通州新盤價格腰斬，一線要大跌?真相解讀在這裡！

1

最近兩天，一則業主維權的新聞刷了屏，題目赫然是這樣的：

北京一建案從4萬降到2萬，售樓處被圍，數十名業主要求退房！

現場照片是這樣的：

這個事件剛好發生在全國調控開始收緊的階段，有部分人就解讀為北京樓市扛不住了，有新盤已經腰斬，這是一線要大跌的信號。

我只能說，腦容量少，就不要出來胡亂解讀。

首先說一點，四萬降到兩萬價格腰斬純粹是博眼球的胡說八道，能解讀出北京要大跌更是匪夷所思。關於這個建案的情況，我比很多人更有發言權，專業解讀看這篇就夠了。

2

這個盤叫做K2十裡春風，五月份我去實地調研過，還寫過一篇稿子：兩萬二的通州新盤十裡春風，要不要去搶套房?

發稿當天，就有業主後台留言，說他們計劃要找開發商，問米宅北京能不能幫他們一起維權?

我並沒有回復這位業主，因為從感性角度我能理解業主的鬱悶心情，但從理性角度我不可能去幫助他們維權。

簡單回顧一下這個建案的情況，K2十裡春風，開發商K2地產已更名為石榴集團，因此業主的T恤上除了印有退房，還有石榴兩個字。

K2十裡春風位於通州，可惜只有好概念沒有好位置，位於通州最南端的永樂店，離廊坊只有一步之遙，所謂翻個跟頭就到廊坊了。

區位偏遠也就罷了，偏偏這個盤還處於永樂店大農村的包圍圈內，周邊除了工廠就是耕地，配套基本為零。建案前面的漷小路上大貨車接連不斷，汙染嚴重。

從現場實拍圖可以看出，周邊環境是十分糟糕的。

在這樣的一個區位和大環境下，長袖善舞的K2把售樓處做的還是很誘人的。

通州、園林景觀+很爛的區位和配套，請問這樣的盤到底值多少錢?我相信開發商在最初定價的時候也是很糾結的。

這個項目去年10月份取得預售證，當時通州整體新盤不多，區位較好的售價普遍在6-8萬之間，位置較差的首開香溪郡報價4萬8。

十裡春風合計了半天，最後定在了3.75萬，這是去年10月29日第一次發預售證時的備案價，對外宣傳是4萬。

結果開局不利，開盤只賣了幾十套。

今年2月第二次拿到預售證，備案價仍是3.75萬，簽約數仍然屈指可數。

開發商的內心壓力可想而知，大通州的概念也不好使啊，再這樣下去這個盤要涼涼啊。

與此同時，位於通州於家務的另一個建案首開緹香郡對十裡春風展開了無情的降維打擊。

首開緹香郡和十裡春風像是一對難兄難弟，都打通州牌，都位於通州的大農村兒，都沒有配套沒有概念，都主打七十幾到八十幾平的剛需小兩居小三居，不同的是一個在永樂店，一個在於家務。

相比區位來說，緹香郡所在的於家務略好一些，周邊環境沒那麽髒亂差，離亦莊和台湖比較近，更方便畫餅。緹香郡的開發商首開咬了咬牙，價格一步到位定到了28500。

這一價格出來後十裡春風直接崩潰了，區位沒有最差只有更差，價格還比人家貴一萬，這還讓怎麽賣?

很多人不了解，開發商定價是有講究的，都會有對標的建案。或者是區位對標，或者是品質對標，像十裡春風這樣前不著村，後不著店的建案，在通州能對標的只有首開緹香郡了。

兩萬八的首開緹香郡，直接把三萬七的十裡春風架在了半山腰。

思索再三，十裡春風決定破釜沉舟了，降價大促銷！

3

今年四月，十裡春風開始對外放出風聲，跳樓促售價兩萬二，同時接受排卡，開始蓄客。兩萬二的價格讓一直默默無聞的十裡春風終於出了把風頭。

有人會說了，四萬降到兩萬二，可不就是腰斬?

還真不是。

首先，十裡春風最高售價是三萬七，並不是傳說中的四萬多；

第二，兩萬二針對的是全款客戶，正常貸款購買的售價是兩萬六。三萬七是可貸款的價格，對標的自然也是可貸款的兩萬六。

三萬七減去兩萬六，實際上降了一萬一，跌幅29%。

當然，這個降幅也是很嚇人了，但和所謂的四萬跌到兩萬腰斬比起來，根本是兩個概念。所以，對有些媒體的只為博眼球不在乎事實真相，我只能送兩個字：鄙視！

而且，經過這一波促銷去化之後，十裡春風的價格有了小幅提升，目前和最高售價時差價應該不到一萬。

我相信，十裡春風從決定降價那一刻起，已經充分做好了業主圍攻售樓處的心理準備。

對於這些去圍攻售樓處的業主，雖然說一句認賭服輸很容易，但我很理解他們的心情，去年剛買的新盤，正高高興興坐等升值呢，結果半年後等來個大跌一百萬，換了誰也要吐血。

可是，契約精神是社會運行的基石，成年人，必須要為自己的判斷和決定負責任。如果鬧一鬧就可以挽回損失，那我估計證監會要被全國股民攻佔了。

為什麽房價跌了十幾二十個點業主就會去售樓處大鬧，股票跌得底褲都不剩大家反而自認倒霉。說白了就是這麽多年來大家習慣了房價隻漲不跌，對股票的高風險反而有著極強的承受能力。

此外，股票的價格是市場行為，雖然有人坐莊操縱股價，可是在暗處，難以取證。股民又是分散在全國各地的韭菜，無法形成合力，跌得狠了除了自己跳樓別無選擇。 

而建案定價是開發商行為，售樓處是跑不掉的，業主方便抱團，出了問題直接殺到售樓處，給開發商三個解決方案，要麽退房，要麽賠我差價，要麽把價格調回來。什麽，不降價你會死，死就死唄！

可是未來，大家會不會慢慢也習慣房價的漲跌起伏呢?

4

十裡春風究竟是孤例還是大跌的開端，通州兩萬多的新盤都賣不動是否說明北京房價被嚴重高估有大跌的風險?我知道有人肯定會想的更深一層。

那麽我告訴你，你還真是想多了。

通州目前在售新盤價格匯總表。

目前位於台湖的銀河灣售價接近八萬仍然熱賣，近七萬的萬科翡翠四季一房難求，位於核心區尚未開盤的中國闕早被許多人盯著，惟一不確定的是開盤價會不會破十。

所以，好地段永遠是稀缺的，優質建案永遠供不應求。

尤其對於北京這個面積高達16410平方公里的巨型城市，核心的、繁華的、有價值的地段一定是稀缺的，這些區域或者已成熟，或者已開發，或者有規劃，才有可能獲得資金和資源的持續湧入。

而大部分山區、農村和偏遠地帶，則長期處在被遺忘的角落，不知何年才能被喚醒。在延慶、懷柔、平谷這些遠郊區買房入坑的投資客不要太多。

所以，即使是北京，通州，這些概念也不是萬能的。

兩萬二的K2十裡春風，給大家上了生動的一課！