2019年上半年房地產四維數據總結及下半年展望

原文為2019年7月18日公開發布的《2019年上半年房地產四維數據總結及下半年展望

——光大地產行業動態跟蹤報告》，限於篇幅本文擇重簡摘。

需求端流動性收緊疊加價格預期管理，銷售仍處於下行通道

3、4月小陽春高點後，需求端流動性收緊疊加價格預期管理，全國建案銷售增速持續回落。建案銷售面積6月同比反彈3.3pc部分來自於基數因素，1-6月累計同比繼續下滑0.2pc。6月30城成交面積增長放緩至9.5%（環比-4.7pc），預計一二線將回歸至溫和復甦軌道；隨著房價預期調整向低線城市擴散，以及棚改力度減弱的影響持續顯現，三四線城市後續或存較明顯的降速壓力。我們維持“銷售總量下行與結構切換”的判斷，預計全年銷售面積同比-7%，銷售金額持平。

土地購置年中上翹，預計後續將回歸理性

6月全國土地購置面積單月同比、土地成交價款單月同比分別較5月+17.5pc、+28.4pc。6月百城土地成交溢價率環比提升0.4pc，其中二線、三線溢價率環比繼續下降1.9pc、2.1pc。行業融資監管加強以及銷售趨弱下，預計土地成交將再度降溫，價格逐步回歸理性。

新開工、投資高位繼續放緩，資金趨緊或拖累竣工表現

2019年1-6月，房屋新開工同比+10.1%，環比-0.4pc；施工同比+8.8%，環比高位持平；房地產投資同比+10.9%，環比-0.3pc。

如我們所預期，在待開發土地增速回落、開工庫存低位回升、銷售回款逐步趨緩、2018年基數前低後高的作用下，新開工增速高位放緩，施工增速保持平穩。存量變現邏輯下，房地產投資韌性較強，內部結構由土地購置向建安投資轉換，我們維持全年同比+6%的判斷。

2019年1-6月，房屋竣工面積同比降幅擴大至-12.7%，轉捩點仍未出現。房地產金融審慎管理下，中小房企融資環境承壓，或拖累竣工節奏。

銀行信貸投放支撐上半年資金面，下半年壓力將逐步顯現

對比2019年1-6月到位資金增速（+7.2%）和2018年全年到位資金增速（+6.4%），整體表現穩健，但結構分化明顯。其中自籌資金、定金及預收款累計同比下降5.0pc、4.8pc，而國內貸款、個人抵押貸款累計同比+13.3pc、+11.9pc，上半年行業到位資金主要由銀行信貸投放作支撐。展望全年，房地產貸款投放審慎管理，多種融資渠道邊際收緊，銷售回款持續回落，預計行業資金面壓力將持續抬升。

投資建議

在“房住不炒”和居民杠杆的核心約束下，預計行業仍處於下行通道，判斷投資韌性強於銷售。行業融資收緊下，金融資源集中度提升將有效轉化為土地資源集中度提升，中期銷售集中度提升確定性進一步增強。建議關注財務穩健、融資優勢明顯，具備獨特拿地渠道，可低成本獲取資源的頭部房企，如萬科A+H，保利地產、招商蛇口、金地集團、華潤置地、中國金茂。

風險分析

房地產持續調控，導致行業整體銷售增速下行超預期；前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線城市樓市存在回調壓力；行業還款高峰來臨，部分中小型房企信用風險抬升。

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1、投資策略報告觀點簡要回顧

我們在2018年12月15日發布的年度投資策略報告和2019年6月6日發布的下半年投資策略報告中提出：

預計2019年，政策面將在“房住不炒”前提下，窄通道內結構性微調以實現總量和價格相對平穩；新型城鎮化重回都市圈核心城市，短期內二線要素集聚邊際彈性更明顯。

需求側抵押投放高位趨緩，不同區域信貸政策將發生結構性變化。調控已久的一二線樓市迎來底部復甦，棚改減弱影響逐步顯現，部分三四線城市存回調壓力。預計2019年全國商品住宅銷售額同比持平，銷售面積-7%。

供給側高位平緩回落，待開發土地增速下行、開工庫存低位回升、銷售回款趨緩下，全年新開工增速下滑至8%，施工面積增速將保持在8%的高位，施工類投資向好對衝土地購置費降速壓力，房地產投資回落至6%。

2、銷售仍處於下行通道