預付數百萬元交房遙遙無期，多地建案爛尾頻發有何內幕？

新華社北京4月13日電題：預付數百萬元交房遙遙無期，多地建案爛尾頻發有何內幕？

新華社“新華視點”記者鄭鈞天、楊有宗、魏飆、梁曉飛

“我們買的建案爛尾了。”上海市浦東新區頤盛禦中環二期業主沈先生說。他在2019年上半年繳納了首付款280多萬元，如今，距離約定交房日期已過去近4個月。有不少像他一樣交了數百萬元購房預付款的業主，正在艱難維權。

“新華視點”記者了解，該項目的開發商是上海海東房地產有限公司，其母公司上海三盛宏業公司因盲目擴張陷入債務危機，已被迫申請破產重整。

去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標杆房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的建案出現爛尾或面臨爛尾風險。

預付數百萬元房子交付遙遙無期

記者近日在上海市浦東新區頤盛禦中環二期項目看到，售樓處大門緊閉，小區道路土地裸露，樓道大門還沒安裝，部分房屋的室內裝修還沒完成，整個項目處於停工狀態。

業主蘇女士表示，現在房子交付遙遙無期，不僅房貸得照還，全家老小還得在外租房住，經濟壓力巨大。

海東公司有關負責人表示，目前公司資金處於被凍結狀態，員工工資也被停發，禦中環項目建設不得不暫停。“這一項目也曾嘗試尋求其他方式繼續建設，例如引入第三方代建等，但幾經努力後均告失敗。”

曾位列全國百強房企的三盛宏業，從2019年開始遭遇償債危機，隨即出現項目停工、員工討薪等事件。2021年1月21日，三盛宏業申請破產重整。而在三盛宏業陷入債務危機前，曾多次以海東公司作擔保；這導致三盛宏業陷入危機後，海東公司也要承擔大量的連帶責任，影響了公司正常經營。

上海浦東禦中環二期項目爛尾並非偶發事件。近年來，各地嚴控房地產融資。於是，一些開發商挪用購房預付款“拆東牆補西牆”，高負債、高杠杆拿地賣房。當“十口鍋五個蓋”的遊戲難以為繼，購房者就不得不為開發商的挪用行為“埋單”。建案爛尾、交付遙遙無期、維權難等現象在多地頻發。

太原市民衛先生在2018年以每平方米接近16000元的價格購買了泰禾金尊府的房子，原定2020年10月的交房日期被拖到了2020年12月。“到了12月反而更沒了時間表。現在我買的那棟樓還沒有封頂，也沒有任何動工的跡象。”

記者日前走訪發現，太原泰禾金尊府的售樓處內已空無一人，工地上的挖掘機等機械沒有開動的痕跡。據工作人員介紹，目前並未接到建案復工的消息。

房企挪用預付款成業內“潛規則”

藍綠雙城董事長曹舟南表示，房地產行業排名靠前的企業，大多采取高額舉債、激進擴張的發展模式。這種高杠杆拿地開發建設並快速回款的商業模式，很容易產生現金流斷裂風險。“一旦開發商遭遇債務危機，往往就會挪用購房者的預付款，最後‘埋單’的還是購房者。”

“因為監管不力，房企挪用預付款已成為行業‘潛規則’。”據多位房企人士透露，建案預售資金監管制度雖然一直都有，但有的項目，預付款沒進入監管账戶；有的雖然進入監管账戶，卻被開發商隨意支取、用作他途，引發工程停擺甚至建案爛尾。

根據山西省住房和城鄉建設廳、山西省市場監督管理局近期通報的2020年度房地產市場執法檢查情況，在房地產開發企業存在的10個主要問題中，建案預售資金使用不規範排在首位。該通報顯示，太原市抽查的17個開發項目均存在預售資金未監管的問題，呂梁孝義市抽查的4個開發項目均存在預售資金使用不規範的問題。

事實上，早在2010年，住房和城鄉建設部就發文要求各地完善商品住房預售資金監管機制，強調“商品住房預售資金要全部納入監管账戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。

多位業內人士表示，金融機構監管失職，是預付款監管成“一紙空文”的重要原因。上海浦東禦中環二期項目負責人坦言，由於貸款方渤海銀行並未能對資金進行合理監管，導致購房預付款被三盛宏業挪用，加劇了項目危機。

預售資金監管政策不能成“一紙空文”

根據對爛尾盤泰禾“大城小院”業主的信訪受理回復，上海市房屋管理部門認為，銀行違反監管協議，未按協議履行監管責任，引起欠薪、欠工程款等經濟行為的情況，應由銀行承擔相應的法律責任，由金融監管部門嚴肅處理。

易居企業集團CEO丁祖昱建議，未來監管部門應從實際操作層面，強化預售資金監管账戶中的資金進入與流出，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。

2020年下半年以來，成都、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州和上海等多個城市相繼頒布或完善新建建案預售資金監管的相關規定，細化了預售資金監管流程。北京等地也相繼開展專項檢查，以加強預售資金監管。

同時，各地要求開發商開設建案預售資金監管專用账戶，並與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議，購房人要將房款直接存入項目監管账戶。濟南、西安等地甚至要求，不簽監管協議企業不發預售證，開發商須公示監管銀行和账戶，違規將被記入信用檔案、暫停網簽。

業內人士普遍認為，加強預售資金監管實際是有針對性地“打補丁”，有利於降低新建案爛尾風險、維護購房者利益。

長期以來，取消建案預售制度的聲音不絕於耳。海南等地已在全國率先對新出讓土地建設的商品住房實行成屋銷售制度。廈門大學經濟學教授趙燕菁建議，政府應嚴控房企負債水準，逐步加大成屋銷售比例，在完成土地出讓時，設定一定的施工、裝修時間節點，以避免開發商盲目擴張導致資金鏈斷裂。

針對已經發生爛尾的項目，行業人士建議，地方政府應積極協調各方關係，督促預售資金監管機構牽頭，引入第三方代建公司等，各方合作共同推進項目建設，防止其徹底爛尾，保障購房者權益。對未履行監管責任的金融機構，監管部門應施以重罰，避免資金監管政策成“一紙空文”。

北京栩銳律師事務所李曉寧律師說，為避免買到爛尾樓，在買房前，購房者應多留意開發商的資質和負債情況，選擇資質好、五證齊全、運營狀況穩定的開發商。