放鬆限售“一日遊”的開封樣本

（圖片來源：壹圖網）

經濟觀察報 見習記者 曲銳7月底的一個周末，開封某未來城的售樓處熱鬧非凡，開發商在這裡舉辦抽獎，不過擺滿桌椅的大廳卻空蕩蕩。周邊另一個小區的售樓處在舉辦兒童詩朗誦比賽，洪亮的聲音完全蓋過了銷售人員的說話聲。熱鬧的行銷活動和前來購房者的反響並不匹配。

這是放鬆限售政策一日遊後，開封樓市一角。2019年7月17日，開封住建局發布的調控文件中顯示，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限。然而兩天后，住建局宣布撤回該文件，稱此前決定未進行充分的市場調研和論證。

在鄭汴一體化的政策下，鄭州到開封的時間被高鐵縮短至19分鐘。2016年的鄭州持續調控，更使得開封承接了鄭州外溢購房者，其中最受益的板塊是汴西新區。

2017年5月15日，開封市政府頒布了9項房地產調控政策，遏製房地產投機炒作行為，規定自取得房產證之日起，滿3年才可轉讓出售。限售政策頒布後，隨著投資成本和風險的加大，投資者的熱情逐漸褪去。

2018年開封新建商品住宅成交面積為213萬平方米，同比下降22%。去化率下降的同時，房企卻在大規模拿地。2018年開封市出讓了287塊宗地，這將為市場提供1661萬平方米的建築面積。2019年上半年，新建商品住宅成交面積為110萬平方米。為促進銷售、提振市場信心，開封政府試圖放開限售政策。

過山車市況

“2017年初，開封汴西新區的建案炙手可熱，房價幾乎每天都在漲。外地尤其鄭州來的看房團絡繹不絕，動輒上百人，如同逛市場一樣，大手筆地買房，也不看樓層和戶型。”上述開封房企銷售總監表示，頭部房企的出色行銷吸引來了許多購房者。

2016年開封共有128個住宅項目開售，2017年144個，幾乎全部位於汴西新區。除開封本地的開發商外，建業地產、永威置業、暉達實業、東方今典等鄭州開發商也在汴西新區大規模布局。與此同時，碧桂園和恆大通過收購當地資金短缺的項目，首次進駐開封。“其實頭部房企進駐開封，對當地規模較小的開發商是好事。他們相對較強的溢價能力也會帶動周邊建案的房價，而且被他們行銷吸引過來的看房者也會考慮其他開發商的建案。”一家開封房企的銷售總監告訴經濟觀察報記者。

比如碧桂園的行銷策略是認籌排號。購房者先交1萬元到10萬元不等的認籌金參與排號，多交的話後續可以獲得房款上的優惠。2017年4月開盤時，幾千名購房者通過微信小程序參與搖號選房，營造了瞬間一搶而光的盛況。

據了解，2017年中旬，汴西新區高層的均價在8000元至9500元之間，同比上浮30%以上。

然而限售政策頒布後，汴西新區新建案的銷售情況開始逐漸下行。2018年8月，有購房者向市政府投訴稱，某大型開發商的建案開盤價9800元，之後一直以特價房的名義降價出售，打價格戰擾亂市場經濟秩序，並涉嫌違法房產備案政策。

2019年7月，經濟觀察報記者走訪了汴西新區，發現多個小區正以特價房的形式進行銷售。其中，恆大兩個在售小區正在進行9.8折的優惠。被問及是否還有更低的折扣時，銷售人員表示還可以找老客戶推薦獲得額外折扣、向上層申請特殊折扣等方式，累計下來，可額外獲得5%的折扣。記者詢問了小區目前主推的36號樓一套97平方米的住宅，經銷售人員計算，原價110萬元折後價約80萬元，包含精裝修。

此外，為了提高周轉速度，個別開發商還進行首付分期等操作。據了解，一家前20的房企今年在尚未取得預售證的情況下，推出了為期6個月的首付分期付款方式。

房地產去化緩慢將直接影響未來房企拿地的信心，進而影響地方政府的收入。多位開封房企人士稱，除旅遊業外開封並無特別大的支柱產業，土地是政府很重要的收入來源。2018年，開封市稅收收入103億元，佔政府一般公共預算收入73%。2018年開封政府獲得土地出讓金168億元。

城市基本面

2019年上半年，開封GDP在河南省18個城市中排名第13。河南省統計局數據顯示，2018年開封市人均月收入4717元。

一位開封本地人表示，現在的市場價買一套90平方米的房子要80多萬元，4000元的月供對工薪階層壓力很大，買了房就會大大降低生活質量。

開封統計年鑒顯示，2004年至2017年，開封常住人口整體呈淨流出趨勢，由473萬人減少至455萬人。

多位當地開發商人士介紹，開封本地購房者主要由住在市區的剛需、改善型購房者，以及棚戶改造動遷的購房者組成。按照規劃，2018年全市動遷13324戶，2019年25543戶，2020年19662戶，基本完成現有棚戶改造。

據了解，棚改安置房的建設速度比規劃慢，卻還有安置房出現爛尾的現象。被徵收人也可以選擇接受貨幣化安置的補償。但是在開封整體房價上漲的形勢下，用補償金購置新房仍然很吃力。

開封市住建局副局長張現營此前在採訪中表示，受鄭州限購政策影響，開封外來投資購房者較多，購房者中外來人口和進城農村人口佔50%-60%。

2017年開封頒布的調控政策，直接限制了投資購房者出售的時間。美的國賓府的銷售人員稱，整個小區在2022年統一交房。加上3年的限售，從購買日起6年後才能交易和出售。

企業洗牌

2016年，開封政府出讓土地的平均溢價率不足1%。2017年上漲至23%，截至2019年上半年，平均溢價率為30%。除了拿地支出上漲外，房企的建設成本也在增加。

今年開盤的許多項目成本價在6000元-8000元/平方米，有房企為了盡快回款，已經按成本價銷售。

上述開封房企銷售總監表示：“頭部房企總歸是傷不到筋骨，但是本地的小型開發商已經經歷過一輪輪淘汰了。不少本地開發商都是跟國企合作開發項目，但後來政策不允許，國企就紛紛撤資，這個項目停工了兩年。”

他介紹，2016年恆大和碧桂園進駐開封，都是通過收購當地開發商沒有資金運作的項目。