房租該不該管制

　　房租該不該管制

　　國內一線大城市房租大漲是最近媒體焦點，房租管制也因此成為爭議話題。經主管部門約談後，北京市場上自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人承諾不漲租金。

　　租金上漲引發眾怒，是因為在北京房租和收入之比已達臨界點。按國際慣例，如果每月房租開銷佔月收入的比重超過三分之一，租客的生活品質就將難以保障。2017年北京市職工月平均工資8467元，人均月租金2795元，佔比已達33%。

　　這意味著，房租的任何一點上漲，直接侵蝕的是北京800多萬租房客的生活品質；也將進一步拉大城市中有房產者和無房產者的收入鴻溝。因此，不準漲價的房租管制措施具有一定民意基礎。

　　房租管制，其實質是效率和公平的博弈，是借政府之手在房東和租客之間進行利益再分配。在美國、德國、日本等主要發達國家，各種形式的租賃管制已有近百年歷史，包括限制租金價格、限制漲價幅度、限制空置率、限制解約條件等，其目的均在於保護相對弱勢的租客利益。

　　事實上，中國租房市場此前從未實施過任何上述管制政策，租房價格基本完全由市場決定，作為弱勢群體的租客也幾乎未獲得過任何政府保護。但隨著一線城市房租收入比達到臨界線，租售同權等一系列新政策的引入，房租管制成為一個值得討論的迫切話題。

　　從西方國家的房租管制歷史來看，雖然管制在特定歷史時期確有其合理性，但也有很大副作用，尤其是簡單粗暴的價格管制往往扭曲供需關係。因此在西方國家，曾經的直接價格管制已逐步讓位於租客保護措施。

　　無論美國還是日本，房租管制最初均源於戰爭時期住房短缺問題。例如，日本在戰爭期間修訂的《租地法》和《房屋租賃法》規定，房主無權單方面提高租金。並且，一旦締結租賃合約，如果沒有法院認可的正當理由，就不能解除合約。

　　在戰後日本，即便出現嚴重的通貨膨脹，地租房租也不準上漲。因此，在戰爭中失去一切的平民得以在戰後依靠低廉的租金重新開始新生計，而戰前擁有廣闊土地的貴族和地主階級則迅速被瓦解。可以說，租金管制為戰後日本“一億總中流”（又稱一億總中產，即一億國民是中產階級）的社會結構奠定了基礎。

　　可見，租賃管制在戰後初期對縮小日本貧富差距、快速恢復經濟增長起到相當關鍵的作用。但隨著時間推移，管制造成的價格扭曲也帶來惡果。日本經濟學家野口悠紀雄回憶說，戰後東京由於租金低廉且難以變更租賃合約，導致很多房東寧願房屋破落、土地荒廢也不出租。

　　這一方面導致土地荒廢，另一方面導致有需求者租不到房。日本政府不得不在1950年代修改法律放寬管制，並最終在1986年徹底廢除租金管制政策，但保留了部分承租人保護政策。

　　類似的情況在美國也同樣存在。1981年，三位諾獎得主哈耶克、米爾頓·弗裡德曼、喬治·斯蒂格勒合著《房租管制：神話與現實》，激烈批判租金管制人為造成供給短缺。

　　書中舉例說，1906年舊金山7.8級大地震發生後，每10個房屋出租廣告對應一個租房需求；而地震後40年，每10個房屋出租廣告卻對應375個租房需求。其原因在於，地震隻摧毀房屋，並不會摧毀供給，只要價格合適，人們會加速建造房屋；而40年後舊金山的房租管制則摧毀了供給，因為人們因各種管制政策不願增加出租房供給。

　　直接的價格管制不僅減少供給，還導致房東維護修繕房屋的積極性降低，增加了房屋品質劣化的概率。書中說，美國實施租金管制的住房中29%出成屋屋品質劣化，而在非管制住房中只有8%出現類似劣化，這一現象在法國和英國同樣存在。

　　自1980年代以來，西方經濟學家，無論是哈耶克、弗裡德曼這樣的右翼經濟學家，還是瑞典福利國家制度的重要設計師、諾貝爾經濟學獎得主貢納爾·默達爾這樣的左翼經濟學家，都普遍認為房租管制可能導致適得其反的結果。

　　正是出於這種共識，在美國房租管制傳統最為悠久的紐約市，房租受管制住宅的比例持續下降。據紐約大學一項研究統計，到2011年紐約市僅有1.8%的出租房直接受政府價格管制。

　　房租管制可以暫時緩解城市窮人的居住問題，但卻可能扭曲價格，並進而令供需失調，降低租房市場整體效率。回到最近中國大城市出現的房租暴漲問題，其根源也在於供需失衡，據《財經》雜誌報導，目前北京的租房供給缺口約為400萬間。

　　懲罰提供長租公寓的中介公司並不能解決供需失衡，反而可能加劇供需失衡，因為這些長租公寓有助於降低空置率，縮短空置周期，即其盈利點在於提高出租房的供給效率。

　　普通人畏懼的是房租暴漲的惡果，但決策者則更應思考導致房租暴漲的原因，以及應對房租暴漲的措施又可能帶來何種連鎖反應。中國租房市場確實需要一定的政府乾預，尤其是對弱勢租房群體的居住權保障，但簡單粗暴的價格管制則可能導致適得其反的結果。

責任編輯：張國帥