文|凱風
“穩房價”之後,“穩房租”終於來了。
01
近日,北京、深圳兩大一線城市同時針對租房市場出手。
北京印發了新版租房合約示範文本,其中明確:
未經雙方當事人協商一致,出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。
這意味著,房東不能再單方面擅自漲租,承租雙方權益進一步對等化。
北京版新規只是微調,意在規範市場。相比而言,深圳則是大刀闊斧,更進一步。
根據深圳最新頒布的租房新規意見稿,未來深圳不僅將建立租房網簽制度,而且推出租房指導價格制度,且以租房繳稅作為管理製約。
個人在政府租賃平台上簽約且租金不高於指導價的,在2023年底前實行零稅率。
個人和企業不在政府住房租賃交易服務平台上辦理簽約,或租金高於租金指導價格的,按現行規定收稅,並依法追溯以往應繳稅款。
這意味著,未來深圳租房將有政府指導價,且所有租賃必須進行網簽。如果不進行網簽,或者租金高過指導價,不僅要徵收稅費,而且還將追溯過往稅款。
這是國內首個推出“穩房租”政策的城市,具有明確的政策信號意義。
02
繼“穩房價穩地價穩預期”之後,“穩房租”終於橫空出世。
房價需要穩,房租也需要穩?
眾所周知,房價需要穩,是因為房價背後涉及龐大的居民杠杆,涉及金融系統的安全性。
無論大起還是大落、大漲還是大跌,都會影響到宏觀經濟,穩定的必要性就顯而易見。
房租不同,隨行就市,受供求關係調節,且會受到居民實際收入水準的約束。房價可以在信貸支持下一路上揚,但房租卻很難超出實際收入的限制。
所以,除非出現長租中介這種壟斷性機構,租房市場一般很難大起大落,穩定的必要性似乎不大。
不過,這種觀點忽略了重要的一點:相比於房價,房租更關乎基本盤。
在一二線城市,租房是許多人生存的最後防線。房價過高還能以無奈的態度置身事外,轉往租房市場。
房租一旦過度上漲,超出必要的承受底線,那就無路可退。影響的不僅是消費,還關乎城市經濟發展和搶人的基本盤。
所以,房住不炒,房租更不能炒。穩房價,更要穩房租,不是沒有現實邏輯。
03
新的問題是,依靠政府指導價,能不能穩住房租?
這就不得不提到深圳祭出的利器:
在政府平台進行網簽且價格低於指導價,2023年之前可以免征租房稅費。如果不進行備案網簽,或價格高過指導價,那麽不僅要正常繳稅,而且還會被追及以往稅款。
這就提到一個容易被大多數人忽略的常識:租房是要繳稅的。
這個常識之所以容易被忽視,是因為現實中大多數租房都未進行備案,只是房東與租客自行簽約,不涉及備案網簽,自然就不必繳稅。如果未來強製備案網簽,那麽避稅空間就不複存在。
那麽,租賃住房稅收有多高?
租房稅,不僅包括增值稅、個人所得稅以及城市教育附加費等,而且租賃房作為經營性房產,還必須繳納房產稅。
沒錯,是房產稅。
當然,這裡的房產稅,與我們現在常說的房地產稅並非同一概念。前者是經營性概念,後者則是就持有而言,所謂“房地產稅立法”說的也是後者。
關於前者,早已有法可依。1986年,我國就已頒布《房產稅暫行條例》,其中明確,房產稅由產權所有人繳納,而“非經營用的房地產”則在豁免之列。
這正是自住不必納稅、租房需要繳納房產稅的來源。
當然,在實踐中,各地為執行之便,均以綜合稅率計征。過去綜合稅率並不低,不過今年2月,北上廣深四大一線城市同時對租賃降稅:
北京從5%降到2.5%,上海則統一為3.5%,廣州則是從4%降到2%,深圳從4.5%降低到2.25%。
即便降稅了,這筆費用對於房東也不是小數字。一旦追溯以往,想必更為可觀。
顯然,以房東繳稅作為穩定房租的利器,有著極強的現實針對性。
04
然而,任何政策,都要服從於現實邏輯。
且不說不同區域的租金有天壤之別,即便是同一區域,房子新舊不同、樓層不同、裝修不同、朝向不同,價格都會大相徑庭。如何制定政府指導價,顯然存在諸多商榷空間。
更關鍵的是,任何稅費都能轉嫁,房東可直接將稅費轉嫁給租客,也可通過高水電乃至維修費用變相彌補差額,更有甚者,利用陰陽合約規避租賃新規。
這些潛規則,開發商早已玩得駕輕就熟,遑論散沙一般的無數個房東?
05
所以,想要穩定房租,僅靠追繳稅費可能並不夠,更重要的是增加供給。
這方面,各地動作都不小。深圳表示力爭到2022年新增租賃住房不少於30萬套,而廣州佛山等地則在大力推動集體土地建設租賃住房。
事實上,深圳最多的房子不是建案,也不是保障房,而是城中村的小產權房。這裡吸納了大量的外來人口,成為他們進入城市的落腳跳板。
所以,這些年,深圳正在努力補上住房建設的短板。但無論動作有多大,與人口增速相比,都顯得有些保守。
要知道,深圳的人口吸引力冠絕全國,一直穩居各大城市人口增量榜首。
2015年到2018年,深圳人口分別增長60萬、53萬、55.08萬、49.67萬人。四年下來,深圳累計新增常住人口超過200萬人。
如果人口流入速度不減,未來四年新增30萬套租賃住房,相比於上百萬的人口增量,可能仍舊杯水車薪。
顯然,擴大住房供應,尤其是擴大租賃住房供應,正是穩定房租的不二之道。