房企高喊「活下去」 土地流拍激增

2018年，房地產行業進入周期性下行通道，加之未曾放鬆的樓市調控、融資壓力的日益增加，房企的生存環境難言輕鬆。但在行業「馬太效應」愈演愈烈的大背景之下，為了保證市場規模從容地「活下去」，房企依然在加緊拿地。

不過，整體來看，房企普遍放緩拿地力度，謹慎拿地成為市場主流，土地市場轉冷、低溢價乃至底價成交成為常態，土地流拍案例亦持續增多。

中原地產首席分析師張大偉指出，2018年，樓市將繼續嚴格調控。這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。「從整體看，房企拿地意願比上半年明顯退燒。」

遭遇融資「生死劫」，中小房企爭相赴港上市

儘管「千億俱樂部」不斷擴容，但行業進入周期性下行階段，在金融監管加強、去槓桿、去通道、信用緊縮的環境下，2018年房企的日子並不好過。

根據克而瑞研究中心的數據，今年11月，房企境內外發債綜合成本達到8.54%，創下2015年以來單月融資成本的最高水準。同時，房企平均境外發債融資成本11.47%，較前10個月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點；1-11月，房企平均融資成本6.32%，較前10個月的6.06%顯著上升，超過2017年全年平均值。

不僅如此，償債高峰也已然逼近。海通證券研報顯示，從存續地產債到期情況看，2019年全年地產債償還量預計還有3031億元，另外還有4157億元會進入回售期，如果按照40%的回售比例預估，明年待償還的規模還有4694億元，這個償還量尚未包括明年底前發行且到期的超短融（2018年這一規模大約有150億元），考慮到這一部分，預計2019年地產債償還規模要在4800億元上下。和今年3100億元的償還量比較，2019年地產債償還壓力要大幅增加。

嚴峻的市場環境之下，即使是萬科這樣的龍頭房企也開始思考如何「活下去」的問題。今年9月，萬科董事會主席鬱亮在萬科南方區域月度例會上表示，房地產行業轉折已經到來，「我們所有的行為都『收斂聚焦』到保證萬科活下去。」

對於萬科這樣的頭部房企來說，「活下去」這個問題，更多是對轉型發展等方面的思考。但對於那些財務狀況不佳的中小房企們來說，「活下去」顯然是一個生存問題。

而今，行業「馬太效應」愈演愈烈。為了獲得更多的市場話語權，中小房企也正紛紛加速規模擴張。在企業負債率居高不下、融資管道全面收緊和融資成本逐漸高企的背景之下，赴港IPO這條路備受青睞。

公開資料顯示，自今年年初開始，至今已有包括正榮地產、弘陽地產、銀城國際、德信中國、美的置業、大發地產、海倫堡、恆達集團、中梁控股、奧山控股、萬城控股以及萬創國際12家房企申請在港交所上市，其中，正榮、弘陽、大發、美的置業、恆達、萬城控股6家房企成功登陸港股。

溢價率持續走低，土地市場降溫

眾所周知，土地是房企的生命線。土地儲備規模決定了房企的銷售規模，更決定了在下一輪行業洗牌時能否不掉隊。因此，2018年，不管是萬科、恆大、碧桂園這樣的龍頭房企，還是在夾縫中求生存的中小房企，為了保證市場地位、從容地「活下去」都在「逆勢補倉」。億翰智庫近日發布的報告指出，2018年上半年，雖然各種調控政策密集頒布，但土地市場的熱度依舊不減，企業補庫存的意願依舊強烈。2018年1-6月，全國200城土地成交規劃建築面積88084.27萬平米，同比增長52%。克而瑞研究中心近日發布的報告透露，全年來看，已有26家企業貨值已超去年全年，「手握充足糧草，過冬問題不大」。

億翰智庫表示，到了下半年，隨著資管新規的頒布、調控政策的不斷深化和擴圍，企業的投資態度開始謹慎，多數房企在中期業績會上表示要降低投資力度。各城市成交地塊的溢價率急劇下降，流拍現象也逐步增多。

根據克而瑞的報告，「高價地不拿」、「不超預期拿地」是房企下半年投資的主旋律。在堅決遏製房價上漲和金融監管愈發嚴苛的大背景下，即便四季度多城加大土地供應，也鮮有房企敢超預期拿地，謹慎態度依舊，銷售TOP100企業近四成未在11月拿地。「一方面土地市場降溫明顯，房企觀望情緒濃鬱，拿地銷售比大幅下滑也可佐證；另一方面，金融監管收緊疊加銷售降速，資金壓力較大倒逼房企減少拿地。」

中原地產研究中心統計數據則指出，截至12月17日，一二線城市合計住宅土地年內流標鋼彈324宗，為最近6年來最高紀錄。年內三四線城市流標住宅土地1177宗，疊加一二線城市，合計住宅土地流標年內鋼彈1501塊。

「下半年以來，隨著土地供應的增多，低溢價乃至底價成交漸成常態，土地流拍數量也明顯增多。」中國指數研究院的數據透露，2018年11月，全國300個城市住宅類用地平均溢價率為7%，較去年同期下降15個百分點。其中，上海、寧波、天津、成都和南京等重點城市的土地成交平均溢價率同比降幅超過70%。據統計，今年上海成交地塊大部分以底價成交。

華創證券研究所證券分析師袁豪表示，地方政府為完成年初土地供應計劃要求以及應付日益加大的地方財政壓力，年末土地市場供應大幅放量。不過，11月住宅類土地成交環比下降20%、同比下降26%。土地供需方面，11月土地成交/供應比0.39倍，環比下降58%；成交溢價率8%，持續處於低位；11月住宅類土地成交均價環比增加27%、同比下降3%；10月百城土地流拍率26%，逐漸接近小周期峰值的30%。「上述供需關係指標均表明房企拿地意願進一步走弱。換個角度來看，預計土地市場走弱，也將約束地方調控政策及改善房企毛利率悲觀預期。」

張大偉指出，在全國一二線城市嚴格調控的大環境之下，雖然整體銷售依然處於高位，但房企再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低，未來房地產市場走勢出現分化。2018年，樓市將繼續嚴格調控。這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。「從整體看，房企拿地意願比上半年明顯退燒。」

知名地產行業評論人「歐陽先聲」向《華夏時報》記者指出，流拍地增多是土地市場回歸理性的信號。「過去20多年，地價的不斷上漲傳導至新房房價，進而影響周邊二手房價格，構成了房價不斷上漲的邏輯鏈條。地價不斷下行將引導消費者預期，促使房價進一步回歸理性。」

「2019年，我的預計是這個趨勢會依然繼續下去，就是除非土地的供應量出現大規模的銳減。否則在需求不足、供給保持穩定的情況下，依然有可能出現土地流拍的現象。」蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向記者表示，「當然，這種流拍是市場調整過程中的一個正常性的情況，不用做過分的解讀和過度擔憂。」

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