北京100萬套空置房？胡景暉可能“保守”了

　　北京100萬套空置房？數據太敏感！胡景暉可能“保守”了 全國到底多少空置房？

　　來源： 葉檀財經

　正版素材來源：圖蟲創意

　　文/Kyii

　　北京到底多少空置房？90萬套？100萬套？這是一個非常敏感的數據。

　　8月22日，前我愛我家副總裁胡景暉語出驚人，爆料說北京五環、六環以內大概有90萬套空置房。8月26日，胡景暉又給了個新數據，北京全市有近100套房處於空置狀態，是寧可空著也不出租！

　　北京到底有多少空置房，一直是個謎，最新的數據也是2012年的“舊數據”。

　　買房的、賣房的、建房的人都想心裡有個“數”，但是又沒有權威數據，怎麽辦？網友自發組織調查。

　　2010年，北京網友自發組織一場“曬黑燈”的活動，對20個小區進行調查，90.7%的網友認為北京的空置率很高。

　　問題是，通過黑燈率無法得出一個準確的數字，於是學者開始介入，得出了一個相對科學的統計數據：北京聯合大學張景秋，帶領課題組對北京50多個小區用電情況，進行兩次固定樣本抽查，得出結論，北京空置房率為27.16%。

　　2012年，北京市警察局人口管理總隊在人口基礎資訊百日專項工作大調查中公布，北京房屋總量1320.5萬套，已核對出租屋有139萬套，已核對空置房屋為381.2萬套，空置率達29%。

　　從2010年和2012年的數據，胡景暉說的北京空置房100萬套，或許還有點兒“保守”！

　　什麽是“空置” 如何統計？

　　市場上到底有多少空置房？北京沒底兒，全國也沒底兒。

　　根本的問題是，大家對“空置”房的定義根本都沒有統一標準，相應的，全國範圍內也就沒有權威的空置房數據了。

　　什麽樣的房子算空置房？待售建案，還是長期未居住的個人擁有房？

　　2005年，統計局公布的全國建案空置率，其實就是以企業庫存為概念，將開發商的待售率當成是空置率。但是，國際上空置房都是以長期未居住為標準的，所以2008年以後建案空置率這一數據就不再公布。

　　目前，民間將空置房定義為 “無人居住的家庭自由住房”。

　　民間統計“空置”的方法可以歸納為，“看電表”、“查水表”“數黑燈”以及“學術調研”四大類。

　　國家電網在2010年和2017年分別做過一次空置房調查，由於初次的調查結果引發爭議，在第二次調查中，空置房的測量標準做了調整，原先的連續6個月讀表為零，調整為一年一戶用電量不超過20度。

　　“查水表”一般是各市的自來水公司對住戶水表進行檢查，若兩次查表時間內，度數基本保持相同就說明房子處於空置狀態。 

　　水表每兩個月抄一次，兩次抄水表讀數基本相同，就意味著房子至少四個月沒人住了，屬於空置。

　　“數黑燈”，由網友自發對本市小區內的房屋通過拍照的方式進行調查，采集房屋黑燈數量佔比。

　　在已知的學術調研中，也沒有明確說明無人居住的衡量標準，無論是6次上門調查無人應答，還是其他，都沒有統一的標準。

　　這些空置房統計方法都存在缺陷：

　　比如，查電表和查水表，在沒有徵收空置稅的情況下，或許還有些用，但是如果徵收空置稅，有“智慧”的空置房業主肯定會每月空放水和電來逃避監測。

　　“數黑燈”很難避免偶然性，旅遊、出差等都有可能會被劃為空置房。如果能對同一觀察對象連續6個月到1年進行觀測（同時注意季節影響），也許能反應出真實的入住率。但是單單北京就有1萬多個已建成的小區，真要靠“數黑燈”這需要大量的人力物力。

　　在已知的學術調研中，對於無人居住的衡量標準沒有明確說明。如果是按6次上門調查無人應答為標準，那麽也存在偶然性，因為大多數人生活都具有規律性，如果每次上門調查時間相同，很容易出現多次無人應答的情況。

