諸多攪動時代的大戰略，都隱匿在日常細碎之中。
草蛇灰線，伏脈千里。
上一次是棚改，這一次是舊改。
來源 | 米宅（MizhaiPlus）
作者 | 葫蘆娃
1
上周，國常會上釋放出來一則消息。
部署推進城鎮老舊社區改造。
要加快改造老舊社區，需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人；
重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施；
促進住戶戶內改造，並帶動消費；
創新投融資機制，鼓勵金融機構和地方積極探索……
言辭之間，輕描淡寫。
但仔細品味，越想事兒越大。
第一大，在於規模。
國常會上明確表示，這是一項全國範圍開展、涉及上億人的大工程和大戰略。
住建部巡視員倪洪波曾在5月份提及舊改，全國共有老舊社區16萬個，建築面積約40億㎡。
第二大，在於資金。
想攪動全國舊改這麽龐大的池子，一共需要多少資金？
這次國常會上沒有提，但今年3月份，國務院參事仇保興曾提到了一個數字：
初步估算老舊社區改造的總投資額可高達4兆。
第三大，在於力度。
很多人印象中的老舊社區改造，無非就是“老房子刷綠漆”。
這一次，明確提出了老舊社區的改造，不僅是外立面的翻新，更重要的是水電氣路、光纖、管網的全面改造，還要給多層加裝電梯，給老社區配建停車設施、養老設施。
這些升級改造，都直指老社區的痛點——停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設施陳舊……
第四大，在於金融。
這一次，明確提出了老舊社區的改造，要配上金融工具。
總的來說就是，40億㎡改造規模、上億居民覆蓋、4兆資金投入、金融工具加持、從內到外的全面升級……
我請大家回想一下，上一次出現類似這些詞是什麽時候？
棚改！
就是那個剛猛有力，通過PSL等創新金融工具導入3兆貨幣，啟動一場樓市狂歡的棚改。
2
這將是又一個攪動時代、影響資產價值轉換的重要轉捩點！
在廣州，我們看到統一板塊內的次新房能賣到5萬+，而附近的多層老社區卻只賣到1.5萬/㎡上下；
在成都，我們看到同一板塊內的新房能賣到3萬/㎡，而一路之隔的多層老社區卻在1萬/㎡上下徘徊；
在深圳，我們看到羅湖的新房能賣到8-9萬/㎡，而旁邊的破舊老社區卻還能找到不足4萬的二手房……
它們兩者之間的交通無差、配套無差、學區無差，附著在地段之上的資源價值統統無差。
最根本的差異在於：
這些2000年之前建設的老舊社區已經無法滿足“新城市人”對於居住的最基本要求。
比如，廣州這樣的老舊多層——
表面上看起來，立面陳舊，私搭亂建、路網逼仄、線路雜亂、沒有停車位；
走進社區裡，沒有電梯、上下水不暢、沒有景觀、沒有配套、機非亂停……
這樣的老舊社區在廣州老城區比比皆是。
周邊的次新，房價動則5萬/㎡起步，而這些老社區的房價已趴在1.5萬/㎡好多年。
如果，通過上述舊改升級，蛻變這樣的社區呢？
舊改成功案例
上海普陀區甘泉路街道，作為全國舊改的試點，早在一年前就已經開始了老舊社區的改造。
他們通過屋頂改造、違建拆除、小廣場改造、管網改造、立麵粉刷升級、社區大門升級、塑膠跑道鋪設、綠化升級、停車場升級、部分樓棟加裝電梯……等諸多手段，完成了片區的整體升級。
注意，我在上面提到一個詞——“試點”。
在過去的兩年時間裡，舊改已經在絕大多數的省份和重點城市裡，完成了試點升級。
這一次的國常會，就是為全國範圍內的全面鋪開而定調。
我們一定要清楚的是，這些老舊社區大都盤踞在核心城市的絕對核心區位，其附著在區位地段之上的交通、商業、配套、學區……等等諸多價值幾乎是無可複製和替代。
在過往數年的歷程中，純粹因為“居住環境”的原因被嚴重低估。
這一輪4兆投入的舊改升級，但凡能對居住環境有點滴提升，都能帶來其房價的徹底回歸。
更可怕的，此番舊改的意義遠不止於如此，遠不止於提升某一套房子的價格。
過去兩年的舊改試點，只是作為局部的嘗試。
而從這次國常會開始，則是全國範圍內的鋪開。
我們試想一下：
如果一個老城區，成千上百的社區集中改造升級；如果一個老闆塊，數萬套房子全部舊貌換新顏；如果放眼望去不再是破舊的老社區，而是煥然一新的全新界面……
這會對整個老城區的價值，會對整個老城區的房價，會對整個老城區的租金，會產生何等重大的撬動？
要知道，這些老城原本就擁有不可複製的成熟配套資源加持！
所以，我才會說——
這場4兆的舊改，是一個攪動時代、影響資產價值轉換的重要轉捩點！
3
如何抓住這一場變革的紅利，如何抓住這4兆的大紅包？
我在上面提到過：
這次舊改的意義絕不是某一套房子能漲多少。
其規模之大，範圍之廣，力度之強、投入資金之多，足以影響主城價值的回歸。
如果長期盤踞在主城的老社區全面升級了，主城的整體界面也將全面升級，主城的價值也將全面升級。
其反饋到房價上就是，主城的租金水準和房價水準也將全面升級。
這種價值變革投射到不同城市上，也將產生不同的影響力。
首先，一線城市裡的老破小，更容易出房價暴擊。
因為它們的土地資源極端稀缺，因為它們的主城價值極端稀缺，因為它們的購買力極端旺盛。
因為它們老城區裡的次新和老破小之間的價差極端大。
最典型的就是，咱們上面提到的廣州和深圳案例。
廣州老城區的次新基本面能乾到4萬+，而老破小卻盤踞在1.5萬/㎡；深圳羅湖的新房能乾到8-9萬/㎡，卻還能找到不足4萬的老破小。
伴隨舊改的全面開展，按照它們的購買力，暴擊的可能性非常大。
其次，二線城市，要關注主城和老城的價值回歸。
絕大多數二線城市的市場典型特徵就是，新區癌嚴重，新房癌嚴重。
但與此同時，整個城市最核心的資源，最優質的購買力，最好的就業中心大都盤踞在主城或邊緣的成熟CBD。
從今天開始，從現在開始，我們就要開始重新回歸主城，回歸這些成熟區中。
因為舊改的推進，一定會帶來主城的界面升級，一定會帶來主城價值的回歸，也一定會帶來曾長期被忽視的主城房價復甦。
但二線城市的主城裡，老破小和次新的價差不大，暴擊的可能性要低於一線城市。
因此，建議著重關注主城次新，去吃舊改升級所帶來的主城復甦紅利。
最後，要尤其關注沒有電梯、價格極低的主城老社區。
此輪舊改，最大的受益者和得利者就是這種社區和房子。
總結一下，一線城市關注老破小的暴擊，二線城市關注主城次新的價值復甦。
4
關於這場4兆體量，影響數億人的資產變革，大幕剛剛拉開。
其更深遠和更落地的意義還不止於以上論述。
比如，哪些城市將率先啟動，哪些城市的哪些板塊將更受紅利加持；同樣都是老破小，但哪種類型的社區和戶型在改造後，收益更大；
比如，舊改升級的只是外部空間的“鳳變冰”，戶型內部的“鳳變冰”有何技巧……
恕我無法在一篇文章中，完整論述。
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
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