北京一建案4萬降到2萬數十名業主退房？真相是這樣的

　　北京一建案4萬降到2萬，售樓處被圍，數十名業主要退房？真相是這樣的

　　今日，北京通州一售樓處被圍，數十名業主要求退房的新聞引發業界關注。

　　“北京，因為降價而鬧退房！這是本輪短周期，全國第一例公開報導的因降價而鬧事。還是投資投機客乖呀，環京房價腰斬的新盤，也沒出現此類事吧。”上海易居房地產研究院院長楊紅旭今日在朋友圈轉發該新聞並評論說。

　　這究竟是怎麽回事？這個項目真的從之前開盤的4萬多降到2萬多了嗎？真的有人因降價去退房鬧事嗎？

　　券商中國記者從該項目一位銷售人員處了解到，該項目去年8月份開始對外報價是4萬，原計劃去年“十一”按單價4萬開盤，後來蓄客不太好沒開成。今年又開始蓄客，“五一”拿到預售證後開盤時價格調到2萬6，開始房源位置相對差點。

　　“後來開發商感覺市場現在限價房比較多，想先便宜點開盤，增加銷量，爭取客戶認可，就2萬6萬開了，開盤大概賣了一兩百套，再後來價格就漲了一點，現在2期又有加推，屬於順銷，價格2萬9到3萬。”上述銷售對券商中國記者說。

　　不過，另一位銷售人員則告訴券商中國記者，一期是今年3月開盤的，主力戶型為78平米的兩居室和89平米的小三居，現在還剩二三十套，包括一些之前沒簽的或簽退回來的。  

　　“現在建案有一個6萬抵50萬的團購優惠，再根據客戶付款方式，開發商有付款折扣，首付4成的可打9折，首付8成的可打9.5折，全款可以打8折，全部優惠算下來之後，價格大概2萬6左右，如果不優惠，報價是3萬7左右，預售證的價格就是3萬7。”該銷售人員對券商中國記者說，現在無論是自己去售樓處，還是通過鏈家、我愛我家等中介買房，房款和折扣都一樣。

　　銷售人員告訴券商中國記者，之前開盤排卡要交2萬塊錢，現在順銷階段不用排卡，買房需要交10萬定金，然後看房選房算價格，接著審核購房資格，然後網簽。首套房首付40%，正常半個月交齊，可以申請最長2個月付清首付。

　　銷售人員還提醒券商中國記者，該項目屬於北京通州區，需要通州戶口或工作居住證，北京其他城區戶口名下需無房，可以買房遷入戶口。

　　不過，對於有人退房鬧事的消息，上述兩位銷售均表示不知情。

　　如果按照銷售所說，該項目今年才開盤，那就不存在去年有人花4萬塊錢買貴了現在要退房的事件發生。

　　券商中國記者隨後又向一位業內人士了解情況，他也稱該項目去年賣3萬7，今年賣2萬6。當記者轉述銷售人員“去年4萬沒賣，今年才開盤”的說法時，他回復稱：“那不可能，這樣別人還去砸什麽？”

　　到底真相是什麽

　　券商中國記者從北京市住建委網站上查詢到，該項目已領過三次預售證。

2017年10月29日第一次發預售證，擬預售價3.75萬元，已簽約18套。

2018年2月13日第二次發預售證，擬預售價格3.75萬元，未有簽約。

2018年3月31日第三次發預售證，擬售價格3.65萬-3.9萬元，已簽約203套。

　　中原地產首席分析師張大偉接受券商中國記者採訪時說，通州出現了個案，這個項目位置太偏遠了。“之前有簽3萬多的，後面簽2萬出頭，差距1萬，沒傳聞的那麽多。”這個項目體量龐大，整體已經入市3期，面積30萬平米，合計房源多達接近3000套，現只賣出200多套，這種情況下，降價成為了必然。2期有簽約的價格差距達到了1萬，從去年11月的3.4萬跌到了今年的2.4萬，“實際這兩期項目也有一定差距，高價的容積率相對較低，但從價格看，的確出現了下行。” 

　　從百度地圖上看，項目所在地緊鄰廊坊。

從網上找到的項目位置介紹圖是這樣的：

　　就十裡春風嘉園暴跌真相，張大偉對券商中國記者進一步分析了四點原因：

　　一是這個項目雖然是北京通州的，但更接近廊坊，距離廊坊只有2公里，所以價格變化不是對標通州，而是對標環京，價格的確下調了。

　　二是項目體量大，但市場低迷，企業價格下調是必然的，入市3期，合計高達接近30萬平米，按照貨值計算，大約100億元，3000套房的項目。到目前隻簽約了250套，大約回款只有8個億。

　　三是價格跌幅到底多少，有18套2017年入市的項目簽約均價在3.4萬，其他都在2.46萬，當然，因為是不同期項目，所以價格不能完全折算，跌幅接近1萬，的確是明顯下調了，但對比環京，這個價格跌幅不算大。

　　四是開發商，從通州看，整體市場不存在過剩，但這個項目的位置偏遠，不降價促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價，一旦遭到業主退房，事情就更加複雜、棘手。

　　“享受了多年泡沫與暴利的樓市，將投資賭在房子上的人們，更應該增加風險意識了，隻漲不跌的樓市博傻時代已經過去。而這些賭徒，贏的時候沒人想到慰問開發商，跌的時候紛紛慰問開發商的母親。”張大偉說。

　　張大偉還指出，購房者買房屬於投資行為，房價跌就要退房是非理性行為，通州是全國最典型的區域，特別是2011年，曾經也出現過華業東方玫瑰、珠江拉維、潤楓領尚幾個項目的降價促銷均出現了明顯的老業主鬧事維權現象，但是最後的結果是其中大部分都以開發商讓利補償為主。給市場帶來了不好的例證，很多在售意向降價的項目都出現了擔憂降價導致糾紛損壞品牌現象的考慮。不過，這次通州建案降價屬於個案，因為位置特殊，與2011年那次不同。

責任編輯：謝海平