棄房產，買股票，中國居民資產配置轉換元年到來

文 | 陳述

看懂經濟寫作營第三期學員，看懂經濟專欄作家

ta的優秀作品

話說三根陽線改變信仰，更不用提最近股市的輪番上漲了。

恍恍惚惚間，仿佛牛市再次來臨。

喂，醒醒，牛市哪有那麽容易的。

今年以來，市場上漲的邏輯已經被很多人分析過。

你說的我都同意，我再來說個新的角度。

先說結論。

結論一：今年，可能是中國居民資產配置風格轉變的元年，房地產投資屬性逐步消失，居民資產配置大概率會轉向資本市場。

拋棄房產，擁抱股市，可能會為中國資本市場帶來長久和穩定的繁榮。

結論二：牛市來的沒那麽容易，所以不必為當前的踩空而後悔，市場會給你上車機會的。

結論三：即使牛市真的來了，大家投資的目標，也應該僅僅是取得市場平均收益，而不是實現財務自由。

不想聽我多說的，可直接滑到文章尾部點擊“好看”。

一、房產投資屬性逐步消失

如果從資產配置角度來看的話，過去十餘年間，中國居民資產配置的主要方向便是房產。

而房產也眾望所歸的實現了保值增值的功能。

我們分析兩個指標。

一個是房地產業的平減指數。平減指數代表在計算同比增速時，扣除的價格上漲因素，這個一定程度上可以代表某一產業由於價格上漲帶來的產值增加。

圖1:2007年以來房地產業與GDP平減指數對比

2007年至2018年間，房地產業年化平減指數為8.5%，也就是說，房地產價格平均每年上漲8.5%，這個收益率，跑贏大部分固定收益產品了。

大家還記得銀保監會郭主席說過的一句話麽，“如果某理財產品，收益達到10%要做好損失全部本金的準備。”

房地產業的收益快接近這個水準了，但你一定不會擔心本金的全部損失。

如果你持有了大城市的房產，資產的年化收益真的可以達到10%。

表1:2007年以來部分大中城市建案價格年均漲幅

無論從房產行業的價格變化還是大中城市房地產價格變化，房地產在過去十幾年間，可能都是居民較好的資產配置渠道，這個渠道好到什麽程度？下表展示了2007年以來，全部A股上市公司的總資產淨利率的中位數。

表2：2007年以來:全部A股上市公司的總資產淨利率中位數

A股一定程度上可以代表中國最好的企業，但也僅有50%的公司總資產淨利率達到以上表格展示的水準。

但從前年開始，房地產投資的邏輯發生變化，中央堅定推動“房住不炒”，以投資為目的的房地產交易受到全方位的限制，房地產回歸居住屬性的趨勢愈加明顯。

關鍵是，房地產價格經過連年的上漲，居民對房地產的承受能力逐步達到極限，購買住房需要掏空六個“錢包”絕對不是說說而已。

正如我在去年《房地產市場，轉捩點已至!？》的文章中提到的那樣：

“作為房地產的最終購買者和房地產價格上漲的最終承受者，居民部門的杠杆率持續攀升，債務增長遠高於收入增長，居民將40%左右的收入用以歸還銀行貸款，實質上損害了社會消費的潛力，從居民可承受能力看，房地產市場已經或即將進入轉捩點。這個轉捩點，即是經濟規律使然，亦是經濟發展方式轉變的內在要求使然。”

現在看來，房地產的“轉捩點論”有一定預見性。

二、房地產不能投，股票是最恰當的替代者

房地產轉捩點出現會帶來兩方面的影響，一方面是每年增加的投資需求無處安放，另一方面存量房地產鎖定的資金可能會逐步湧出。

房地產投資屬性減弱，居民資產配置的需求如何滿足？

替代房地產的資產品種，應該滿足三個條件。

一是市場規模要足夠大。2007年至2018年間，我國建案銷售總額累計達到92.1兆元。2018年一年建案銷售額15.0兆元，達到社會消費品零售總額的39.4%。如此大的交易規模形成了巨額的資產存量，李迅雷估計中國個人資產已經達到150兆元，任澤平在某論壇上透露中國存量房地產市值達到300兆元。這些巨額存量資產的配置如果轉型，勢必需要有一個規模足夠大的市場來承接。假定300兆存量房地產資產有10%需要在未來一段時間內再次配置，可為市場帶來30兆規模的配置需求。

