上海樓市入秋：從“搶著買”到“挑著買”

“知道二手房行情不好，但真沒想到會差到這個地步。”

“這一陣子中介隔幾天就給我打電話，讓我把掛牌價再往下降50萬元，不然根本沒人來看房。”

家住上海市松江區九亭鎮某小區的胡磊（化名）告訴記者。去年底，他就打算賣掉手裡的大兩居，在市區內買一套位置、學區好一點的房子。

“當時來看房的人實在太少，今年五一，我把掛牌價從620萬元降到了590萬元，但來看房的人仍然不多。”胡磊說，“知道二手房行情不好，但真沒想到會差到這個地步。”

實際上，在限價、搖號、限購、限貸等多重作用下，特別是“遏製房價上漲”的政策背景下，上海樓市的降溫也早已由二手房市場傳導至新房市場。

近日，《每日經濟新聞》記者走訪滬上部分建案後發現，新盤的去化速度明顯放慢、部分建案的價格明顯松動，購房者的心態也出現分化，開始由“搶著買”變為“挑著買”。

“現在買房能挑了”

年初至今，胡磊都在一邊著手賣房，一邊抽空在市區看看新盤。

“3月份的時候，看中了閔行區中環附近的一個建案，緊貼著中環、大牌開發商，關鍵是均價不到7萬，當時比周邊二手房便宜1萬左右，性價比確實不錯。”胡磊告訴記者，“但當時手裡面的房子一直沒賣出去，也只能先看看行情了。”

因為限購，單身的胡磊在上海只能買一套房。這意味著他如果不賣掉手中的這套房，就無法在市區買房。

“大半年時間看了有6、7個盤吧，明顯感覺到一手房的行情越來越冷。”胡磊說，“上半年那會兒日光碟還挺多，買房基本靠搶，但最近再去看房，很少有建案能日光，買房的時候置業顧問不僅態度好了，關鍵是還能挑了，這個盤沒合適的就去其它盤看。”

新盤去化速度的確在放慢。

9月19日，記者以購房者身份走訪了寶山區羅涇鎮某項目。公開資訊顯示，該項目距離人民廣場約37公里，車程需要1個小時左右；距離最近的地鐵站7號線終點站美蘭湖站約10公里。

整個行銷中心，包括記者在內，前來看房的只有2組客戶，其他多名置業顧問正在閑聊。一名置業顧問“熱情”地接待了記者，在常規性地介紹完項目情況後，該置業顧問告訴記者，目前主要推的是89平方米左右的3房，均價在3.6萬元左右，為精裝交付。

當記者詢問是否有優惠時，上述置業顧問告訴記者：“如果當天認購的話可以打96折，一個星期內付首付款的話還能額外享受98折優惠。”以此來算，3.6萬元的單價，在折扣完後能“降”到3.4萬元。

“這個月我們還有零元購的活動，買房送寶馬。”該置業顧問說。

89平的戶型能享受寶馬X1或3系的零元購，也就是送一輛寶馬車給你，如果你不想要車還可以折現，大概能抵22萬元左右的房款，抵扣完後，單價也只有31000多元。

儘管在享受到各種折扣後單價不高，但第三方平台數據顯示，該單價仍較周邊多個項目二手房價格高近5000元/平方米。

此外，該項目雖然有意通過優惠加快去化速度，但目前來看效果仍不理想。“網上房地產”數據顯示，該項目自今年3月底開盤以來，350套房源僅網簽16套。

記者隨後來到了位於寶山區大場鎮外環內的某建案，置業顧問告知記者“項目還有少量房源在售”、“我們價格被限的很低，目前沒有優惠”。“網上房地產”數據顯示，該建案自8月底開盤以來，734套房源仍有283套可售。

樓市“入秋”之際能否進場抄底？

自搖號政策實行一年多以來，在限購、限貸、限價以及收緊企業購房資格後，上海樓市逐步降溫，且這一降溫行情已從遠郊中低價位建案，傳導至中心城區部分高價建案。

據記者不完全梳理，自7月份以來，上海有70個新盤上市，共推出房源22041套，認籌人數20845組，綜合中簽率1.06。

從各月情況來看：

7月認籌的24個新盤，推出房源8288套，認籌人數8626組，綜合中簽率0.97。其中外環外區域房源7551套，認籌7169組，中簽率1.05；內外環間房源156套，認籌369組，中簽率0.49；內環內房源581套，認籌1138組，中簽率0.51。

8月認籌的38個新盤，推出房源10387套，認籌人數10192組，綜合中簽率1.02。其中外環外房源7083套，認籌4172組，中簽率1.7；內外環間房源3053套，認籌5687組，中簽率0.54；內環內房源251套，認籌333組，中簽率0.75。

9月上半月認籌的8個新盤，共推出房源3366套，認籌人數2027組，綜合中簽率1.66。其中外環外房源2907套，認籌1719組，中簽率1.7；內外環間房源459組，認籌308組，中簽率1.5。

顯然，不管是從綜合中簽率看，還是從區域中簽率看，總體都呈現出明顯的逐月提高的特點。而這對購房者來說，意味著買房難度越來越低，已從過去的“搶著買”轉變為現在的“挑著買”。

根據克而瑞數據，今年初以來，上海商品住宅月均成交50萬平方米，與去年52萬平方米的月均成交量相當，遠低於2016年月均104萬平方米。

總體上看，入秋的上海樓市，已涼意漸濃。

那麽，從搶著買到挑著買、價格出現松動、優惠建案不斷出現，是否意味著已到抄底購房的最佳時機了呢？

“目前上海樓市整體上已呈現出由賣方市場轉向買方市場的特點，一些位置、產品、品牌上有劣勢的項目確實主動在價格上出現松動。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，市場的底部出現在2017年，目前的成交量與去年基本持平。

現在已是抄底的後半場。

但在地產分析人士、優淘城總裁薛建雄看來，目前市場還並未真正見底。他告訴《每日經濟新聞》記者：

去年一些郊區盤就開始降價，而今年的持續調控，市中心的高端項目也以限價名義降價，郊區盤將會面臨更大的降價壓力。按目前的政策走勢看，元旦後市場可能還會進一步降溫。

想抄底的話還有足夠的時間慢慢等，不過現在一些特別便宜、性價比高的項目可以考慮出手。

不過，儘管上海樓市涼意漸濃，但一些地段好、性價比高的熱點項目依然受到追捧。

如位於浦東新區張江板塊，由萬科開發的張江興科苑項目於9月4號搖號開盤，總計52套房源，認籌人數達到712組，中簽率不足0.07；資訊顯示，該項目位於中環內，售價僅6萬～6.6萬元/平方米，緊鄰地鐵13號線；目前該項目已售罄。

從認籌情況來看，上海中心城區的建案要明顯好於遠郊建案。而從過往經驗來看，每一次樓市調控，都是購房者從郊區向中心城區進軍的最佳時機。

眼看著自己在中心城區看中的建案好戶型相繼被買走，胡磊既無奈又矛盾：“割肉出手我真的心不甘，但再這麽等下去，真擔心買不到地段好，戶型又合心意的房子。”