馮侖：看清趨勢，才能布局未來
來源：馮侖風馬牛
封面題圖 |《白銀帝國》
前些天，馮叔在華本企業家聯誼會上回答朋友們的提問時，分享了對地產行業發展階段的理解，對房地產未來發展的判斷，以及對下半年經濟的一些看法。風馬牛的小夥伴們整理了其中的部分內容，分享給大家。
問：您如何判斷房地產的發展趨勢？
馮叔：其實對企業家來說，最難的就是看未來。因為今天的決策決定了你未來是好是壞，企業是生是死。每個人心裡的未來都不一樣，所做的決策，定的方向，最後的結果也就不一樣。實際上哪怕同一個行業，大家看到的企業都有不同的未來。到底誰對誰錯，是沒有絕對標準的。誰活得好，活得久，那誰就是對了，不管是怎麽做的，也都各有各的道理。
一般想這些事的時候，我是不太看左右前後的。我就看歷史。比如說小孩不知道怎麽娶媳婦過日子，那就看大人的故事，看完就會娶媳婦了，所以我有個‘笨招’，就是直接看歷史。
▲《無問西東》| 他山之石，可以攻玉
最近我差不多去了五六十次國外，一直看發達經濟體的企業在這十幾二十年中的經歷，我基本上是以這個做參照來判斷的。比如 GDP 到多少時人家做了什麽，然後對比國內 GDP 水準，該做什麽，那我就做什麽。通常人均 GDP 在兩千到八千美元時，住宅成長最快，是賺大錢的時候。二戰後從美國到歐洲、日本韓國都是這樣經歷過的，所以今天你要想找轉型的方向，就去人均 GDP 三千美元開始往上的地方，像金邊、曼谷，閉著眼睛買地做住宅都肯定沒問題。這是規律，全球範圍大概都沒跑出這個圈來。
人均 GDP 到一萬美金了，住宅要怎麽做？住宅以外的辦公大樓、酒店、購物中心、醫療健康、物流倉儲、公共物業，這幾大類又是一套什麽邏輯？怎麽做，哪個先做，哪個後做，用哪種投資方法？我就要想辦法把這些事弄明白了，然後根據這個做決策。這就相當於五歲時就把大人的事都看明白了，然後自己談戀愛、過日子，都照著這個比劃。
問：您如何布局房地產未來方向？
馮叔：根據這些研究，我們經過考慮，瞄準房地產的未來十年布局新的房地產。現在有四個方向，一是極致化單品。能快速迭代，可複製擴大規模，同時降低制度成本。包括旅遊、休閑、學生公寓、養老公寓、都市公寓等。二是以運營為核心的資產管理業務。圍繞大健康來做，和包括養老、月子中心、醫療中心、診所等運營部門項目合作。三是房地產投行。用房地產投行幫助項目做融資、並購、資產證券化等。四是房地產科技類企業投資。我們發現美國最近圍繞房地產科技的投資增長了一倍多，地產科技企業增長非常快，所以在投資領域，我們隻投這條賽道。
聽起來，這些都和傳統房地產有很大不同，我們就先埋頭做三五年的積累。總體來看，這些都是瞄準未來的房地產。最近美國有企業把區塊鏈、智能合約等應用在地產裡，解決了不少問題。但高新科技、技術類都不是我們擅長的，不懂不重要，最重要的是關注它能幹什麽。作為買賣人，知道它能幹什麽，能給我們帶來什麽創新機會就行了，然後就在這方面投入。
問：如何看住宅外的不動產投資？
馮叔：住宅以外的商用不動產未來要怎麽做？當然不能都做。比如物流倉儲，為什麽？我們做了上百萬平米，後來都賣給普洛斯了，因為到最後競爭都很激烈，所以我們就把它劃掉，不做了。
如果按租金回報算，全國的辦公大樓只有兩三個城市能做。大部分城市都散售掉了，跟住宅一樣，反正都是賣的。從國際上看，大規模持有辦公大樓不是民營房企的事，房企是資產管理者，而不是最終擁有者。不能成為未來大宗資產的擁有者，那為什麽我們還蓋樓？因為我們就是手藝人，是乾活的。要變成川普那樣的收費開發商。你請我用這個手藝把辦公大樓做好再租出去，你付我多少錢。但這樓可能是保險公司的。
▲做酒店要有長期資本才行
