《財經》記者 龔奕潔 張建鋒/文 袁滿/編輯
在“誰抬高了房租價格”尚未有定論之時，“長租公寓＋房租分期”模式背後的風險，借由杭州長租公寓鼎家的破產一事暴露無疑。
長租公寓運營商杭州鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）8月20日宣布資金鏈斷裂破產，距離原我愛我家副總裁胡景暉預言“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”沒有幾天。
鼎家不是第一家破產的租房中介或公寓運營商，其引起巨大輿論關注的原因，在於將“長租公寓＋房租分期”商業模式背後的風險暴露無疑。
據《中國房地產報》，租客們通過一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。如今鼎家輕鬆破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。
《財經》記者經過多方採訪獲悉，除愛上街外，鼎家進行“租房分期”的第三方合作機構曾有三四家，七月份剛開始合作的是工商銀行信用卡。
“第三方信貸機構墊付全部租金為鼎家帶來了巨大的回籠資金，但是鼎家內部運營出現了很大問題，導致了資金鏈斷裂。”一位鼎家前任門市店長告訴《財經》記者。
鼎家董事長魏永鋒在接受《財經》記者採訪時，將運營失敗歸結於市場競爭與擴張步伐較快、房屋空置等的成本過高、以及內控不嚴發生的集體職務侵佔等問題。
一位消費金融業內人士認為，租房分期本身是非常好的消費信貸場景，不少租房中介、長租公寓商、與消費信貸機構都在涉足，但是背後隱藏著資金池和錯配的問題，不容忽視。
“資金和期限錯配，大量資金沉澱到中介機構手中，機構用於大量收房源、做裝修等擴張，甚至有一些拿去做其他投資，如炒股、開餐廳等。”我愛我家前副總裁胡景暉在接受《財經》記者採訪過程中指出。
胡景暉指出，房地產中介參與買賣業務有比較清晰的監管要求和立法，包括中介不碰房本、交易資金都有監管账戶等，但租房模式下更多還是“房司令”收益，比較神秘。
“房屋不動產天然具有金融屬性，其周邊行業在成熟資本市場是有資質限制的。”一位金融行業人士指出，“事實上，不僅是不動產，一些有預付金的服務行業如飯店、理發店，管控不好都會出問題。”
長租公寓＋金融
鼎家是杭州地區一家中型房地產中介機構，2017年上半年開始拓展長租公寓業務，並於2017年10月份宣布全面進入長租公寓，並推出鼎寓品牌。也是從2017年10月份，鼎家開始為公寓業務租客提供租房分期的服務，先後與四家消費信貸機構合作。2018年2月，鼎家還獲得來自浙江築家投資管理公司的Pre-A輪投資。
據了解，鼎家的合作業機構有四家，愛上街目前媒體報導較多的。愛上街公告稱，涉及到其平台分期的租客共計243名，此前已向鼎家墊付租客全部未付租金，目前正在協同租客維權。
《財經》記者從接近愛上街的人士處了解到，截至目前，相關款項還有180萬元的待收缺口。據了解，愛上街於今年1月份開始與鼎家合作並試水租房分期業務，但在今年4月份停止了與鼎家的合作。
在停止與愛上街的合作後，鼎家又有了新的合作機構。《財經》記者了解到，有10人左右的租客在今年7月份，通過工商銀行杭州保椒支行辦理了信用卡租房分期業務。
據相關租客介紹，這張牡丹卡（安居卡）的總額度與房租總額一致，持卡人僅能每月向該卡還房租款，不能用於此外的消費與提現。
