華夏幸福：熬過“水逆”的2018年再出發

年報系列點評之五十五

歸母淨利潤大幅提升32.9%，完成了和二股東平安集團的業績承諾；淨負債率提高至161%，未來財務狀況和融資能力還要持續改善。

克而瑞研究中心 房玲、洪宇桁

華夏幸福2018年銷售金額同比增長6.93%至1627.61億元，未達當年銷售目標。2018年華夏幸福的盈利能力依然良好，毛利率雖有下降但仍然維持高水準，歸母淨利潤大幅提升了32.9%，完成了和二股東平安集團的業績承諾。截止2018年底，華夏幸福的淨負債率相比年初大幅提高，平均融資成本也有上升，而隨著和平安的金融合作開始顯露效果，預計會對企業優化財務狀況帶來更多幫助。

銷售：京津冀以外區域銷售面積大幅增長

2018年華夏幸福共實現銷售額1627.61億元，同比增長6.93%，未能完成年初提出的全年2100億目標。其中包括產業新城業務園區結算收入額310.39億元，其他業務（物業、酒店）銷售額24.54億元，房地產業務合約銷售額達到了1292.68億元，同比增長了7.68%。

華夏幸福的異地複製在2018年成果顯著，京津冀以外區域的銷售面積佔比從2017年底的30%升至51%。這其中固然有2018年嚴格的環京限售政策的影響，但企業早期在京津冀以外地區大力發展的一些項目開始貢獻銷售業績也是銷售結構變化的重要原因。其中最值得一提的是，華夏幸福在中西部地區已經取得了306萬平方米的銷售業績，銷售面積的貢獻率從2017的3%大幅提高到20%，僅環鄭州區域就貢獻了247萬平方米，也使得環鄭州成為了繼環南京、環杭州之後又一個業績增長點。

投資：繼續加大非京津冀地區的投資

2018年華夏幸福加大了在非京津冀地區的投資力度，新增簽署了產業新城與產業小鎮PPP正式協議18個，全部位於非京津冀區域，主要位於環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈內。全國化布局已經得到了進一步強化。

截至2018年底，華夏幸福儲備開發用地規劃計容建築面積約為917萬平方米，土儲規模繼續降低。雖然華夏幸福的總土儲規模與同等規模的其他房企相比較少，但這對於主營產業新城運營開發的華夏幸福而言並不是多大的問題。

財務：未來財務狀況和融資能力還要持續改善

2018年華夏幸福的營業收入為837.99億元，同比增長了40.5%，毛利率為41.62%，雖然相比2017年下降了6.42個百分點，然而卻依然維持在相當高的水準。此外，華夏幸福的淨利率為14.08%，相比2017年略微下降了0.79個百分點，仍然處於行業平均水準。值得一提的是，華夏幸福與新股東的業績承諾，2018年企業歸屬於上市公司股東的淨利潤不低於114.15億元，從2018年報來看華夏幸福以117.46億元的歸母淨利潤“擦邊”完成了和平安的利潤承諾，同比大幅增加了32.9%。長期來看，華夏幸福在度過了“水逆”的2018年之後在2019年的發展仍然面臨著考驗。

2018年華夏幸福的資金鏈較為緊張，因此企業充分利用其淨負債率較低的優勢進行了多筆融資，共發行公募債120億元，私募債46.1億元，短期融資券50億元，此外還發行了13.7億美元海外債券。截至2018年底，華夏幸福的淨負債率相比於年初大幅提高了113個百分點至161%，平均融資成本也由2017年的5.98%上升到了6.42%，淨負債率和融資成本的大幅攀升需要警惕。在負債結構方面，華夏幸福的長短期負債比相比年初上升至4.57，同時現金短債比降至1.95，短期負債壓力有所加大，但仍然處於較為安全的範圍內。由於平安集團在2018年成為了華夏幸福的第二大股東，雙方加強金融合作的效果在2018年四季度已有顯現，企業的融資性淨現金流自此開始已經轉正，可以預期未來華夏幸福的財務狀況和融資能力將會繼續有所改善。

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