度假酒店類也不屬於我們能做的。為什麽？做酒店要有長期資本才行。當然早期海南有人做分時度假，然後賣掉，那掙錢了。按照高盛給的房地產物業收入曲線，由高到低，最高的是不良資產，最低的是散貨碼頭、倉庫，第二低的就是酒店。因為純做酒店是按床板賣，民企資金成本都在 12%、15% 往上，做這些是沒法賺錢的。
按這幾年中國的投資方式，購物中心也是掙不到錢的。國外投資這一類物業非常專業。投資、開發、運營是分開的三個角色，但是統一到開發上來，開發是導演加製片，投資是低成本的先進來，運營是用專業管理團隊。國內蓋購物中心，自己又招商又賣貨，同時做多個專業，回報率必然低，還做不好。國內商業做得最好的兩個，SKP 是 150 億，南京德基 120 億，老闆全身心就乾這一個事，一個樓，琢磨出很多門道。民營房企是做不到這樣的，或者說做一個還可以，但要一直做就不行了。
所以我最後就選了醫療健康。未來醫療健康的市場規模很大，二十兆，而且一半是民營的。醫療市場上，所有要命的器官都是公家在管，開顱、開胸、治癌症，這都公家的事；但所有這些不要命的器官部分全是民營在管，像胳膊腿、五官、骨科、生殖這些。
▲《奮鬥 》| 過去 10 年買賣房子最掙錢
問：您如何看待近來頻繁的調控？
馮叔：過去十年也就房子最掙錢，所以想讓大家不買房，很難。過去只要有個房，幾乎都掙了錢。過去十年裡說買房虧了錢的，幾乎沒有。買房掙錢太普遍，財富效應太大了，所以大家很熱衷買房，這也是老百姓分享經濟成長的好處。
至於調控，我覺得很多決策很難說對錯，關鍵是要長期化。短期調控太頻繁，政策容易自相矛盾，也容易把大家都弄亂。市場還是主要靠預期管理。我們的決策、戰略都要三五年才見效，賣樓倒是改變下銷售方法，可能明天就見效，但長期決策如果變換太頻繁，大家就都要跟著它空轉了。
我有一個朋友說得特別形象，他說他做生意就靠三條。第一，有病不問醫生。生病到醫院，因為賣藥的搞定了醫生，所以他總是越看病越多。第二，賺錢不問政府。他做了三十年企業，一總結，發現政府讓他做的那些體面項目都賠了。賺錢不問政府，隻問市場，不要政府說個好故事，你就去幹了。第三，泡妞不問老婆。這事你要回家跟老婆商量行不行，那是真想不開了。我看這三條經驗還是有點道理的。現在好多事情，特色小鎮，產業小鎮，PPP 這些，還是要想想能不能做好，能不能賺錢。
▲《白鹿原 》| 有土斯有財
問：談了這麽多房地產方面的內容，說點更巨集觀一點的。您覺得下半年的經濟會不會向好？
馮叔：金融市場現在是‘去杠杆，嚴監管’。最近有一些微調，要‘精準去杠杆’了，主要還是對地方政府和國企。前一段時間去杠杆讓民營企業、民間資本很難受，所以微調叫‘精準去杠杆’。但‘嚴監管’實際上吃虧的還是民營，比如說發債，民營不能發了，而貸款又不開放，所以投射的市場信號，金融機構縮表縮的大多是民營。如果正確的話，‘精準去杠杆’對民營有點好處，‘嚴監管’主要是對民營約束更嚴格了。
經濟走向好還是不好，拿什麽看？我覺得應該是事怎麽簡單就怎麽想。用西方經濟學分析就特別簡單。經濟好，首先就業增加，接著收入增加，然後消費增加，帶動投資增加，那經濟就好。經濟好貨幣就值錢，匯率就上升，那出口就必須有競爭力，帶動行業技術進步。如果經濟不好，那就全部倒過來。所以用這個辦法看，經濟好不好一目了然。
其實從我們的直觀理解來說，經濟好，就三件事，第一，員工加薪；第二，老闆賺錢；第三，公共福利改善，普遍的福利增加。經濟好一定是這三件事都好。如果就業不增長，員工不加薪，老闆不賺錢，不分紅，股票還一塌糊塗，國家稅收上不來，公共福利就好不了。那些‘比預期的好’，‘結構調整取得階段性勝利’，就都是文字遊戲了。
責任編輯：王瀟燕
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