近日，河南省開封市樓市限售鬆綁政策“一日遊”上了全國各地媒體樓市新聞的頭條。7月19日，媒體曝出河南開封市取消新房滿3年限售的政策，但僅過去一天，7月20日午間，開封市住建局又撤銷了取消新房限售的決定。河南省開封市政府官網對於限售鬆綁“一日遊”政策的解釋是：未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。
鬆綁“限售”，又取消鬆綁。政策一松一緊所釋放的樓市信號截然不同。這一消息很快傳遍全國各地。而樓市調控已經收緊一年的省城太原，二手房市場有無交易限制？省城樓市對於限售的反應如何？連日來，山西晚報記者就這一熱點問題對省城樓市進行了調查採訪。
二手房未滿兩年過戶交易需繳納5.6%的營業稅
開封鬆綁限售政策“一日遊”被媒體熱炒之後，不少讀者特別關注太原的二手房交易是否有銷售限制？
山西晚報記者梳理相關政策信息發現，2017年10月，太原發布了首個二手房“限售令”——《關於控制二手住房短期貨易轉讓的通知》，太原市六城區家庭新購住房取得《不動產權證》或《房屋所有權證》（俗稱“大紅本”）滿兩年方可交易。但該政策執行不到一年，2018年7月，太原便對二手房限售鬆綁。但即使是在限售令執行期間，太原對拆遷安置房上市首次交易，繼承、離婚分割、直系親屬間轉讓等，都較為寬鬆。對取得《不動產權證》或《房屋所有權證》未滿兩年、但因債務糾紛等特殊原因確需交易轉讓的，經審查同意後也可交易轉讓。
不過，山西晚報記者通過多位房產經紀人、太原市房地產交易服務中心了解到：目前太原二手房交易無限售，但值得注意的是，購買普通住宅，“大紅本”未滿兩年過戶交易的，需要繳納5.6%的營業稅。營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成。
一位經紀人大致測算了一下：一套交易價格為100萬元的二手房，如果交易滿兩年，稅費主要包括契稅、個稅，差不多是2—3萬元；但“大紅本”未滿兩年，購房者還得多承擔5—6萬元的營業稅，這筆費用數額較大，因此很多買主都不願意買未滿兩年的二手房。
多位二手房經紀的業內人士表示，“限售令”與“限購令”同樣屬於樓市調控政策，初衷都是為了打壓炒房客。不同的是，“限售”更加精準地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內難以鬆綁，無法炒房，由此來引導樓市進入正常的交易秩序中。
提高短期轉讓交易成本炒房客數量明顯下降
很顯然，限售政策頒布的初衷是為了規範房地產市場秩序，抑製房地產泡沫，維護樓市平穩健康運營，同時壓縮炒房客“快進快出”的獲利空間。按慣例，購房自住的普通買房人通常不會領取“大紅本”兩年之內便急於上市出售交易。
太原市通過提高短期轉讓交易成本，防範了樓市中各類短期資金套現的做法，讓炒房者無利可圖。再加上持續一年的限購政策，省城炒房客數量明顯下降，尤其是外地人在太原購房的比例，由過去最高時的50%下降到現在的不足20%。太原為民服務中心相關工作人員表示，一年來太原樓市表現平穩，二手房的銷量未曾出現過暴漲暴跌，價格及成交量處於平穩低位運行。
從開封限售鬆綁政策“一日遊”的跡向看，國內樓市調控將繼續堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持調控政策的連續性穩定性。“房住不炒”仍然是目前房地產市場平穩運行的主軸，地方調控收緊預期依然存在。
很多剛需家庭都已購房新的需求市場形成尚需時間
根據山西省統計局發布的最新消息，今年前五個月，太原房地產開發投資小幅回落。建案銷售面積274.55萬平方米，同比下降21.5%。近兩年來不少建案需求和購買力已得到充分釋放，很多剛需家庭都已購房，新的需求市場形成尚需時間。
此外，今年棚戶區改造貨幣化安置比例降低，棚改帶來的購房需求進一步減少。再加上去年5月，太原市頒布宏觀調控政策，銀行銀根繼續緊縮，房企融資成本及難度不斷增加。綜合看來，省城樓市需求未有較為明顯的改善，建案銷售面積增速或將繼續回落。
業內人士表示，相比一線城市，太原房地產市場活躍度不高、政策敏感性不強，政策的收緊和放鬆，是為了遏製投資和刺激市場活躍度，對炒房、投資型購房需求有明顯影響。
山西晚報記者 張磊
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