豪宅遭瘋搶，說明房價要漲？

4月上海樓市的亮點是豪宅，其中最吸引眼球的是中糧前灘海景壹號，均價8.5萬元/平方米，8倍認籌，參與金額逾88億元人民幣。坊間盛傳樓市回暖，曾經在樓市投資中收獲良多的人們又在蠢蠢欲動。

豪宅是一個獨立的市場，和一般建案市場不同，豪宅首先是為了“住”而不是“炒”。

首先，豪宅之所以價高人“豪”，並不在於房產而在於“房以人貴”，購房者或許看中的是豪宅圈兒內的人脈資源和商業機會。

其次，豪宅定價包含著奢侈品定價，不僅在於房子本身的建材及裝修，而且在於未來的物業管理和配套裝務水準。

第三，豪宅價格還包含著一個金融資產屬性——信用資產，即開發商的廣告語：“彰顯尊榮，華貴品質。”每一個城市都會有某些地點被承認為“富人區”，也就吸引了不少“假富人”選擇以富為鄰，提升家庭的信用。

基於上述3點，豪宅市場的熱賣通常不會傳導到一般建案市場，而一般建案市場的價格暴漲卻一定會推高豪宅價格。

由於豪宅市場“領漲抗跌”，房產投資也派生出一種偏好，每一輪樓市周期的上漲起點通常也都是豪宅價格的率先上漲。如中國香港樓市1997年至2002年的大跌後，新一輪上漲就是由豪宅市場率先啟動的。日本樓市在上世紀80年代末暴跌後，房價企穩反彈也是從東京豪宅開始的。

豪宅市場與一般建案市場的漲跌並沒有線性關聯，所以豪宅熱未必是樓市整體上揚的前奏。如果豪宅瘋搶驅動價格疊加上漲，樓市整體成交放量，即所謂“量價齊升”，豪宅瘋搶就是新一輪樓市泡沫升騰的起點。

但若不是“量價齊升”而是“量減價跌”，豪宅瘋搶的現象通常意味著一般建案市場或將發生新一輪價格下跌，而非價格上漲。

因為認購豪宅的人一旦被通知交付，其中一部分人將選擇拋售一般建案。這些“有身份”的人當初購買一般建案的初衷往往就是投資，本來就沒打算自住。如今有了心儀的豪宅為第一居所，降價拋售一般建案就成為合理決策。

上海樓市的豪宅熱恰恰驗證了第二種情況。

首先，豪宅熱始於政策性限價，如前灘海景壹號8.5萬元/平方米的價格遠低於市場預期的10萬元/平方米，約等於2015年的價格；

其次，上海樓市4月的總成交面積僅46.3萬平方米，比去年同期下降了逾30%，包括二手房市場和一般建案市場的新盤在內，樓市整體是“量減價跌”；

第三，豪宅市場的政策性限價上市，傳染到一般建案市場的結果是“不限也降”。特別是上海遠郊的“剛需房”，放量熱賣的建案如碧桂園與泰禾大城小院，均價僅2萬元/平方米，比周邊可比的住宅房價下降了10%左右。

住宅“住而不炒”，這不僅是當前的政策取向，也是城市化和人口趨勢的必然結果。發展中國家和發達國家的主要差別之一是城市化率，城市化率在20%到75%區間是“發展中”，達到75%以上就屬於“發達”。然而多數人不知道，“發展中”和“發達”的英語是同一個詞，差別僅在於後綴不同，即“Developing”和“Developed”，衡量標準是城市人口的數量及其佔比。

中國目前實際進入城市生活圈的人口總數已逾9億人，總人口的增長已接近由遞增轉為遞減的轉捩點。

據聯合國2017年修訂的《世界人口展望》，全球人口至2030年將從目前的76億增長至86億，再至2050年可望達到98億，2100年達到112億。中國目前以14億人口排名世界第一，但在7年後即2024年，印度人口將超過中國，而中國人口將進入遞減階段，至2100年或將下降到10億人口之下！

請問：未來中國人口將從14億以上減少到10億之下，房價還會大漲嗎？（作者：金岩石；圖/全景網）