來源：馮侖風馬牛，ID：fengluntalk，作者馮侖
買房是個大事兒，大到這二三十年來，幾乎所有的媒體每天每個版面都會提到這個事兒。無論是東南西北的中國人，還是來中國旅行的外國人，還是海外僑胞，幾乎每個人都對中國大陸的房地產有莫大的興趣。
這個事兒涉及每個人、每個家庭，也涉及一個人的一生，從童年的記憶到晚年的回想；這個事兒涉及 GDP（國內生產總值），而 GDP 涉及經濟增長、產業結構；這個事兒也涉及社會的公平與安定。如果我們今天要找到一個能夠涵蓋這麽多領域，而且重要到需要把它放在一個隆重的地方來講清楚的詞，幾乎只有這麽一個詞——房地產。
1987 年深圳「第一拍」，一塊土地進入市場，推動了國有土地使用權改革。自從 1998 年取消了房屋分配制度，采取市場化的住房解決制度之後，房地產逐漸作為發展城市經濟的一個支柱產業而存在，房地產特別是住宅便成為我們整個經濟生活當中的一個熱詞，也是一個讓我們感到幸福、痛苦和困惑的詞匯。我們買了房，當然算是快樂，娶妻生子，從此幸福地開始新生活。但是我們也會痛苦，因為背負房貸，有可能變成房奴。房屋變成了私產，人們因為房子結婚、離婚，因為分家產生糾紛，上演或滑稽或悲慘的故事。
從 1998 年到現在這 20 多年時間裡，我們看到整個房地產行業有了巨大的發展，這個發展創造了一個奇跡。在城鎮化的發展歷史當中，我們 1978 年的城鎮人均住房面積是6.7平方米，到2016年我們的人均住房面積到了 36.6 平方米。現在全國居民人均住房面積是什麽水準呢？40.8 平方米。
電視劇《蝸居》|一邊是夢想，一邊是現實。蝸居，成了他們在大城市打拚的一種無奈選擇。
由此可見，改革開放 40 年以來，我們感覺到的最大的變化、進步或者說幸福，就是房子大了。不僅自己家的房子大了，而且很多酒店、辦公大樓、醫院、學校都大了。在這個過程中，我們既有滿足又有興奮，同時也有在這個行業中摸爬滾打多年帶來的一種安慰，同時也有很多疑問。
這個行業的發展實際上牽動了最主要的三撥買房者——所有想買房但買不起房的人，買了又跌了的人，買了又賺了的人。買房者在過去二三十年裡，興奮更多一點。他們在 20 年前買的房到現在少說翻了三五倍，翻個七八倍或者十倍也是有的，但是沒買房的人又怎麽樣了呢？
在這二三十年裡，我參加活動時，但凡見到一個年輕人或老人，口袋裡有點錢或者很多錢的人，被他們問得最多的問題就是：
什麽時候買房合適？
房價還漲不漲？
一線城市的樓市發展怎麽樣？
二線城市的樓市發展怎麽樣？
公寓怎麽樣？
住宅怎麽樣？
國宅到底合不合適？
廉租房到底靠譜不靠譜？
我們該怎樣排號申請廉租房和限價房？
什麽時候最適合用公積金貸款買房？
未來我們有沒有房產稅？
房產稅頒布之後我們有沒有遺產稅？
這個房子到期了怎麽續？
這些問題不絕於耳，無論到任何地方，同樣的問題幾乎都會被提起。
所以在我從業的將近 30 年裡，或者說我們在開發住宅產品、推動銷售的時候，都面臨著同樣的問題。這些問題，非常有意思，都與買房的人有關。現在，第一批提問者可能已經老了，但新生的提問者仍然抱著期待在向我們發問。
第二類的問題與賣房的人有關，俗稱開發商。開發商這二三十年問得最多的問題主要集中在：
如何跟著政府拿地？
土地管理的制度會怎麽改？
土地是租的還是私人的？
可以拿到的是農村集體用地、城市裡的劃撥地，還是拍賣的建設用地？
拿到了地以後怎麽規劃、報建、設計戶型、研究產品，最後怎麽銷售？
怎麽樣管理自己的團隊，同時怎麽樣用好中介？
怎麽樣打理新房二手房？
怎麽樣使得住宅產品更豐富？
除了小戶型、大戶型、豪宅、別墅、城市公寓、鄉村廉價別墅等一些產品，開發商是不是也可以嘗試一些度假產品？
那麽，在這個過程中怎麽經營和管理企業？怎麽帶團隊？我們如何樹立品牌，做好物業管理和客戶關係管理？目前，開發商也都進入了我們所謂的後開發時代，市場發生了很大變化。如果說三年之前是開發時代，那麽伴隨著一系列因素的改變，比如人均 GDP 超過了 8000 美元，城市的空間格局、交通格局基本確定，我們進入了後開發時代。另外，二手房已經超過了新房的市場銷售量，新房二手房成交比達到 1∶3，現在北京、上海的比例甚至是 1∶5。
