開封樓市限售鬆綁“一日遊”背後的故事

開封樓市調控往事

今天聊一聊開封樓市限售鬆綁“一日遊”背後的故事。

這場鬆綁鬧劇，過程其實非常簡單。

2017年5月15日，在全國調控的大背景下，開封發布了有史上最強“汴九條”之稱的限售令。

根據這個限售令，開封市區（不含祥符區）購買的新建商品住房，自取得不動產權證書之日三年內限售。除了限售之外，還限制價格漲幅，原則上半年內漲幅不得高於5%，一年內漲幅不得高於10%。

兩年過去了，限售又限價確實取得了給樓市降溫的效果，但負面效果也日積月累，逐漸顯現。

開封樓市的火爆，最重要的就是“鄭汴一體化”政策推進，大量來自鄭州的投資客進入開封，《棱鏡》援引一位開封當地房地產人士稱，在開封新區房地產市場，鄭州客戶購買開封建案的佔比，最高佔到了40%，幫助開封房價推到2018年上半年約8000元/平方米的高點。

但2018年下半年開始，鄭州市場也遇冷，來自鄭州的客戶降低到近期的10%-15%，開封房子就更賣不動了。

這邊房子去化速度降低，但另一頭政府賣地的積極性沒有因為限售令而降溫，反而逐年攀升。根據中原地產統計的土地市場數據，2016年到2019年7月，開封市土地成交宗數分別為212塊、184塊、287塊、94塊，規劃建築面積分別達到1007萬、1155萬、1661萬、617萬平方米，平均溢價率分別為0.83%、23.13%、21.84%、30.14%，土地出讓金分別為45.47億元、77.58億元、167.99億元、70.45億元。結果是，開封住宅庫存高漲，去化周期不斷拉長。

當地政府並不是看不到去化的壓力。去年8月28日，開封市召開“八需八難”之住房難專題推進會，根據當天會議提供的數據，開封市市區住宅庫存量257.78萬平方米，在全省排名第二位，低於鄭州1398.59萬平方米，但住宅去化周期為18.68個月，全省排名第一位，已過供地黃線。

鄭州去年雖然也經歷了一輪短暫的滯脹，但作為河南的首位度城市，一城獨大，城市落戶條件一放開，樓市庫存很快就下來了。從今年3月份開始，鄭州房價又開始了一輪上漲周期。去年八月份開封召開住房難專題推介會時，開封住宅成交均價6410元/㎡，鄭州是9303元/㎡。而根據安居客統計的數據，目前鄭州的新房均價13977元/m²，開封還是6776元/m²。

苦了開封。

今年一季度，開封市區住宅去化周期還在13.09個月，按當地住建部門的目標，上半年的去化周期要降至6個月，但很可惜，6個月過後，這個目標仍有點遙不可及。

反觀鄭州，據上海易居房地產研究院發布的一季度《中國百城庫存報告》顯示，鄭州已經處於庫存極度緊缺行列，消化周期2.6個月，與2016年9月鄭州樓市最熱時新房庫存去化周期2.5個月基本持平。

這才有了這場限售鬆綁“一日遊”。

限售鬆綁“一日遊”的邏輯

嚴格地說，“一日遊”並不準確，“一日”指的是被媒體曝光的一天。

7月17日，開封市住建局向不動產交易中心發了一封“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的函”，要求該中心“為統籌房地產市場調控，提振市場信心，經百城辦例會研究決定，現取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限”。

7月19日，媒體發現了這一鬆綁政策後，圍觀者眾，引發各種討論，7月20日，處於輿論中心的開封市以一紙取消鬆綁政策的決定，結束了這一短命政策。

頗耐人尋味的是，開封市住房和城鄉建設局給出取消這一政策的理由是，“‘調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制’的決定未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估”。

一項關係民生的調控政策的頒布，居然未進行充分的市場調研和論證，不管你信不信，反正我是不信。

相反，我更相信，頒布這樣的政策，是經過深思熟慮的。

首先，根據開封市目前的樓市行情，嚴苛的調控並不合適。今年國家房地產調控的主調是“穩”，“穩”就意味著，對樓市既不是打壓，當然也不能刺激。結合當前開封實際情況，“提振市場信心”並不是假話。

其次，根據當地的行情，已經有不少房企開始降價促銷，從市場的角度來看，給限售鬆綁當然積極影響遠比發一個“限降令”更合適。碧桂園、恆大、金茂、雅居樂等房企都在開封市場大量拿地，市場信心不足的情況下，不少房企降價促銷，比如在今年3月25日的開封地方領導留言板上，就有市民投訴開封恆大文旅城在2018年精裝修高層售價9500～10800元的基礎上，以特價房名義，以7200--8700元的價格暴跌促銷，多次爆發業主大規模維權。

在中央“穩地價穩房價，防止房價大起大落”的要求下，適當放開樓市的調控禁令，比苛責房企穩守房價更有效。

再者，2018年底的中央經濟工作會議對2019年房地產定調“房住不炒”“長效機制”，因此“因城施策、分類指導”是中央當前房地產市場調控的主基調。而根據目前開封的市場實際情況，給樓市適當鬆綁無疑是一個最優的選擇，也符合“一城一策”的精神。

那為什麽取消鬆綁的決定？

原因無非兩個，一是市場反應（特別是媒體反應）太激烈，政府沒有準備好如何應對；二是上級部門一看關注度這麽高，責令“猝死”。

歸根到底，都是決策部門在調控時，只看到政策的A面，而沒有看到可能的B面。

複盤：調控的AB面該如何面對？

我們來複盤開封這場“一日遊”政策的三個最重要的節點：發限售令——取消限售令——撤銷“取消限售令”。

在2017年發出限售令時，開封與全國各大城市一樣，處於房價上揚的通道，限售令的A面當然是降溫，但B面是去化減速，庫存的上升。而我們看到，政府在這個時候，並未減緩土地出讓規模，反而逐年上升，進一步加劇了開封庫存壓力，一旦行情遇冷，問題就很快顯現，這才有了恆大等前期拿了大量土地的房企降價促銷。

第二個節點，開封實在熬不住了，樓市去化慢，再加上今年的棚改壓力很大，這才有提振市場的想法。全國人民都在盯著樓市，這個時候，既要看到取消銷售令積極的一面，也要做好應對市場反應的準備。開封之前，太原與菏澤都分別取消限售，但可惜的是，開封經不起關注，或者說不敢承擔“第三個吃螃蟹”這樣的壓力。

但本來取消限售令只是小新聞，撤銷“取消限售令”（從這個別扭的說法就可以看出）才是大新聞。第三節點，政策出發的A面是希望通過撤銷決定來挽回影響，但B面是市場普遍反彈。所以最終，不但輸了A面，連B面也沒有撈到一個好。

孟子說，“魚和熊掌不可得兼”，在做調控時，可以“兩利相權取其重，兩害相權取其輕”，但切不可按下葫蘆浮起瓢，調控政策的頒布，需要考慮的可能有多個方面，開封的教訓告訴我們，監管切不可隻考慮自己的利益或者方便，而不顧市場實際。

有時候，多下點“笨功夫”，比如多做點田野調查，多走訪一下市場，多想想可能出現的情況，比頻繁頒布各種五花八門調控政策這樣的“懶功夫”來得實際，一項調控市場的政策終究要接受市場的檢驗。

參考資料：

【1】開封商品住宅成交均價全省第四 去庫存周期已觸供地黃線，大河網

【2】開封取消限售背後：受累鄭州樓市下行 開發商被指暴跌促銷，棱鏡

「 本文僅代表作者個人觀點 」