買房需交百萬認籌金 “上海後花園”嘉興樓市庫存告急 茶水費屢禁不止
本報記者 劉頌輝 嘉興報導
8月中旬，在浙江嘉興市秀洲區一家新裝修的房產中介門市裡，辦公的電腦整齊擺放，店主正準備“大乾一場”。
位於浙江東北部、杭嘉湖平原的嘉興，被稱為“上海的後花園”，吸引了眾多前來投資、定居的人群。
近日，據相關媒體報導，近年來嘉興樓市火爆盛宴的背後，實則亂象叢生，買房時加10萬元“號費”的現象屢見不鮮。對此，嘉興市住房保障局的相關負責人曾回應，接到過幾起類似房地產收取“號費”的投訴，有房產公司銷售人員私下串通中介的情況，執法人員已將其移交警察部門處理。
連日來，《中國經營報》記者走訪嘉興綠城柳岸禾風、榮安萬科·香樟國際、路勁金茂·嘉禾金茂府、佳源秀湖印象、萬科紫元·尚宸等建案以及周邊中介公司發現，提供“號費”“資訊費”業務的現象依然存在，而且在房源供不應求的情況下，多處建案正緊張驗資蓄客，提前收取認籌金。
嘉興市住房保障局房地產管理科一名工作人員表示，買賣房號會擾亂房產市場秩序，在嘉興是堅決不允許的，綠城公司曾對此出具過承諾書，如果該事件有發票或者收據坐實，房管科將對此進行嚴肅查處，首先退還，再按照相關部門的法規對企業進行處罰，中介機構也將面臨處罰。
上海購房者湧入“茶水費”屢禁不止
在嘉興當地人的印象中，房價的變動，與上海購房者的湧入有著密切聯繫。從上海南站到嘉興，直線距離約80公里，最快一班次火車用時42分鐘，高鐵從上海虹橋火車站出發到嘉興僅需要27分鐘。
據《嘉興日報》報導，隨著交通條件日益便利，上海大都市圈快速發展，早在2013年前後，便有上海人在嘉興買房落戶，率先體驗“雙城生活”。
來自上海易居房地產研究院的統計數據顯示，2013年6月，嘉興市的新建商品住宅成交均價為6281元/平方米，5年後的2018年6月，該數據上漲到10750元/平方米，尤其近兩年的上漲幅度較為明顯。8月上旬，記者走訪嘉興多個正在銷售以及即將銷售的建案了解到，房源均價已達到1.8萬~2.3萬元/平方米之間。
記者注意到，嘉興多個板塊的二手房成交均價高於一手房，出現價格倒掛現象，在市場銷售環節，房源周邊買賣房號的現象則屢禁不止。
7月23日，據《國際金融報》報導，購房者在嘉興買房，有的時候全款也未必能成功買到，但是若向房產中介公司繳納10萬元左右“號費”則可以從建案內部拿房，鎖定心儀的房源。“號費”的實際收取方，不僅有開發商，還有個人。
對此，嘉興市住房保障局的相關負責人回應，若遇到收“號費”的情況，當事人提供相應的舉證材料，一經查實，將對違規的中介或房產企業進行處罰，如有必要移交警察部門處理。
然而，8月10日，記者走訪嘉興市秀洲區東升西路一家房產中介公司，門市的一名店主介紹，如果確定要買周邊的新建案，可以通過關係去拿房號，價格約10萬元左右，若買不到，則費用原路退還。其還透露，南湖區某熱門建案的房源的拿號費達到30萬~35萬元。
8月11日，在茶園路與塘匯路口的綠城柳岸禾風的售樓部，置業顧問王小姐介紹，項目即將推出二期最後4幢樓286套房源，明年年底以毛坯房交付。
公開資料顯示，2016年12月，綠城理想小鎮建設集團有限公司以總價7.36億元拿下秀洲區兩宗地塊，其中城北路經開2016-25號地塊，總價約4.23億元，折合樓面價約3478.26元~6153.85元/平方米，城東路經開2016-26號地塊總價約3.13億元，折合樓面價約3650.00元~5615.38元/平方米。而綠城柳岸禾風即是綠城小鎮集團在該兩幅地塊上的作品，作為綠城在嘉興的首作，該項目承擔著打開嘉興市場的重任。
然而，在該項目臨近的房產中介公司，負責人亦告訴記者，曾幫助兩位客戶購買到房號，額外支付一筆費用，可以在開盤前，準確買到綠城柳岸禾風的房源。“這種走管道的房號，一般是售樓部行銷層面的長官，轉手出售從中賺錢，最高‘資訊費’12萬元。” 8月12日晚，該負責人回電話表示，繳納10萬元“資訊費”可以買到綠城柳岸禾風一套98平方米房源，總房款150萬元必須全款支付。
對此，記者致電該建案的項目公司嘉興綠城塘匯房地產開發有限公司，該公司行銷部一名工作人員表示，公司所有置業顧問都來自自銷團隊，完全按照正常選房流程，不存在與任何中介公司合作分銷。之前有購房者向中介公司繳納“服務費”，但是並未選到房，而引起過糾紛。如果中介公司買到房號，則提供公司內部人員的證據，公司將進行查處。
事實上，“號費”“資訊費”即是房地產行業中“茶水費”的別稱。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於房地產項目違規收費等行為，說明在購房需求旺盛的環境下，房企為了回籠資金，態度較為強勢，導致購房者來承擔相應的風險。違規收取“茶水費”等價外加價的行為，其實是目前房地產市場交易秩序管控的內容，亟待監管部門加以管控。
“綁定車位”減配等違規頻現
記者連日調查發現，嘉興市各個建案看房人數不多，但是建案對於購房者的要求非常高。幾乎新近開盤的建案，都要求繳納100萬元不等的認籌金，或者到指定銀行辦理定存進行驗資，多個建案捆綁車位出售，全款購房者優先選房，個別建案因品質問題還遭到購房者維權。
