樓市調控進入第五輪，房價為何還沒被控住？

近日，杭州、武漢、成都等地更新樓市調控，搖號買房成為政策新標配。

從2016年10月以來，不到兩年時間，樓市調控已經進行到第五輪。

五輪調控之下，限購、限貸、限價、限售、搖號悉數上陣，調控力度前所未有。然而，除了個別城市房價有所回調之外，大多數城市房價仍沒被控住。

在《史上最嚴調控一周年，哪些城市房價真跌了？》一文中，我們通過對比官方統計數據和第三方數據、一手房和二手房數據發現，只有北京、廈門、天津、上海、石家莊5城市出現實質性下跌，且跌幅相比於過去兩年的漲幅，都可忽略不計。

調控如此之緊，為何房價依然故我？

1、兩年五輪調控，一輪猛過一輪

樓市調控是個不斷打補丁的過程。

第一輪調控始於2016年10月。當年，一二線熱點城市，房價一改2015年的萎靡不振，出現大幅上漲，搶房熱潮再度甚囂塵上。

於是在十一前後，以北上廣深、合肥、廈門、武漢、南京、蘇州、杭州為代表的一二線城市，集體頒布樓市調控政策，限購成為基本配置。

這是本輪樓市周期的第一輪大調控，結果眾所周知，除了深圳在統計數字上穩了之外，其他地方基本都不為所動。

第二輪調控始於2017年3月。每年此時都是樓市活躍期，北京廣州等地一天一個價，恐慌式搶房重現江湖。於是，多地更新調控，除了進一步加碼限購之外，認房又認貸、提高二套房首付比例等傳統手段悉數上陣。

在政策嚴控之下，北京樓市熱火暫時熄滅，一年之後，北京房價大跌10%左右。而其他城市基本未受太大影響。

第三輪調控則訴諸於限價，從2017年年初開始覆蓋到幾乎所有一二線城市。

所謂限價，就是政府對於新房設定備案指導價，一切新盤都需根據指導價進行銷售，如果高過指導價範圍，則不給予網簽，甚至不再給予預售資格。

顯然，限價只是統計遊戲。限價令之下，在統計數字上房價貌似被控制住，但陰陽合約卻愈發泛濫，房價名穩實漲，居民購房負擔不降反增。

看到前三輪調控毫無效果，第四輪調控祭出新手段：限售。

大家都還記得，2017年9月，一夜之間，重慶、長沙、南昌、貴陽、南寧、石家莊、西安、武漢8城同時更新調控，其中6城劍指限售，限售時間2-5年不等。

到當年12月，全國接近50城發布限售，樓市凍房，這在樓市調控史上還是頭一遭，這標誌著樓市正式進入“鎖盤”時代。

鎖盤或許能遏製住新盤流動性、減少投機性炒房，但仍然無助於緩解市場情緒。

於是，第五輪調控上場——買房搖號。

2018年年初，包括杭州、成都、武漢、上海、南京等城市推出買房搖號手段，表面上是為了遏製茶水費、陰陽合約的泛濫，實際上搖號與限價的結合，反而製造出新的套利遊戲。

2、樓市大調控，究竟改變了什麽？

站在2018年4月的今天，我們基本可以對這一周期的五輪樓市大調控做出綜合評價。

這五輪樓市調控，帶來了什麽？

其一，陰陽合約的泛濫。所謂陰陽合約，就是限價之下，一份滿足政府限價要求的購房合約，一份開發商私自加上的裝修合約。

比如某地新盤限價2萬元，而周邊二手房3萬元，一二手房價格嚴重倒掛，開發商於是採用雙合約模式，先簽一份2萬的購房合約，再簽一份1萬的裝修合約。

價格不僅一點沒少，但由於裝修合約貸款期限、首付都有限制，原本300萬的房子只需要90萬首付。結果雙合約之下，購房合約（200萬款項）首付60萬，裝修合約（100萬款）首付基本都要50萬以上，且貸款周期更短，整體首付反而增加不少，居民購房負擔不降反增。

其二，茶水費、佔坑費和走後門的層出不窮。這是限價和網上搖號導致的結果，限價讓房價低於正常市場價，而網上搖號不夠公開透明，這就給了中介以運作太空，茶水費動輒幾十萬元，這相當於用走後門的代價，彌補了市場價格的缺口，購房者並沒有輕鬆多少。

其三，恐慌式搶房的再現。搶房是市場狂熱晴雪反應，本來樓市調控有助於緩解市場情緒，但限價與搖號買房的組合，卻讓買房成了新的套利遊戲。如果搖號不夠公開，那麽結果就是茶水費泛濫；如果搖號足夠公開，那麽結果就是套利遊戲。

一手房與二手房價格倒掛，新房限價搖號，相當於買到就是賺到。所以買房搖號，非但未能穩定市場情緒，反而製造出新的搶房熱潮，南京、成都等地頻頻出現上萬人搶房的局面。

其四，剛需越來越受傷。其實，無論限購限貸還是限售、買房搖號，都是遏製投機，保障剛需。但是，限價和限制網簽之下，首付比例越來越高，全款買房成為許多地方的主流，剛需空握三成比例首付的資格，卻更加負擔不起房價。再加上房貸利率不斷上浮，即便房價出現微調，整體購房負擔也是不降反增。

其五，三四線城市棚改式促漲。所謂棚改，其實就是拆舊建新，拆掉舊的，自然製造了新的住房需求。按過去基本都是就地安置，這些需求就地解決，這兩年提出了貨幣化補償的概念，貨幣補貼取代就地安置，成為大多數小城市的主流選擇。大拆大建制造了需求，手裡又有了錢，怎會不助推房價？

3、比調控更重要的是什麽？

過去20年，房價之所以能在一輪又一輪的調控中不斷上漲，最根本的原因，就在於調控一直在多個目標之間搖擺，缺乏穩定性、剛性、長效性和決定性。

一方面，樓市只要出現大幅調整，取消調控政策基本就被默許。2014年樓市遇冷，除了北上廣深之外的城市全線取消限購。

所以，市場對調控政策出現逆反反應，在很多人看來，凡是調控加碼的城市，只能說明市場很堅挺，反而入市更積極。同時，對於調控政策，許多人隻當是短期手段，並不會因此而調整自己的行為。

對調控缺乏信心，這是最大的問題。

另一方面，市場充滿投機情緒不假，但投機要想變成現實，得有環境支持，貨幣環境、信貸環境就是根本的。沒有過去幾年貨幣的大放水，沒有這幾年的信貸大鬆綁，沒有各種消費貸、現金貸對於樓市的“支持”，就不會有這一輪的大暴漲。

顯然，只有貨幣環境、信貸環境發生變化，樓市情緒才會得到根本性扭轉。

事實上，防風險去杠杆已經成為經濟主基調，樓市的狂熱正在消退，高風險得到越來越多人的警惕。

只要政策不反覆，不給予借助人才落戶等變相放開限購的機會，不利用諸如買房搖號等手段反覆刺激情緒，那麽市場是完全可以穩下來的。

這只看各級決策者，到底願不願意。

—— END ——