這些資產配置需求如果無序流動，必然對經濟正常運行產生較大影響。從目前來看，沒有任何一個實體產業能夠吸納和消化如此高額的資產投入。

但資本市場可以。數據顯示，截至2017年末，我國金融機構資管規模125.67兆元，中國基金業協會的統計顯示，截至2018年底，基金管理公司及其子公司、證券公司及其子公司、期貨公司及其子公司、私募基金管理機構資產管理業務總規模約50.5兆元。這些資金大部分投向債券、股票市場，當然還有不少非上市的股權投資以及非標投資。從存量看，截至2019年1月末，我國企業債券餘額為20.5兆元，截至2月25日，全部A股上市公司市值52.6兆元。

資本市場有足夠的縱深可以吸納由房地產轉移而來的資金。

二是市場有足夠的流動性。上面提到實體產業無法吸納和消化高額的資產投入，市場規模是一方面原因，另一個更重要的原因是，實體產業運營有固定的周期，這個周期不以人的意志為轉移，這就造成了實體經濟的產業投資更多的是長期投資，流動性不足是製約房地產配置資金流向產業投資的關鍵所在。當然，引導這樣的資金投入產業，也是很重要的方面，但這就是另外一個問題了。

產業投資缺乏流動性，但資本市場流動性好啊。

在剛剛過去的幾個交易日，A股日成交量超過兆元，即使在去年交易最為慘淡的階段內，日成交也在2000億元以上。以千億、兆計的市場交易量有足夠的流動性承接巨量資產配置。

三是市場的門檻不能太高，還要合規。說一千到一萬，房地產市場的主要參與者是居民部門，是由一個個家庭以及一份份百萬規模的資金量形成的市場。這個市場的資產配置轉向，總量雖然很高，但必然是以家庭或個人以百萬級及以下的資產注入為主，這樣的資金結構，我們不能苛求其有多高的專業能力和水準，這就決定了居民資產配置從房地產出來後，一方面不大可能大規模投向產業領域，另一方面會對資產的流動性有較高的要求，同時這個市場的門檻不能太高。

上一個符合這幾個條件的，是互聯網金融P2P，當然除了合規。

由於不合規，去年的事大家都知道了，各方野蠻生長下，P2P最終落得一地雞毛，從資產配置轉為資產毀滅。

從目前看，能夠符合這三個條件，作為居民資產配置下一個方向的，只有資本市場。

三、牛市真的來了麽？怎麽搞？

按照上面的邏輯，下面唯一的一件事就是確認，牛市來了麽？

畢竟只有牛市，才能真正實現資產配置的保值增值。

這就成了一個雞生蛋和蛋生雞的問題，居民資產配置需要轉變，方向確定了，是資本市場。但配置轉換的一個前提是市場走牛，同時市場走牛的一個前提是有新增資金入場。

你說惱不惱？

不管如何，只要居民的資產配置開始轉移，牛市的到來總是可期的。

我的潛台詞的意思是，牛市就像人生一樣，人呢，總是會去見馬克思的，但什麽時候見呢，我也不知道啊。

按照道氏理論，如果主要市場指數沒有突破前一個高點，就不能確定牛市到來。

下面是主要市場指數的月線。

上證綜指

深證綜指

中小板指

創業板指

從上面的圖可以看出，在2015年的市場上漲中，中小板指、創業板指創了新高，上證綜指和深證成指並未創出新高，因此，上一次市場上漲，最多稱之為“結構性牛市”。

這四張圖可以為大家建立一個較長時間範圍內的市場變動基本框架。

這個應該牢記。

如果道氏理論的判斷方法讓大家覺得失去了迅速成為股神的機會，進而損失了三個億的話，使用均線來判斷能讓大家舒服一些。

均線理論決定入場的基本準則是，放量突破重要均線。現在看上面四張圖，月線層面上，放量是有了，但突破重要均線還沒達成。

所以，現在言牛市還尚早，但牛頭似乎隱隱約約出現了。

如果牛市真的來了，怎麽搞呢？

首先，大家要明確，作為一個散戶，你的專業技能和水準是不可能與那些智商、年薪都站在食物鏈頂端的專業人士相比的，歷史上的一贏二平七虧絕不是玩笑，我們能夠追求的，是爭取獲得市場平均水準的收益。

畢竟，投資者那麽多，能夠長期跑贏市場，活著的股神只有巴菲特一個。

其次，獲得市場平均水準收益，最好的投資方式是購買指數型基金，收費低，操作方便。

最後，如果你真的想與市場搏一把，掙一個可能存在的超額收益，建議買券商。畢竟，市場好了，最先賺錢的，就是他們。

最重要的一句話，以上都不構成投資建議。

投資千萬條，安全第一條，操作不規範，錢包兩行淚。

與大家共勉。