“在嘉興看房子，隨便去逛，很多建案都沒賣完，政府不讓開盤，就算開盤也是當天售罄，因為前期認籌客戶交一兩百萬元早已鎖定了房源。”在南湖區的路勁金茂·嘉禾金茂府項目，置業顧問告訴記者，首次開盤是以驗資鎖定房源的方式積累客戶，先繳納1萬元進行意向登記，再向指定的銀行卡中辦理100萬元定存進行驗資。
驗資蓄客之外，建案基本都要求帶車位一起出售。在綠城柳岸禾風售樓部，置業顧問王小姐表示，房源均價約為1.1萬元/平方米，但必須連同車位一起購買。在剩下二期最後4幢樓的房源中，以一名外地戶口購房者為例，一套110平方米的房源，全款約150萬元，其中120萬元為毛坯房價格，50%首付為60萬，在開盤時，購房者需繳納60萬元首付和30萬元車位費。而加上車位後的價格核算下來，均價為1.4萬元左右，實際銷售均價上漲3000元。“一期項目中，30萬、33萬、35萬元的車位都賣過，必須全款支付。”王小姐表示。
對此，嘉興綠城塘匯房地產開發有限公司回復記者時表示，公司並非要求不購買車位則不允許購房，而是購買車位的客戶優先選擇房源。
嘉興學院房地產研究中心主任吳興陸指出，類似“茶水費”、捆綁銷售問題的出現，主要是由於嘉興樓市供不應求所造成的。當房源緊張，購房者需求旺盛，在房產中介公司的操作下，違規行為便暗自產生。此外，由於部分建案備案價格低，與開發商期望的銷售價格存在差距，才出現裝修費、車位費等價外加價的現象，實際成交價格才高於備案價格。
除了銷售環節違規頻現，因為房屋品質問題引發的維權事件也頻頻發生。
位於嘉興科技城的廣益大廈，近日迎來房屋交付的時刻，但是業主收房卻發現，大廈2~5樓的300多套房源中，戶型如同小黑屋，房子四面無窗，白天伸手不見五指，采光通風性能差。對此，該項目近百名業主向開發商嘉興市翔鴻置業有限公司提出維權。
36歲的洪小姐是上海的上班族，2017年6月，其與丈夫在廣益大廈售樓處買下4樓一套37平方米的精裝修房源，總價為30.9萬元。“銷售人員曾承諾，交房後單層高度4.8米，全為loft公寓，分朝南和朝北而建，有通風明淨的落地窗，可以用來自住。”洪小姐告訴記者，今年8月11日，其在去往廣益大廈準備收房的時候，才發成屋子的實際設計與樣板房完全不一樣。
從洪小姐提供的《建案買賣合約》上，記者注意到，廣益大廈房子的設計用途為商業服務，而且一套37平方米的房源中，公設面積高達20.45平方米，套內面積僅17平方米。
上海秦兵房產律師團隊主管律師葛紹華告訴記者，此類基本屬於公寓式酒店，不具備業主居住的條件，如果宣傳可居住的話，就屬於違規商改住行為。
針對房屋沒有自然采光的情況，嘉興市翔鴻置業有限公司表示，由於公司陷入資金困境，董事長也因此事腦梗，公司處於無序狀態，目前政府機構已經介入調查，公司已邀請第三方機構協助處理與業主的交房糾紛。
庫存低於12個月土地拍賣冷清
據上海易居房地產研究院的數據，今年上半年，房價上漲的城市數量分別為61、72、66、69、77和74個，說明房價上漲的城市數量是在增加的，即上半年有70%比例的城市房價在上漲，三四線城市1萬元以上均價水準則持續了10個月。
數據顯示，國內各個城市的存銷比數值差異較大。100個城市中，有60個城市的存銷比小於12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。就嘉興來看，此類城市商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大，下半年棚改政策調整的可能性最大。
今年1~6月，嘉興市新建商品住宅存銷比分別為6.2、5.7、5.6、5.3、5.7、5.6，同比下降37%；供應面積分別為30萬、15萬、20萬、15萬、35萬、27萬平方米/月；成交面積分別為33萬、26萬、25萬、22萬、24萬、32萬平方米/月；庫存面積分別為168萬、157萬、152萬、145萬、156萬、151萬平方米/月。
“由於供應端不足，房價處於高位運行，下半年仍將平穩發展，不會有太大波動。”吳興陸指出，嘉興樓市的去庫存周期基本結束，隨著交易量持續放大，目前庫存周期比較低，已低於12個月。
值得注意的是，在經歷一兩年的房價上漲之後，近期嘉興的房地產市場有降溫趨勢。記者梳理7月嘉興市的多場土地拍賣注意到，土地市場熱度漸退，開發商拿地趨向謹慎和理性。
7月，嘉興市共有8宗宅地入市，最終，除了1宗位於鳳橋鎮的宅地（2018南-018號）因無人競價而流拍外，其余7宗宅地悉數出讓，但無一觸及限價。
吳興陸認為，近期，嘉興土拍市場趨向冷清，是緣於開發商對嘉興及周邊土地市場的判斷，還有對未來消費人群的預期。目前來看，下半年開發商拿地將更加謹慎和理性，土地拍賣市場還會出現流拍現象。
責任編輯：陳合群
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