開封解除3年限售：房企壓力部分緩解 對二手房影響大於新房

財聯社（鄭州，記者 王平安）訊，7月19日午間，一則河南開封市取消限售的消息，一石激起千層浪。

據當地媒體報導，開封市住建局於7月17日發布《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

事實上，開封並非此輪調控首個取消限售的城市，此前太原、菏澤也放開了限售政策。

一家百強房企開封區的高管對財聯社記者表示，這次取消限售政策，關鍵在於活躍交易行為，多多少少會部分緩解房企壓力，但對二手房交易的影響預計會大於新房。

取消3年限售

2017年5月，為防止房地產市場過熱，開封市發布最嚴限售令，被稱之為“汴九條”，限售令規定：新建商品住房滿3年方可轉讓，半年內漲幅不得高於5%，一年內漲幅不得高於10%。

兩年後，開封炒房現象已基本遏製。開封市住建局於7月17日發布文件，解除滿3年方可轉讓的限制。開封市住建局相關負責人向媒體表示：“開封市自從2017年頒布限售等房地產調控政策，頒布限售政策的初衷是遏製炒房現象。經過兩年來的調控，開封市房地產已經過度到平穩發展的階段，炒房現象基本得到遏製，所以限售政策並無存在的必要。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，開封此次政策頒布，一方面體現了相對務實的政策導向，即基於市場動態來決定政策的微調；另一方面也體現了近預售屋企銷售壓力增加，部分三四線城市市場略有疲軟的現象，通過鬆綁利好供求關係的緩和。

上述房企高管也表達了類似的看法，現在政策剛剛發布，具體影響需要看下個月的數據，但這次政策的推行多多少少肯定會部分緩解房企壓力。

“自2018年下半年開始，開封房產交易量就已開始下行，庫存去化較為緩慢，期間某全國十強房企在開封的項目開盤，推出20套房源僅售出3套，一些情況比較好的，去化率也就在六七成左右。同時房企又面臨融資成本、人力成本、建築成本的提升，壓力很大。”該房企高管補充道。

據財聯社記者了解，7月19日早間，恆大集團組織開封數百名房地產置業顧問進行項目培訓，培訓內容為恆大文化旅遊城加推的住宅與商鋪，而該項目在今年3月份才打六折降價銷售。

對二手房市場影響更大

由於此次解除限售政策對應賣方人群，市場相關方均表示對二手房市場的影響更大。

“限售政策一方面防範了部分炒房套現，但另一方面也限制了部分房屋的流通性，影響部分二手房供應。取消限售有助於加快房屋的流通和增加二手房的供應，對於抑製房價本身也是有積極作用的。”嚴躍進表示。

某二手房中介機構人士指出，“政策出來以後，馬上就在中介行業傳開了，朋友圈都在轉，現在大家都比較看好未來一段事件的二手房市場，還是有部分客戶買房以後出於各種原因需要調換、出售的，還在等3年期滿，現在直接放開了。”

上述房企高管也認為政策對二手房市場的影響要大於對新房的影響，“限售政策對應賣方人群，對新房市場的直接影響不如對二手房市場影響大，但交易量提升以後，對維護房價穩定是有很大幫助的。”

中原地產首席分析師張大偉表示，開封作為普通三線城市，房地產市場並不活躍，放鬆政策主要是為了刺激市場活躍度。限售對於開封這些三線城市來說，實際影響不大，但心理影響大，對投資需求有一定影響，預計同類型的城市效仿的可能性很大。