除了人均 GDP、城市的空間格局以及新房二手房成交比之外，第 4 個因素就是現在人均住房面積已經超過了 40 平方米。第 5 個因素是現在人口的淨增長在一二線城市放緩，多數城市已經趨近於零，甚至是負增長。當然，其他一些因素，如社會心理預期、稅收、利率、政策等也會有些影響，但上述的這5個因素導致新開發住宅的需求量、銷售量都在減少。
基於此，我們認為房地產進入後開發時代，後開發時代主要指向住宅以外的產品。如果說開發時代是以住宅產品為核心，以開發模式為主導，競爭之處在於成本、規模、速度，那麽後開發時代的特點可以概括為全產品線、全價值鏈、全商業模式。
全產品線至少有 5 大類產品，包括辦公大樓、購物中心、物流倉儲、醫療健康和教育研發。全價值鏈指從拿地一直到物業管理以及不動產金融化這一完整鏈條。全商業模式，指有賣房的、租房的、先租後賣的，也有先賣了再返租的，然後金融化不動產的創新模式也出現了。進入後開發時代意味著一個全產品線、全價值鏈、全商業模式的競爭。那麽，在這個過程中又將有很多新的問題產生。不同類型的商用不動產開發有不同的問題，既有國際上通行的做法，也有我們國內創造的一些新模式。
除了買房和賣房的問題，這二三十年還有第三個方面的問題——來自政府的問題。政府在過去二三十年，最重要的作用是建立一整套可持續發展的房地產制度和政策，不僅要解決多數人住房的問題，也要促進房地產市場和建築市場的充分發展，為經濟增長提供動力和活力。考慮到我們取消了過去計劃經濟時代住房實物分配制度，所以政府有三個可選的政策方向，且更多地偏向市場化。
電影《大空頭》| 美國房地產價格，自大蕭條以來就沒有在全國範圍內下跌過，「房價永遠漲」深入人心，在次貸危機之前，很少有人敢去說美國房價會跌，遑論下重注去做空它。
第一個可選擇的政策方向是美國模式，在這種模式下，無論是什麽樣的房子，有錢的、沒錢的，低收入的、高收入的，大部分住房需求都靠市場解決，市場解決不了的就通過一些金融手段（如次級抵押貸款），幫助窮人解決住房問題。
第二個可選擇的政策方向是新加坡模式，80% 由政府提供價格區間穩定的組屋。20% 完全由市場去調節，叫私人房屋。組屋是由新加坡建屋發展局承擔建築的公共房屋，賣給多數的普通工作者。他們有公積金账戶，可以拿到比較低的貸款利率，付一點首付就可以買得起房，而這個房子未來如果有所增值，那麽他們也可以獲利。但是，私人房屋不一樣，完全由市場來調節。
你有錢創業，那麽你就可以在私人房屋市場上滿足需求，土地制度相應地也不一樣。在美國模式下，土地基本上是私有，這意味著一些土地可以隨意買賣。新加坡由於國土狹小，又要解決組屋問題，所以他們的土地中只有少量的是私有土地，而政府公開出讓的開發房屋分為 99 年產權，999 年產權和永久產權。
第三個可選擇的政策方向就是德國模式，以租賃房屋為主解決住的問題。一個人一輩子最多買一次房，而且不能通過房屋買賣獲取暴利，也不能炒作，即「房住不炒」，更多的是鼓勵大家租房。自 1999 年以來，政府根據不同的市場變化在政策上有所側重，到現在為止更傾向於德國的「房住不炒」制度。那麽，房地產市場在一定程度上也會受到抑製。
電視劇《歡樂頌》| 國人對房子產生心理上的依賴，源於社會環境帶給我們的某種不安全感。
關於這三個方面的問題，我作為從業者必須主動回應的問題是前兩種。我在過去二三十年當中不斷地回應這些問題，感覺第一類問題的解答會滿足買房者的需要。我現在把這些曾經回答過的、現在要回答的問題的解答和對未來可能有借鑒意義的想法，歸攏、整理成這本書，就是為了回答買房者要問的問題。另外一部分問題與開發商、從業者、行業有關，我們籠統地將其稱為賣房者，如果有機會，我希望未來也寫成一本書。
在新的時代中，住宅進入一個「房住不炒」的階段，整個房地產市場進入後開發時代。未來我相信房地產在住宅以外的市場空間、商業模式、金融服務以及創新發展當中還有巨大的空間，對於中國經濟的成長，特別是消費升級，包括醫療健康、教育研發等方面來說，意義重大。我們這個行業繼續存在 50 年、100 年沒有問題。雖然我已經看到一些人開始在火星、月球和其他星球上設計房子了，但在有生之年我還是要在地球上做好開發房子的工作，回答好時代、行業和個人提出的這些問題。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室