建業千億夢想存難度：固守河南 生存太空已被壓縮

　　固守河南 建業千億夢想存難度

　　來源：北京商報

　　在房地產企業盡量將布局版圖做到平衡以防範風險之時，建業地產（以下簡稱“建業”）卻想走出不一樣的路徑——扎根河南。在近期舉行的建業2017年業績發布會上，董事會主席胡葆森強調了深耕河南市場的戰略不變，且給出了未來三年將佔到河南市場10%的目標，這個戰略也在一定程度上決定著建業三年千億目標能否達成。

　　目標增幅50%以上

　　不論是三年千億還是三年河南市場佔有率達到10%，在業內人士看來，2017年亮眼的業績，為建業的雄心壯志增添了底氣。

　　建業日前發布的財報顯示，2017年建業實現合約銷售金額約304.15億元，同比增長51%；歸屬上市公司股東應佔溢利約8.11億元，同比增長101.3%。建業首席執行官袁旭俊在業績發布會上表示，未來2-3年，建業仍會保持50%左右的增長速度。

　　實際上，作為曾經的河南房企老大，建業2012年銷售額破百億元，也是河南首家銷售額突破百億大關的房企，但之後幾年建業銷售額增長一直較為緩慢。數據顯示，2013-2016年建業銷售額分別為140億元、155.6億元、157.4億元、201.5億元，年銷售增幅分別為11%、1%、28%，直至2017年銷售額才破300億元，也是近幾年來建業銷售增幅最大的一年。

　　和眾多房地產企業一樣，2017年建業在加暢銷售的同時，拿地的步伐也未停止。截至2017年末，建業的土地儲備總建築面積為3188萬平方米，較上一年末增長明顯，增幅達到52%。2017年建業新增47個項目，新增土地建築面積達1467萬平米，同比增長238%，其中新增土地權益建築981萬平方米，新增土地儲備總價159億元，同比增長404%。土地儲備量的增加為建業實現千億目標提供支撐。

　　固守河南市場

　　在業績發布會上，胡葆森推演了千億目標達成的可能性：建業2018年全年開工的面積預計會突破1000萬平方米，這部分項目將在未來三年推向市場，以均價7000元/平方米計算，貨值在700億元。此外，這還不包括建業目前在建的800萬平方米以及輕資產的銷售。

　　值得一提的是，輕資產是建業自2015年開始推進的業務模式，三年來該公司已完成75個輕資產項目的簽約，涉及總建築面積約1246萬平方米。據一年前胡葆森接受媒體采訪時披露，輕資產代建項目以河南縣級市為主、地級市為輔，鄭州以重資產項目為主。

　　實際上，說到鄭州，土地市場一直很火熱，截至3月21日，鄭州的土地出讓金額就超過了100億元，這也間接說明了鄭州房地產市場被多數開發商所看好。大本營在河南的建業更是這麽認為。

　　從2017年建業銷售業績城市比重來看，建業銷售額全部來自河南市場。其中，鄭州銷售金額80.3億元，佔比達26%，其余銷售額來自於河南省內的其他市縣，銷售金額223.8億元，佔比74%。

　　從2017年建業新增土地儲備來看，2017年建業新增土地儲備主要集中在河南省境內，2017年建業新增47個項目，其中7個項目位於鄭州，三亞有1個項目，其余的則來自河南省境內的其他市縣。從城市佔比來看，建業在鄭州的新增土地建面佔比為22%，河南省其他市縣則為72%，在河南省外城市主要是在三亞拿了一個項目，佔比達6%。根據胡葆森提出的目標，自2018年開始，用三年時間，建業在河南市場佔有率達到10%的份額，具體到2018年則是7%-8%。為此，建業覆蓋了河南省、市、縣、鎮、村各個層級市場。

　　內憂外患

　　不過，建業的策略並非都能得到行業人士的認可：“當許多房企紛紛開啟多區域、多城市布局，走上規模化擴張路線之時，建業地產卻堅決不出河南，在行業中獨樹一幟的同時，也基本錯過了全國化發展的機會。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，固守河南市場也是建業前幾年銷售額增長緩慢的原因之一。

　　在嚴躍進看來，近幾年，河南本土房企正商、康橋等發展勢頭迅猛，全國性大型房企萬科、綠地、碧桂園等紛紛進駐河南市場，固守河南的建業地產正在自己家門口遭遇到前所未有的激烈競爭。

　　河南省統計局的數據顯示，河南省2017年建案銷售額為7129.4億元，按照建業2017年合約銷售金額計算，2017年建業在河南省市場的佔有率約為4.27%。值得注意的是，本次建業年報所列出的集團重大風險中，出現了“大型房企入駐河南省內，市場競爭激烈”。而在此前的年報風險管理中，並未出現這一項。

　　同時，作為建業大本營的鄭州，在2016年城市業績貢獻中佔據半壁江山。但是，隨著正商地產、康橋地產等本地房企不斷發力，萬科、融創等全國化布局的大型房企也進駐鄭州市場分一杯羹時，建業的生存太空已然被壓縮。

　　克而瑞數據顯示，在2017年鄭州房地產企業權益銷售金額排行中，建業排名第六，金額不及第一名正商地產的1/3。此外，萬科、融創、碧桂園、保利、綠地、恆大等頭部房企均在榜上佔據一席，大房企下沉過程中正在與建業開展正面碰撞。

　　“目前，許多中型房企都會提出千億目標，不過，這類房企如果不主動解放自己，一直拘泥於自己的戰略路線，在實現千億規模的路上會存在一定難度，這需要房企主動去探索新的區域布局和戰略思路。”嚴躍進如是說。

　　北京商報記者 彭耀廣/文 代小傑/製表

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