海南島內實行全域樓市限購 數千億炒房資金被悶殺

　　昨夜炒房客無眠！海南最嚴限購：島內實行全域限購，數千億資金被“悶殺”

　　中國基金報 泰勒

　　4月13日，海南建省辦特區30周年紀念日，收獲了特區歷史上最大的政策禮包。

　　4月14日，《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》發布，裡面提出，在海南分步驟、分階段建立自由貿易港政策體系，並推出了多重政策型優惠。提出“要制定預案，穩定市場預期，堅決防範炒房炒地投機行為”。

　　無數炒房客沸騰了，蜂擁而至，N多人後悔沒在海南買房。

　　4月18日。海南龍華區觀瀾湖觀園項目連夜開盤，引發搶購。海口市住建局派檢查組趕赴項目行銷現場，及時叫停不規範行銷活動，並依據現場調查認定的違規銷售行為，給予開發企業及相關中介機構共計罰款150萬元。

　　此前，海南省已於3月31日先行將樓市調控政策更新至“全國最嚴”：非海南本省戶籍居民家庭，在海南省範圍內只能購買1套住房；且首付不低於七成；在3月30日之後購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

　　誰知道一個月不到，海南在4月22在原有的調控政策上又加碼了。

　　分析人士認為，此次海南發布的限購政策，條件異常苛刻，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調控手段，這意味著外地新增炒房資金在數年內幾乎無法進入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數千億炒房資金面臨著被悶殺的尷尬局面！

　　海南最嚴限購八大看點

　　昨日（4月22日）晚間，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發布了《關於進一步穩定房地產市場的通知》（下稱《通知》）。《通知》在土地供應層面、購房資格、住房貸款、房屋銷售等各個方面都有具體要求。本通知自發布之時起施行。

　　1、最嚴格的節約用地制度

　　確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。

　　鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。

　　2、實施全域限購

　　五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

　　海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　3、外地落戶家庭限購1套住宅

　　自本通知發布後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　4、補交個稅or社保買房也不行

　　各市縣要加強購房資格審查，規範住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

　　5、關於引進人才的住房政策由省政府另行制定

　　（基金君注：在4月14日發布的《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》中也提到將“頒布專門政策解決引進人才的任職、住房、就醫、社保、子女教育等問題。”）

　　6、非海南戶籍首付不低於70%、5年後方可轉讓

　　非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業部門、社會組織在我省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

　　7、開發商要明碼標價、不得分期分批銷售

　　對取得預售許可證的商品住宅項目，房地產開發企業要公開全部房源並明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的須重新備案。

　　8、對購房者、開發商、中介都有嚴格規定

　　對提供虛假證明、規避限購政策購買住房的個人，撤銷其購房合約網簽備案，5年內不得在我省購房。

　　對未完成價格備案進行銷售或超出備案價格銷售的房地產開發企業，依法依規嚴肅查處，取消網簽備案資格，並限制企業和法人代表在我省從事新的房地產開發業務。

　　對違規銷售的房地產中介機構及其工作人員，撤銷經紀機構及人員備案資格，5年內禁止在我省從事房地產中介業務。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在海南建設自由港之際，海南進行全省房地產調控較為嚴格，這也符合當前市場的預期，有助於穩定海南房地產市場，接下來，還要注意防範一些違規繳納社保或虛假行銷現場滋生。總體看，“房住不炒”的思路在今年海南自由港開放的節點得到了比較好的貫徹和落實。

　　房地產泡沫曾給海南帶來沉重的代價

　　1991年，海南GDP增長14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長，主要是因為房地產炒作拉動虛增造成的。

　　一座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，平均每300個人一家房地產公司，這是上世紀90年代海南房地產頂峰時的情景。

　　1993年6月，中央治理經濟過熱，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。由於受房地產泡沫破滅的影響，海南經濟跌入谷底，海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續三年都是名列全國第一的海南，變成了連續三年名列全國倒數。

　　海南房價頂峰時達到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產一個晚上就變成最壞的資產。

　　海南處理爛尾樓前後用了差不多20年的時間，直到2005年才算基本清理完。

　　海南要痛下決心嚴控房地產

　　今年的十三屆全國人大一次會議海南省代表團團組媒體開放日上，海南省長沈曉明直言，減少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血、會很難，不下大的決心確實不容易做到。

　　沈曉明表示，房地產對海南經濟貢獻很大，無論投資還是稅收，都會佔到總額的50%左右。

　　但即使如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產。

　　沈曉明給出兩點理由：一是房地產需要土地，外界對房子的需求是無限的，與之對應的現實是，海南的土地資源十分有限，而且不可再生。

　　第二，房子造好之後，需要有基礎設施配套、社會公共服務配套。海南是一個不發達省份，財力有限、配套不齊。因此，房地產作為海南的支柱產業不可持續。事實上，全世界也沒有哪一個國家、哪一個城市以房地產作為支柱產業。

　　如何彌補嚴控房地產給當地經濟帶來的缺口，沈曉明給出兩個方向，即“兩條腿”走路。

　　一方面，今後海南要大力發展12個重點產業，如旅遊業、熱帶特色高效農業、互聯網產業等。另一方面，要大力提高消費在經濟發展中的比重。

責任編輯：李彥麗