江瀚：我愛我家相寓租金大漲 重回房租漲價時代嗎？

來源：金融界網站

　　在今年8月份的時候，北京的房租價格大漲曾經引發了廣泛的關注，最終北京房地產中介行業協會組織十家租賃服務企業宣布在兩個月內投放12萬套（間）不漲租金房源，終於讓沸沸揚揚的房租大漲問題暫時告一段落，如今兩個月的時間期滿。

　　11月1日《北京商報》發布報導稱，我愛我家相寓租金大漲20％。一時間房租是否又要重歸大漲時代的懷疑再次來襲，我們今天就來聊聊，不漲價承諾到期，我愛我家相寓租金大漲，是否意味著房租漲價又要回來了呢？

　　一、承諾到期就要漲價？

　　在8月19日北京市房地產中介協會召開的座談會上，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人共同承諾過不漲租金，拿出手中共計超過12萬套（間）的全部存量房源投向市場。

　　如今兩個月時間期滿，據市房地產中介行業協會負責人介紹，截至10月20日，十家租賃服務企業累計投放房源133131套（間），完成公開承諾總量的1.1倍。環比9月，北京住房租賃市場量價繼續回落，成交量環比下降約8％；在租金方面，“自如”整租的租金環比下降5.5％，“相寓”租金環比下降4.3％，“蛋殼”租金環比下降0.1％。

　　看上去降房租的效果還是非常明顯的，然而好景不長，11月1日據《北京商報》報導，在北京出現了我愛我家相寓大幅漲價超過20％的現象，根據報導中提供的案例顯示，我愛我家相寓的這套房房屋到期時租金將由原來的5700元/月調整至7000元/月，漲幅達22.8％。與此同時，我愛我家方面還要對同房型同租客的房子收取續租時，一個月的房租作為服務費，同樣引發了質疑。

　　雖然，現在還不知道這個事件是個別房源出現的個別案例，還是我愛我家相寓開始要全面漲價的一個先兆，不過隱憂還是出現了，這就是我愛我家相寓會不會在不漲價承諾到期之後進行漲價？房租會不會又進入接著上漲的時代？

　　二、房租上漲時代又要來了嗎？

　　從新聞報導中的案例，我們可以判斷這件事應該還是一個單一的事件，尚沒有足夠的證據可以證明我愛我家開始全面大幅漲價，但是不漲價承諾期到期之後，我愛我家上漲房租的可能性還是存在的。

　　在10月17日晚間，我愛我家公布的三季報顯示，2018年第三季度，公司實現營業收入30.80億元，較去年同期增長912.02％；實現營業利潤2.37億萬元，較去年同期增長930.09％；實現歸屬母公司所有者的淨利潤1.73億元，較去年同期增長736.32％。扣除非經常性損益後歸屬母公司所有者淨利潤1.79億元，較去年同期增長2,278.59％；經營活動產生的現金流量淨額為4.33億元，較上年同期增長780.32％。

　　而這樣的三季報是在萬科喊出“活下去”，中原地產表示“排隊等死”的房地產市場不景氣情況下取得的，實在是讓人驚歎於我愛我家的盈利能力，特別是幾乎暴增近10倍的營業利潤凸顯了我愛我家業務增長的迅猛。

　　仔細研究我愛我家財報的時候，我們就會發現，我愛我家旗下的長租公寓品牌相寓是其業績醒目的增長點，相寓在管房源超過31萬套，出租率約95％，業務覆蓋全國15個城市，包含北京、杭州、上海、太原、蘇州、天津、南京、鄭州、成都、無錫、武漢、南寧、長沙、青島、常州。

　　我愛我家在業績報告中更是表示， 在快速發展的同時，房屋資產管理行業逐漸進入市場整合階段。在行業充分競爭、整合與淘汰並行的過程中，相寓商業模式的優勢會逐漸顯露。相寓以分散式託管為主，是相對的輕資產模式，對於快速提升市場規模同樣是有利因素。

　　這些彰顯成績的言辭背後，其實我們看到的是相寓的模式是分散式託管，並不是自主建房再投向市場，採用的是收取市場上房源進行一定配置之後再進行市場投放，所以在這樣的背景之下，其價格在很大程度上依然受到市場供給與需求的巨大影響。

　　北京是中國的政治、文化中心，在中國經濟發展中的地位舉足輕重，北京對於全國人才的吸引力自不必說，根據北京市統計局發布的數據顯示，2017年末北京常住外來人口794.3萬人，佔常住人口的比重為36.6％。根據鏈家的數據顯示，在北京，現在35％的居民需要靠租房解決居住問題，按照北京2200萬人口計算，北京有770萬人需要租住住房。

　　但是，問題是到底能有多少房源供給給市場呢？1-3季度，全市建案新開工面積1508萬平方米，同比增長5.9％；其中，住宅新開工面積802萬平方米，增長25.9％。全市保障性住房投資同比增長37.8％；新開工面積658.6萬平方米，同比增長23.1％。這些數據看上去的確不錯，但是我們知道一般的房子從開工到竣工完成，再到經過裝修可以直接居住這個時間差基本上要2-3年以上，而現在長租公寓的裝修之後的空置時間又普遍在一個月以上，這其實在某種意義上來說是遠水解不了近渴。

　　北京，如今能夠供給給市場的存量房數量只有220萬套左右，按照套均2.1間房的數量計算，只能夠給市場提供462萬間住房，但是需求卻是770萬人，所以需求缺口相當之大。

　　由於長租公寓所提供的大部分都是存量住房，所以其供給和需求的必然矛盾一定會讓房租上漲的動力長期存在，除非供給問題能夠被解決，否則即使是長租公寓企業也難以抗衡供給不足、需求過剩的矛盾，再加上企業的用人成本、運營成本的不斷增加，其實當前基本上所有承諾不漲價的長租公寓企業都是處於一個煎熬的狀態中，運營壓力之大可想而知。

　　其實，每一家長租企業和個人房東都在試探，試探什麽樣的漲價幅度才是租客能夠適應的水準，只是這個水準不好確定。在今年年中，大學生畢業潮和中介搶房源的風潮過去之後，房租的暴漲基礎已經不存在了，但房租上漲的趨勢卻依然存在，這就是當前的真正的問題。

　　所以，現在的當務之急應該是盡快推動新租賃房源的入市，只有新增房源能夠填補上住房需求的缺口，我們才能希望房租平穩的時代真正到來，居者有其屋的目標才能真正實現。

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