文/夢想會飛的豬 公眾號/地產演繹
最近有朋友開始蠢蠢欲動，準備下手，隨即問演繹君：“怎麽形容今年的房地產市場呢？”
演繹君想了想，說：“上半年山重水複疑無路，柳暗花明又一村；下半年溪雲初起日沉閣，山雨欲來風滿樓！”
朋友頓了頓說：“此話怎講！”
演繹君回答道：“上半年重點是柳暗花明又一村，下半年重點是山雨欲來風滿樓！”
2019年1-6月可以分為兩個階段：
第一個階段1-3月，關鍵詞是“寒冷”，低首付、首付分期紛紛重現江湖
第二階段4-6月，關鍵詞是“小陽春”，高去化率霸屏，催生出一波行情
4-6月房價的畫風是漲漲漲：
綠都瀾灣房價從14000元/㎡漲到15100元/㎡
九鼎公館房價從14600元/㎡漲到15500元/㎡
管南普漲1000元/㎡
永威西郡房價從14000元/㎡漲到15500元/㎡
融信奧體世紀14000元/㎡漲到14700元/㎡
常西湖普漲800-1000元/㎡
根據貝殼新房數據統計：2019年上半年共推出26278套，整體去化77%，集中分布在南龍湖、北大學城、鄭新路、高新區等熱點板塊。
2019年1-6月去化情況（數據來源：貝殼）
01 柳暗花明又一村
1、土地
2019年大鄭州土地市場供應基本平衡，總供應為2678萬㎡，成交2280萬㎡，主城區土地相對稀缺。
主要供應區域為郊區（集中在中牟、新鄭、港區等），主城區的供銷量同比下滑34%，成交樓面價同比上升49%。
2019年1-6月土地供應（數據來源：貝殼）
那麽主城區各個區域的供應究竟是多少？
2019年1-6月土地供應（數據來源：貝殼）
預計下半年惠濟區、管城區、高新區、經開區將發力，加大土地供應。
具體土地供應多還是少？答案：每年供應都不夠。
2012年-至今鄭州土地供應
2012年完成率88%、2013年完成率58%、2014年完成率59%……
過去的7年當中，平均完成率為61%，中位數完成率為60%，也就是說大概率每年只能完成60%。
2、庫存
鄭州主城區庫存同比減少，去化周期為4.9個月。
2017年-至今鄭州供售價和庫存（數據來源：貝殼）
這張圖看著非常有意思，幻想房子降價的吃瓜可以洗洗睡了。
房住不炒已經成為主旋律，上面說不讓房價過快增長，但是從來沒有說不讓房價漲，演繹君建議看到這篇文章的吃瓜群眾，房子要趁早買。
另外庫存只有4.9個月，如果沒有新的土地供應，鄭州主城區的住宅只夠賣4.9個月。
鄭州的房價雖然有波動，起起伏伏，但整體是向上波動，對於投資客來說存在周期性的機會。
3、戶型
購房人群的戶型結構也在發生變化，目前是以90㎡以下和90-120㎡，而且改善產品比重不斷增加，主力價格區間12000-16000元/㎡。
2019年1-6月戶型區間和價格區間（數據來源：貝殼）
中國三次人口生育高峰，分別是：
1950—1957年，為第一個生育高峰期。人口自然增長率在20‰以上，其中1954年最高，出生率達到24.79‰，高達2232萬人。
1962-1973年，為第二個生育高峰期。1963年這一年達到我國後半個世紀的最高點，當年的總和生育率高達7.502，而出生率高達43.37%。
1981－1990年，為第三個生育高峰期。幾乎每年的出生率都在20‰以上，人口出生率在1987年達到23.3‰的峰值。
現在買房的剛需大部分是第三次生育高峰期出生的，改善的大部分是第二次和第三次生育高峰期出生。
隨著年齡的增長，鄭州改善的比例也在逐步加大。
凱恩斯有一個選美比賽理論：大家覺得漂亮的才是漂亮的，而不是你覺得漂亮的。
房地產投資亦是如此？到底應該買什麽樣的戶型！
未來的市場肯定是以改善為主，演繹君建議投資100-120㎡左右的三房，因為它的閱聽人群體多，流動性也尚可，可謂是攻守兼備。
大部分剛需首套房子住5-8年，就需要進行改善置換，所以未來鄭州市場是改善的天下。
4、二手房
如果一個區域一手房房價是20000元/㎡，二手房房價是17000元/㎡，那麽這個區域的房價是多少？
答案：17000元/㎡。
產品轉換不成商品是沒有任何價值的，二手房才是市場最好的體現。
2018年-至今二手房房價走勢（數據來源：貝殼）
貝殼的數據顯示鄭州二手房房價一直往下掉，2018年1月均價是17063元/㎡，到了2019年6月均價是14996元/㎡，降幅高達（17063-14996）/17063=17%。
二手房市場才是市場最真實的反應。
2019年鄭州房地產市場是割裂的，一手房市場冷熱不均，二手房市場持續走低。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室