暫停企事業購房 從“精準剛需”推進房地產調控

（ 上市公司炒房近兆，企業或是推高房價最大推手之一）

                           盤和林

6月26日，關於九龍倉瓏璽項目公證搖號公開銷售過程中出現3家企業同時中簽的情況，杭州住房保障和房產管理局通知，在杭州住房限購區域範圍內，暫停向企事業部門及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房，以下簡稱企業購房）。

暫停企業購房杭州並不是第一個這樣做的城市。6月24日、25日，西安和長沙也先後推出樓市新政，一致要求在住房限購區域範圍內，暫停向企事業部門及其他機構銷售住房。

        上市公司炒房近兆，企業或是推高房價最大推手之一

各地之前推出的限購政策更多的關注於限制個人炒房，卻沒有對以部門名義炒房的行為進行限制。據證券時報報導前不久，審計署發布2017年工作報告直指上市公司炒房亂象。數據顯示，截止2018年第一季度，投資房地產的上市公司數量已經增加至1655家，總共持有投資性房地產市值高達9904.17億元。這只是冰山一角，非上市公司遠遠比上市公司數量龐大。企業通常財力雄厚，購買力比個人要強得多，會惡化當前樓市緊張的供求關係，刺激房價的上漲，不過分的說，部分參與炒房的大企業或是如今房價的最大推手之一。

筆者認為，這三個新興城市推出此項新政，可以說有效的堵住了企業炒房的路線。很多企業借著為員工謀福利的名義，借助國家優惠政策繞開政府的限購政策，囤積了大量的優質房源。這些房子都難以落到真正剛需的人群手裡，而都成為了公司控制者的炒房籌碼，並沒有從實際上滿足群眾的居住性需求，反而助長了炒房現象。此項政策斷絕了企業炒房的可能，從根源上限制了他們的非居住需求，有利於引導有限的房產滿足更多的剛性需求者。

我們可以看到，正是因為剛需人群與房源之間夾進了企業這一個環節，導致了國家的房地產調控政策在實施過程中出現了扭曲。科斯在交易成本理論中指出，交易成本是指市場上的每一筆交易的談判和簽約的費用。隨著交易環節和交易各方數量的增多，會提升投機主義發生的可能。

投機主義是指交易進行的雙方，為了尋求自我利益而采取的欺詐手法，因而導致交易過程監督成本的增加而降低經濟效率。企業在這個環節中所扮演的就是一個投機主義者的角色，國家政策是為了通過企業更好的將房源提供給剛需人群，而企業則為了尋求自身利益的最大化而采取欺詐政策，繞開制度限制，將用於滿足居住需求的房屋用於炒房獲利，嚴重影響了房地產調控政策的效率，對穩定房價產生負面影響，不利於我國房地產市場健康發展。

 “精準剛需”，將有限的房源對接剛需人群    

所以，我們應當減少政策實行的中間環節，精準的將房源與剛需人群直接聯繫起來。筆者建議可以從“精簡環節”和“精準剛需”兩個方面入手，推進房地產調控政策向縱深發展。

“精簡環節”就是指減少政策落地環節，拉近剛需人群與房源的距離。正如杭州，西安等地所做的那樣，暫停對企事業部門提供房源，減少機構和公司在管理房源過程中的參與度，防止企業在此過程中節流房源，疏通調控政策實施過程中的阻礙，提高政策落地效率，達到更好的調控效果。

“精準剛需”就是指將有限的房源更加精準的對接剛需人群。我們看到了國家在調控樓市上的決心，但是我們的政策還是存在粗放的現象，需要更加精細化，精準化的調整。當前房地產行業供需緊張的情況並不是簡單意義上的供不應求，而是有限的供給沒有真正的滿足有效需求——人民群眾的剛性需求並沒有得到滿足。我們應當建立房源追蹤體系，收嚴房產購買資格審查，規範房屋申購流程，從搖號，信貸，稅收等一系列環節為剛需人群提供便利，例如為剛需人群設立搖號程式優先級，先進行剛需人群搖號購房，第二輪在進行普通民眾搖號等。

最後，國家政策的制定都是為了更好地滿足人民群眾的需求，但是在政策落實的過程中都會因為種種原因而大打折扣，竊以為，我們需要從“精簡環節”“精準剛需”兩個方面入手，完善我國房地產調控政策，提高政策落地效率，真正的為人民群眾謀福利。期待更多的城市跟進西安、長沙、杭州的政策。（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士後）