　　目前已有的空置房統計數據都不是跟蹤的長期數據，有些房屋的空置極有可能是偶然的或短暫現象。並且由於民間機構能調動的力量有限，能選取的樣本範圍較小，所以數據的結論不具備普遍性。

　　全國到底多少空置房？超出警戒線了嗎？

　　定義、衡量標準都不一樣，統計出來的空置房數據當然有非常明顯的差別。

　　由於采取的標準不同、以及間隔時間較長，國家電網兩次調查得出的結果就有明顯不同。

　　2017年大中城市房屋空置率11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率為14%。2010年，國家電網對660個城市的調查結果顯示，空置房高達6540萬套。

　　西南財經大學也給出了不同的數據。西南財大對880個樣本的調查結果顯示，2013年全國空置房為4898萬套，空置率為22.4%，其中上海的空置率為18.5%。

　　橫向對比一下，美國次貸危機時的房屋空置率才2.9%。歐洲國家，空置率最高的法國和德國，空置率只有6%和8%，最低的瑞士只有1.47%。

　　接下來再看具體的熱門城市。

　　杭州和南京，靠讀水表調查空置率。

　　南京在對80萬住戶的調查中，空置房有六七萬套，空置率為8%-9%。杭州五城區57萬自來水用戶的調查中，有3萬套空置房，空置率為5.3%。讀水表反應的大中城市空置率比查電表小1倍。

　　上海調查空置率靠“數燈”。上海近百個小區的“數燈”調查中，發現上海的空置率達到50%，與西南財大數據有較大出入。

　　不同的標準，對應的警戒線也不同。

　　在各方統計支持按國際通行慣例設定警戒水準10%時，騰訊組織的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》就認為合理的空置率水準應該定為30%。

　　為什麽？因為中國投資習慣與其他國家不同，部分投資群體持有的不修、不出租房產待漲，所以20%多的空置率屬於可接受範圍。

　　無論哪種調查，調查結論都顯示，中國的空置房太多，空置率太高了！

　　徵收空置稅會發生什麽？

　　中國空置房規模如此龐大，已經造成了極大的資源浪費和分配不均衡，無論從社會公平還是房住不炒角度看，空置稅應該盡早實施，這可以將大量房源逼入租房市場，改善樓市結構性供需失衡狀況。

　　2018年6月28日，香港就推出了空置稅。香港空置稅徵收標準是，空置一年或以上的需徵收房產稅，徵收時會對房屋租金做評估，空置稅為年租金的200%。

　　需要特別注意的是，香港“空置稅”針對的是已經建成但未售出一手私人住宅，主要整治開發商“捂盤”現象，並沒有採用國際通用的“空置”概念，因此對“量價齊升”更為明顯的二手房無抑製作用。

　　另外，全港2018年3月未售一手房為9000套，隻佔總體3%左右。因此市場估計此次“空置稅”對香港房市基本面影響有限，從目前來看，也確實未能控制住房價上漲。

　　海外國家徵收空置稅大多是針對二手物業市場，像香港這樣針對開發商徵收的空置稅還是先例。

　　正常情況下，其他國家是如何徵收空置稅的呢？徵收空置稅會如何影響房價呢？

　　在法國，一間房空置超過1年就需繳納房價的10%，第二年要繳12.5%，第三年15%，因此法國在過去十年時間裡房價漲幅都很穩定。

　　墨爾本借鑒了溫哥華的政策，對一年中空閑6個月以上的房屋按照其價值徵收1%的空置稅，這一政策適用於在墨爾本內城區和近郊區購買了第二套房產的海外買家。

　　在英國，如房產被空置長達兩年或以上，政府會對空置房屋徵收100%額外市政稅。

　　在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入住；在瑞典，政府有權征用空置部門廉租給無房家庭。

　　長期看，空置稅並沒有顯著影響這些地區的房價。如果中國徵收空置稅，由於大量的控制房源存在，一定能夠影響中短期樓市供需，房價和房租會下降，但是拉長十年或二十年，空置稅對樓市的影響可能也很有限。

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責任編輯：陳合群