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沒入住房價先跌一半,房子還是最好的投資嗎?

文:新一

最近朋友圈被一則新聞刷屏,北京通州一項目,去年8月份時售價還4萬+,今年6月份最後一棟均價2.68萬,如此快速的縮水,已不止是跌掉了首付,活生生要了半條命。

6月30日,在K2十裡春風售樓處,數十名老業主穿著印有“退房”字樣的衣服,圍堵在售樓處,要求退房,上演了一幕具有中國房地產市場特色的“非市場化”的退房鬧劇。

我們暫且不去評論這個鬧劇是否有效,結果怎樣。在這場鬧劇中,有一個更加值得深思的問題,號稱事關國家經濟命脈的房價為什麽會突然暴跌?房子還是最安全可以無腦全倉的保值增值產品嗎?

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2016年一二線城市房價暴漲,2017年三四線城市房價暴漲,2018年5月,在政策高壓的情況下,國家70城房價指數顯示房價上漲的城市61個,上漲城市佔比超85%,在中國經濟換擋實體產業的低迷期,房地產市場迎來歷史上最瘋狂的3年。

2017年,房地產銷售額一舉突破13兆大關,用一己之力終結GDP增速自2010年以來的6連跌。

這三年,我們看不到證券市場的大爺大媽,看不到半夜辦公大樓的燈火通明。只看到售樓處的一排排待購長龍,看到數家虧損的上市公司賣了幾棟樓便變轉虧為盈。此時的中國,實體經濟孤獨的身影在角落低聲哭泣,房地產高舉雙手站在桌子上盡情狂歡。

2016年1月底上證指數2768點,2018年6月底,上證指數2775點。

2016年1月北京均價39620元/平方米,2018年6月底,北京均價55066元/平方米。

投資股市的人走向天台,投資房子的人走向舞台。

在股市動蕩不安,外匯出口受限,P2P要麽降息要麽跑路的時代,房地產成為當之無愧的最佳投資產品。

《論語 季民第十六》中說:不患寡而患不均,不患貧而患不安。意思是說,我窮沒有關係,因為大家都一樣窮,但是如果我窮而你掙錢了,那我就不開心了,社會就不穩定了。

當第一波房價上漲後,民眾的心就“不均”了,眼看朋友因為買房一年時間就賺了半輩子的錢,你開始躁動了。窮怕了的國人終於找到了釋放積攢了幾十年錢袋子的出口,一擁而上。心裡還反覆念叨:大家都買了房,國家怎麽能讓大家的資產都縮水。

國家確實不敢讓大家的資產都縮水,但國家有時候也不是萬能的。

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房地產企業是中國最壕的企業之一,以最燒錢的足球俱樂部來說,中超16支球隊,有14支球隊背後的金主和房地產相關。壕到讓我們都誤以為房地產企業可以“大而不倒”。

但房地產企業也是杠杆率最高的企業之一,2017年A股136家上市房企平均負債率高達79.1%,創下2005年以來的最高位。2018年一季度,萬科負債率84.04%,負債超兆,這意味著萬科的負債超過紐西蘭、科威特等國家的GDP,用實力“負”可敵國。

為了快速擴張,房企攻城略地大舉借貸,而高杠杆率下,唯有保持高速發展狀態,通過不斷的金融借貸和抵押,用高轉模式來減輕現金流壓力,然而事情遠沒有童話那麽美好。

進入2018年以來,國家連發幾道政策限制房企貸款,使得房企融資越來越難,在政策高壓下市場回款更是越來越慢。

屋漏偏風連陰雨,住建部發文一口氣嚴查30城市的房產銷售市場。此時的房企猶如第一次上路開車的女司機半坡轉向時遇到紅燈,終於在第十次起步成功後卻又發現五六個碰瓷專業戶在快速靠近,危險近在眼前又無可奈何。

房地產市場崩盤中國沒有過,但是房企破產、爛尾樓成片在歷史並不鮮見。國家有心發展,卻無力做到對企業的救贖和監管。

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回到文章的開頭,K2十裡春風房價下跌過半,難道說房產的保值增值能力失效了嗎?

當房地產作為商品入市的時候,其本身就具備了商品最基本的價值屬性,只是連續幾年的房價大漲,讓心潮澎湃的人們忘記投資市場中最基本的規律——有漲就會有跌。

中國古書記載和民間傳說中有一種凶猛的瑞獸叫做貔貅,能吞萬物而不泄,被視為守財的象徵。每個人都想找到投資的貔貅,但可惜在經濟市場中,壓根不存在高回報的理財產品可以讓你投資後高枕無憂。

每一個業主都期驥著房價還會再漲一陣,自己會是那個投資市場的弄潮兒。不成想市場的突然收緊,成為了市場破滅的接盤俠。重大的財富損失和心理落差之下,上演了一出“大鬧售樓處”的鬧劇。

縱觀過去二十年,大小股災已經發生過6次,而大面積的房地產市場崩盤尚未出現,沒有投資經驗又不想存銀行的投資途徑,似乎只有房地產。

但這一次十裡春風事件給人們一個警惕,房產市場是瘋狂的,但也是脆弱的。受益於北京需求外溢的燕郊短期內房價暴漲,但政策後沒有實體經濟支撐的弊端凸顯,市場哀鴻遍野房價普遍大跌。

在股市振興實體崛起之前,房子確實還是最好的保值產品,但增值有待商榷。最近這個產品的流動性和風險性有點大,國家已出重拳,暴漲歷史不會重演。

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樓市新說

專業的房產投資顧問

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