租客提供的合約顯示，由工行杭州保椒支行向鼎家在該行開立的账戶劃轉透支資金，持卡人分期償還透支資金並支付手續費，首期償還除月租外，還應一次性償還全部手續費，相關分期手續費率為3.6%。有租戶表示手續費由鼎家墊付，也有個別租戶表示自行承擔。
對於這些人來說，8月25日是首個還款日，但他們一直擔心，如果正常向信用卡還錢，但房東那裡收不到鼎家支付的費用，依然會趕人；而如果不向信用卡還款，則會非常影響他們的個人征信資訊。
“我的房東之前收到了2個月房租，目前沒有趕人，但下個月就不一定了。”一位非浙籍租客告訴記者。
《財經》記者經多方採訪還原鼎家“租房分期”的商業模式。具體說來，鼎家從房東處租來託管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費用；為解決一些租客“押一付三”傳統模式的壓力，向其提供“押一付一”、或“押二付一”服務，在這一過程中，就引入了愛上街、工行信用卡等第三方信貸機構，由信貸機構向鼎家墊付全部房租；租戶向鼎家支付押金，同時在約定租期內，每月向信貸機構還款；其間產生的利息或服務費由鼎家向信貸機構支付。
“墊付利息與服務費，是推廣期的成本，如果模式成熟，將像業內其他一樣，由租客自行承擔費用。只是鼎家一直沒有走出推廣期。”接近鼎家的人士指出。
鼎家的商業模式代表業內多數長租公寓運營商“房租月付”的模式。這種商業模式下，在鼎家所代表的租房中介這裡，產生了資金池與大量資金與期限的錯配，本質上是一種金融問題。
如果中介公司經營不善，缺乏對資金的流動性管理能力，運用資金池去做業務擴張、或其他投資，一旦經營不當就會產生問題。這就類似P2P平台的資訊中介與信用中介的區別。
但對於媒體援引業內人士 “無本萬利”的指責，魏永鋒備感委屈。魏永鋒表示，鼎家所有房源租客中，選擇分期月付服務的隻佔不到20%；而經營長租公寓，鼎家需要為收房、裝修、行銷、空置等承擔很高的成本。
目前，鼎家進入破產清算程式，而其引入第三方長租公寓運營商寓團（上海）網絡科技有限責任公司，與業主重新簽約。《財經》記者以房東身份致電寓團，了解到寓團總部在上海，手中資金充裕，此次來杭州是為拓展租賃市場。此外，寓團表示不會引入第三方貸款機構，收房後將房屋裝修後直接租給租客，從中賺取差價，與鼎家地產經營模式有本質不同。
資金鏈斷裂緣由
鼎家出現資金缺口，發生在8月1日。據魏永鋒透露，當時是鼎家向房租打款的日子，但鼎家欠了600多個房東共計400多萬元租金。
據魏永鋒介紹，鼎家手中約有1950套房源，剔除空置後約有1700套，其中僅有不到20%的房源涉及分期業務。而目前與其合作的四家機構，待還資金敞口共計600萬餘元。
如果簡單計算，鼎家通過分期業務累計獲得的沉澱資金約為1496萬元，再加上浙江築家的投資，資金量不菲。那麽，鼎家的資金鏈是如何斷裂的呢？
租戶群內一種說法指出鼎家高管通過成立新公司進行資產轉移，矛頭指向鼎家高管之一的徐嵐。徐嵐在2018年7月成立了杭州昌德房地產經紀有限公司，前訴說法指出鼎家通過昌德轉移資金。
《財經》記者就此說法聯繫到徐嵐求證。徐嵐表示，其本人已離開鼎家創業，昌德的注冊和運營等各項成本均由其本人以自有資金和房屋抵押資金出資，與鼎家無任何關係。
“昌德公司目前連账戶都沒有，怎麽進行資金和資產轉移？”徐嵐說到，她本人账戶目前也僅有幾百餘額。
鼎家與魏永鋒在8月2日的公開發出的《聲明》指出，6月份查處了一個由公司高管聯合中層管理者利用職務之便高價收房，侵吞租房，收回扣，多收水電費，侵天公司收益傭金的案例。
