樓市後調控時代：寬貨幣,緊房貸

央媽貨幣再放水，財爸財政更積極，錢多了會流向樓市？可最近的會議又強調：堅決遏製房價上漲！

吃瓜群眾一臉懵逼：到底是買房的視窗期，還是賣房的好時機？

文 | 米筐投資A先生

來源 | 米筐投資（ID：mikuangtouzi）

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央媽財爸互懟

7月中旬，被稱為央媽的央行和被稱為財爸的財政部有一番論戰，被“總想弄出個大新聞”的媒體描述為“互懟”。

央媽認為財政部財政刺激不夠積極：上半年財政收入增幅居然高於GDP漲幅，說是保增長、穩經濟，這錢都流入政府的腰包、並沒有流入市場，經濟怎麽保？

財政部回應到：財政收入是老百姓的血汗錢，真金白銀的花出去收益太差、打了水漂誰負責？之前金融機構鼓勵地方政府借債，而今到了還債高峰期，在去杠杆壓力下地方叫苦連連，央行在地方債亂象中扮演“共謀”和“從犯”角色。

就怕事不大的吃瓜群眾只顧看熱鬧，當然不會深究背後的門道：二季度我國GDP增幅6.7%，相比一季度回落0.1個百分點，經濟動能有衰弱的苗頭，可經濟下行這鍋該誰背呢？

近來，地方政府債進入集中償付期，可中央卻嚴控地方發債、借新還舊，還明確表示要打破剛性兌付，再加上金融系統內的國開行收回棚改資金的地方行政審批權——實際是要斷三四線城市的財路，地方政府借不來錢怎麽去擴大投資？沒有投資GDP怎麽會不下滑？

地方政府為什麽借不來錢？因為去杠杆啊。金融去杠杆、國企去杠杆、地方政府也要去杠杆，而央行卻在管著印鈔機。

可僅僅是這些嗎？NO！中國經濟正面臨著“內憂”與“外患”。

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內憂與外患

先說內憂。

大的角度說，我國經濟結構調整還未完成、正在路上，消費更新、供給側改革都絕非一時一日之功，需要一個過程——重在科技突破，而科技進步哪這麽容易？！

微觀角度看，在去杠杆指導下，債務違約不斷、P2P爆雷潮湧、地方財政舉步維艱，苦日子似乎才剛開始。此外，今年股市下跌，投資者損失慘重；人民幣匯率下探不止，眼看就直奔6.9而去。股、債、匯多殺，你說是不是內憂？

再說外患。

國內經濟轉型、改革成功，需要一個良好的外部國際環境，可現實呢？自今年3月份川普簽署301法案以來，中美貿易摩擦不斷更新，首筆340億美元的貿易戰已然開打，下一步怎麽走前途未卜。

作為中國最大的貿易國、順差國、技術/資本來源國，與美國關係的和諧至關重要。而川普卻是一個變幻莫測、難以預期、不按套路出牌的人。此外，南海紛擾、台海風險、本是造福世界的“一帶一路”卻被西方媒體解讀為中國“銳實力”等，都在破壞外部環境。

那怎麽破局呢？

思量前後、來回考慮，兩害相權取其輕——還是經濟刺激吧。

正像財政部副部長說的：財政政策和貨幣政策是巨集觀調控體系的兩大支柱。無論積極的財政政策還是穩健的貨幣政策，都是黨中央、國務院確定的重大巨集觀政策取向。

OK。央媽和財爸就像兩夫妻，雖偶爾吵吵鬧鬧，但畢竟是一家子，隨即二人擁抱言和，開始聯手刺激、調控經濟。

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放水！放水！！

之後的事，大家都知道了：央行開始默默放水、信貸刺激，財政部也表態將實施更積極的財政政策。

7月17日，銀保監會長官主持座談會，要求大中型銀行加大信貸投放力度，帶動實際貸款利率明顯下降。

7月23日國務院常務會提出，要更好發揮財政金融政策作用，支持擴內需調結構促進實體經濟發展。並強調：積極財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度——保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕。

當日，央行開展5020億元的一年期MLF操作（可理解為印鈔），當日並無MLF到期，只有1700億元的7天逆回購到期，相當於淨投放基礎貨幣3320億元。此前，央行視窗指導部分銀行給予額外MLF資金，用於支持商業銀行貸款投放和信用債投資。

