重要抓手，既能拉動有效投資，又能促進消費，帶動大量就業。

同時，實施老舊小區改造，將有助於抑製改善性購房需求的過快增長；並轉變一些購房者“買老舊小區等拆遷”的預期，對防止二手房市場炒作將起到一定作用，體現了穩房價、穩預期的導向。

投資總額高達4兆

國常會強調，加快改造城鎮老舊小區，群眾願望強烈，是重大民生工程和發展工程。據各地初步摸查，目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務繁重。

會議指出，積極做好“六穩”工作，穩投資是重要方面。要找準切入點，抓住既能滿足群眾期盼、有利於拓展內需促消費，又不會導致重複建設的重大項目，擴大有效投資，努力實現穩增長、調結構、惠民生的一舉多得之效。

國務院參事仇保興撰文指出，改造城鎮老舊小區既能促進節能減排、解決城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，更是當前“四兩撥千斤”穩投資、穩就業的重要途徑。

今年3月，住建部、發改委、財政部印發的《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》明確，老舊小區應是建成於2000年以前、公共設施落後影響居民基本生活，且居民改造意願強烈的住宅小區。

住建部數據顯示，據初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米。

仇保興表示，據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4兆元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

在促進消費方面，仇保興表示，城市老舊小區綜合改造一方面能夠通過補齊幼兒園、小超市等短缺的服務設施消除擴大居民消費的障礙，另一方面也能開拓銀發消費、幼兒消費、綠色發展和節能減排等新消費模式，能持續有效地為國民經濟創造新動能。

仇保興認為，更重要的是，與傳統“鐵公基”投資項不同的是，老舊小區改造項目投資周期很短（一般半年內完成）、邊際效益明顯、資金周轉很快、能迅速轉化為消費能力。

國常會確定，抓緊明確改造標準和對象範圍，今年開展試點探索，為進一步全面推進積累經驗。重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。

錢從哪裡來

改造老舊小區量大面廣，僅依靠財政遠遠不夠。國常會明確，創新投融資機制，今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。

仇保興指出，我國尚有約5千億左右的住房公共維修基金沉澱在各級財政和房管局账戶中，應積極發揮作用。從實踐來看，城鎮老舊小區綜合改造項目可以采取社會資本參與共建的模式。公共維修基金和政府節能減排補貼可以起到“四兩撥千斤”的放大投資的效果。

社會資本的回報點或將更多地體現在後續參與經營小區的長效管理方面。58安居客房產研究院首席分析師張波告訴第一財經記者，資金一方面需要政府側提供相應支持，但更多層面需要社會資本的參與共建，在改造過程中要平衡好資本方的投入和收益，讓資本方不但參與共建，並且參與後續共同運營。例如通過機制保障，資本方可在養老、托嬰等方面更多參與並實現合理收益。

民生銀行研究院研究員郭曉蓓對第一財經記者表示，引入社會資本進行市場化運作，建立產權主體與市場主體共建共享機制。通過對老舊小區物業二次開發利用，使小區物業產生增量，並進行市場化運作，實現二次開發物業增值，取得效益和商機最大化，形成收益回報機制。國常會指出，小區改造基礎上，引導發展社區養老、托嬰、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。

對樓市影響有限

實施老舊小區改造，將有助於抑製改善性購房需求的過快增長，使之延緩釋放。老舊小區改造側重基建投資，通過投資改善居住環境從而拉動消費，對房地產的影響較為有限，這與我國當前嚴控房地產的意圖是一致的。

機構分析，目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，對如此龐大住房體量的盤活再生，能更好地遏製房地產粗放開發以及平衡市場供給。此次舊改接棒棚改，可以看出兩者都是在經濟下行壓力增大的情況下，結合人民生活實際需求，找到的穩經濟政策精準切入點。

張波告訴第一財經記者，對於現有的房地產市場來說，老舊小區改造並不會拉動購房需求，同時也不會產生類似棚改之後的短期購房需求大量激增。因此對於現有房地產市場的影響相對有限。但由於小區改造之後居住環境有明顯提升，有可能延緩更多人群的換房需求。

郭曉蓓分析，隨著一、二線城市增量土地供應的短缺和人們對舊城區改造的期望，以存量空間改造為主的內涵式增長成為城市發展和房地產市場的新趨勢。

一些省份已公布了今年的改造目標，比如河北省今年將改造老舊小區2779個；安徽省計劃改造老舊小區523個，投資估算約25億元。

湖北省也在今年全面啟動老舊小區改造，提出到2020年，城市老舊小區改造率50%以上，為老舊小區居民補齊水、電、氣、管網、路燈等基礎設施。湖北省住建廳今年將選擇200個小區，開展省級試點示範，同時，研究制定老舊小區改造技術經濟政策、改造技術指南，全力推進老舊小區加裝電梯。