《財經》記者了解到，這一案件波及到此前負責公寓業務的副總經理莊乃金及其下屬的七八十名員工。有接近事件的人士指出，相關事件的損失總額很小，警方備案資訊上只有30萬元。但鼎家高管指出，事件造成的直接、間接損失達200萬。事件尚在調查與訴訟過程中。
魏永鋒等人也承認的是，鼎家擴張過快，出現了經營不力的問題。魏永鋒告訴《財經》記者，此前連續多月，因房屋空置所承擔的成本在200萬元左右。
越來越多的資本和玩家湧入這個行業，資源決定一切，拿房是業務擴張的首要前提。鼎家接受築家投資時的新聞稿顯示，其計劃2018年內發展房源至5000套以上，經營模式從傳統中介轉變為互聯網+智能化+服務式。
魏永鋒坦誠，鼎家自三月份大量收房，甚至在市場競爭的環境下，以高於市場價格的成本收房。在三、四月份，鼎家的空置房源達4?500套。而在開除前訴涉嫌職務侵佔的員工後，鼎家銷售力下降，回款乏力。
此外，還有接近鼎家的人士指出，鼎家亦有以平價或者低於收房價格租給租客的情況，相當於是虧損經營。
“我想要以自己的經驗對行業說幾句話：首先依然看好長租公寓市場，但並沒有想象中的利潤高；第二，想進入市場的人，一定要謹慎進入；第三，已經進入的同行們，一定要做好精細化管理，並要提供高品質的服務附加值。”魏永鋒表示。
警惕信貸“陷阱”
資本與抬高房租的錯綜關係，還難以下結論。但鼎家一事充分暴露了，當本質為中介的長租品牌運營商，涉足金融的商業模式背後的巨大風險隱患。
類似P2P平台的資訊中介與信用中介的區別：房屋租賃關係發生在房東與租戶之間，資金交易發生在房東與租戶之間，那麽中介扮演撮合方收取中介費；但當房屋中介在其中扮演兩頭租賃主體時，就類似一個信用中介，且存在資金池問題。只是，當與消費信貸掛鉤，資金的錯配更加複雜，資金額也較大，這就考驗中介機構的運營和風險承受能力。
資金池與資金錯配，本質上是金融業務。事實上，對於持牌金融機構而言，都考驗其流動性管理，或精細化資產負債管理的能力。如果中介公司經營不善，缺乏對資金的流動性管理能力，運用資金池去做業務擴張、或其他投資，一旦經營不當就會產生問題。
“房屋不動產天然具有金融屬性，其周邊行業在成熟資本市場是有資質限制的。”一位金融行業人士指出，“事實上，不僅是不動產，一些有預付金的服務行業如飯店、理發店，管控不好都會出問題。”
但是不可否認的是，住房租賃市場是一個藍海。鏈家研究院《2018年住房租賃》指出，以中國人口規模測算，目前租賃市場規模約1.2兆，而以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大為新動力，我國租賃市場將會實現3兆規模。
而消費金融的玩家也看好房屋租賃作為一個剛需消費場景，交易真實性與逾期均較為可控。鏈家及旗下自如為代表的大型房地產公司、網貸公司、銀行等金融機構都紛紛涉足。
“一個業務生態要達到均衡狀態，初期一定要付出很多代價，不能一棒子打死，但要逐漸發現問題並及時監管，承擔走向成熟的成本。”前訴金融行業人士指出，“相關監管機構、或行業自律組織，需要對這種既承擔房屋中介，又涉及金融業務的機構，進行一些規範和監管，對從業資質、資本金等提出要求。”
此外，行業裡仍然存在不少虛假宣傳與房意隱瞞等不規範行為。有不少中介為賺取推廣費或不負責任，在介紹租房分期時，並未將分期信貸的產品及涉及的征信等問題告知用戶。
“要提醒用戶上網付房租的方式。如果通過第三方APP支付款項，不少是通過信貸公司進行了分期貸款，但是行業裡許多人並不告知顧客這一情況。”多位業內人士指出。
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