7月26日，部分央行分支行已在執行調整MPA（巨集觀審慎框架）部分參數的要求，以達到放鬆核查要求，從而促進銀行加大信貸投放。

……

上面這些沒看懂也沒關係，只需記住：央行貨幣政策由穩健中性轉向寬鬆得以確認，降杠杆也轉變成了穩杠杆。

央行忙著放水，可財政部也沒閑著啊。

財政部提出：下一步將聚焦減稅降費，確保全年減稅降費1.1兆以上，加快組建國家融資擔保基金，解決中小企業融資難。此外，還要加快今年1.35兆的地方專用債發行，推動早見成效。並提出一系列減稅降費的目標和措施。

央媽和財爸一系列動作的背後就是：信貸要放水、政府要花錢。

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圍堵資金流向

一聽說要信貸要放水，政府又開始大搞基建要花錢，很多人的第一反應估計是：趕快、抓緊、馬上去買房。

這就是問題所在：幾乎每一次放水刺激，錢最終都流向了樓市，並推動了房價上漲。可這次又完全不同：樓市調控史上最嚴、政策措施史上最多、決心似乎也史上最大，中央一再強調“房住不炒”，最近的政治局會議更是強調“堅決遏製房價上漲”，這次會例外嗎？

也因此，就出現了當下有意思的現象——寬貨幣、緊房貸：信貸是放水，但要讓放出來的錢流向實體經濟，繼續限制信貸資金流入樓市、推高房價。

於是我們看到了：自2016年9·30調控以來，樓市調控不僅未曾放鬆、反而根據市場熱度不斷的強化，絲毫沒有懈怠。

在6月24日定向降準釋放信貸資金後，6月28日住建部等七部委隨即聯合印發《通知》，要求在30個重點城市開展為期半年的房地產亂象專項治理行動，其實就是防止信貸資金流入樓市。7月31日，深圳市頒布今年第三次樓市調控政策，以壓製蠢蠢欲動的房價。

財政部在談到財政政策將更加積極時，也強調“財政政策不搞大水漫灌式強刺激，各項政策要穩步推進，不搞大起大落，並根據形式變化相機預調微調”。

這輪經濟刺激的目標顯而易見：是要放水刺激，但得精準刺激、量身定製的、目標明確的去實施。

現在最大的難處是：傳統產能過剩、新科技創新類產品缺乏、實體不賺錢，政府要銀行資金流入中小微企業——可中小微企業貸款風險大、成本高啊（放款100萬元和放款100億元，對銀行來說人工、管理、辦公成本等幾乎相等），行政命令能違背市場規律嗎？

一邊是洪濤駭浪的水虎視眈眈要湧入樓市，一邊是政府圍追堵截強力築壩攔水，誰贏誰輸如何博弈？

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調控下半場

經濟刺激理想的路徑是：信貸放水流入實體——推動物價上漲——助推工資上漲——助推房租上漲——提高租售比——房價泡沫自然湮滅，這是一個預防泡沫破滅、做實房價的過程。

當然，這是理想的完美狀態，可現實極其複雜、稍有不慎滿盤皆輸。

雖然嚴禁信貸資金流入樓市，可中國人的“聰明才智”總能一一破局：

限制房抵貸資金流入樓市，那就通過消費貸資金進入；

消費貸限額100萬元、最長縮短至10年、要提供消費發票，那就通過經營貸資金進入；

限制經營貸資金進入樓市，那你告訴我如何限制？經營貸資金不就是在支持實體麽？

樓市調控也遵循邊際效應遞減規律：一項調控政策出來，總有新的應對方法破解，長此以往、重複博弈，就會對調控產生疲態、調控的效能也會漸打折扣：一鼓作氣再而衰三而竭。

調控是一個重複博弈的過程，並非一直固定不變、而是動態調整的。它取決於當時的外部客觀環境——如2007年還樓市調控，2008年就改成了經濟刺激，因為美國次貸危機；2013年還樓市調控，可2015年又開始了經濟刺激，因為要去庫存。還取決於政府的主觀意願——政府有多大的動力、有多大的決心、有多大的能力、有多大的掌控力。

請不要用靜止、單一的標準評判調控——對或者錯、成功或者失敗、一條道堅持到黑或者半途而廢，外界環境不斷變化，政策自然要適時調整。

當實業繼續不賺錢、當小微企業的貸款風險依舊高企、當股市沒有正收益產生不了賺錢效應、當科技沒有新突破提供不了新供給和新需求……錢還能往哪去呢？

很多人期盼錢會流入樓市，可政治局會議已一錘定音：下決心解決好房地產市場問題，堅決遏製房價上漲。看樣子，市場和政策博弈仍在繼續，誰勝誰負還未見分曉。

或許你是剛需、或許你是改善、或許你是投資、或許你就是炒房，不同類型的你該做出什麽選擇呢？

現在該不該買房，話筒交給你，有請發言！

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