嚴躍進：房地產開發投資反彈超乎預期

騰訊財經訊 一季度房地產開發投資2.13兆元，同比增長10.4%，增速創三年新高，比1-2月份提高0.5個百分點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，開發投資的反彈，確實是超乎預期的，因為邏輯上說，從去年開始的房地產市場調控，其實已經對房地產開發投資形成了部分利空的效應。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對國家統計局2018年4月17日投資銷售數據的點評

1、開發投資

開發投資的反彈，確實是超乎預期的，因為邏輯上說，從去年開始的房地產市場調控，其實已經對房地產開發投資形成了部分利空的效應。所以觀察當前數據，可以看出，房企投資的節奏非常快。這有三個原因。第一、補庫存的機器正在開動，且在加速，部分是房企主動補庫存，所以會加快投資和建設，部分是地方政府督查房企開通，比如說南通今年就加大了對閑置土地的處置和開工。第二、近期部分房企積極進入三四線城市，尤其是三四線城市當前供地節奏加快，這都會帶來拿地機會等增加。第三、建安成本或仍在提高，尤其是去年開始的水泥和鋼鐵的成本上升，這或帶來開發投資中的造價成本上升，進而會在開發投資等數據中得到體現。對於類似投資，如果後續持續攀升，或成為新一輪樓市監管關注的重點內容。

2、土地購置

當前土地購置面積的同比增幅為0.5%，這或和近期供地節奏加快有關。因為按照此前國土部的規定，對於去庫存周期偏低的城市是需要積極供地的。近期的調研數據也可以看出，一些非熱點的城市正變為熱點城市，比如說浙江省的麗水和衢州，過去土地流拍，但現在頻出地王，類似土地市場的變動，其實也說明當前土地市場的基本面還是不錯的，所以房企拿地方面也會有較好的表現，這會帶來很多新的市場機會，體現了三四線城市補庫存的視窗開啟。當然這背後也要警惕，房企當前實際上也需要積極把控各類風險，因為所謂土地過熱也會有各類新的管控內容出現。

3、房屋銷售

房屋銷售數據正繼續降溫，當然需要看到，降溫不是說下跌，是說持續上漲的幅度是受到限制的。當前一季度為同比增長3.6%，預計接下來還會收窄，但不會加快收窄。因為從現在的推盤邏輯來說，二季度供應量會有所增加，所以實際上供應方面看，其實也會利好房屋交易。另外利空方面看，銀行貸款方面的政策確實是收緊的，購房者需要看到這一點，所以購房方面需要以貸款政策為核心的參考內容。從實際的房源情況看，當前各地還是有很多搖號政策的，甚至類似武漢等有優先購房的優購政策，所以購房者需要意識到，潛在的需求還是很大的。

4、待售面積

3月份的待售面積數據釋放了一個很強的信號，即在最近的15個月中，待售面積是持續下跌的，或者說都是同比負增長的。但是3月份出現了首次同比跌幅收窄的現象。這就說明了一點，可能待售面積或者說庫存的數據即便是會繼續下跌，但也不可能像過去那樣快的下跌了。這有兩個因素。第一是銷售市場還是在降溫，並沒有強勁反彈，這會影響去庫存的速度。第二是可能是成屋房源的規模確實沒有以前那麽多了，部分好房源基本去化，部分房源則可能確實是屬於無效庫存，難以去化了。

5、到位資金

對於到位資金數據來說，趨勢基本上是明顯的，因為今年應該說是資金小年，即資金方面的管控會比較嚴厲，從當前此類到位資金的數據來看，同比繼續上漲，但上漲的幅度是越來越小了。所以資金面正不斷從寬鬆步入到收緊的態勢。類似收緊態勢，或體現為兩點。第一是資金方面的成本不斷提高，第二是資金方面的規模不斷壓縮。後續房企的經營，對於資金方面的把控需要繼續。預計接下來房企在兩個領域的到位資金面會比較好。第一是農村集體建設用地發展租賃市場領域。第二是舊城改造和棚改等領域。