海南商品住宅全域限購：想去海南"炒房"先讀五大禁令

　　重磅！海南發布最嚴限購令，商品住宅全域限購，想去海南“炒房”？先細讀五大炒房禁令

　　海南最嚴限購令發布，今日海南再度成為全國關注焦點。也許很快就將有一個“海南速度”等我們去見證。

　　今日晚間海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地產市場的通知》新聞發布會，發布嚴格的房地產限購政策，在已頒布限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購。

　　海南省住建廳廳長霍巨燃在發布會宣布，實行嚴格的限購政策，在已頒布限購政策的基礎上，實施全域限購。

　　五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　從時間來看，國家主席習近平對一系列海南改革新政的重大宣布話音剛落，4月14日，國務院支持海南全面深化改革開放的指導意見就迅速落地，從海南的戰略定位、發展目標等，給出了細化安排。特別是提出“要制定預案，穩定市場預期，堅決防範炒房炒地投機行為”。

　　今天細化政策就鏗鏘落地了！

　　來看限購五大要點

　　實施全域限購  

　　在已頒布限購政策的基礎上，實施全域限購：

　　只針對本市縣居民家庭銷售：五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

　　海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　突擊入戶受“限制”  

　　自本通知發布後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　補繳社保、個稅買住房行不通  

　　各市縣要加強購房資格審查，規範住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

　　首付款比例不得低於70%，5年後方可轉讓  

　　非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業部門、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

　　房企需公開全部房源並明碼標價  

　　對取得預售許可證的商品住宅項目，房地產開發企業要公開全部房源並明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的須重新備案。

　　有網友戲稱，今晚海南的開發商和中介又要徹夜難眠了 ！並給出這個打款清單。

　　圖片來源於網絡

　　海南省曾經歷的那些樓市大泡沫

　　以下內容摘自公眾號“楊紅旭樓市研究 ”（ID：yhxlsyj） ：

　　1988年，海南建省，從廣東的一個地級行政區，搖身一變成為中國的第31個省級行政區，更為關鍵的是，它成了中國最大的經濟特區，給予這塊島嶼超乎想象的優惠政策。一時間，大量人湧向海南“淘金”，放棄鐵飯碗者甚眾，當時有媒體的標題是“十萬大軍下海南”。房地產很快熱了起來。

　　1992年鄧小平同志的南巡講話，極大鼓舞了人們對於改革開放的信心，市場經濟急速升溫，為海南開發和房地產熱潮“火上澆油”，中國近幾十年最大的區域性樓市泡沫加速生成。房價和租金、地價暴漲，炒房、炒地風盛行，土地管理失控、城市規劃失控、金融領域混亂。

　　1992年，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了74%。海南全省房地產投資達87億元，佔固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米。據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計，1988年海南建案平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米。兩年暴漲4倍，全球罕見。這屬於非常典型的房地產泡沫。

　　高峰時期，這座總人數不過600萬的海島上，竟然出現了兩萬多家房地產公司。開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由於投機性需求已經佔到了市場的70%以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經被賣了好幾手，當然價格也翻了好幾倍。

　　1993年6月，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。國務院發布《關於當前經濟情況和加強巨集觀調控意見》，頒布16條強力調控措施，包括嚴控信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。

　　銀根開始全面緊縮。企業資金鏈斷裂，大量開發商倒閉，銀行呆帳壞帳大量湧出，僅四大國有銀行的壞账就高達300多億元。地價、房價直線下跌，1993年5000元每平方米的房子兩年後下跌到4000元，再過一年跌到2000元，到了1997年，同樣的房子已經跌到了1000元以下。最後留給海南的是600多棟“爛尾樓”、近2萬公頃閑置土地和800多億元積壓資金。從1999年開始，海南用了整整八年時間，才處理完積壓房地產的工作。

　　海南為何會產生世界罕見的超級房地產泡沫？我想引用前海南省委書記衛留成，在2010年3月十一屆全國人大三次會議分組審議上總結的四條原因：“第一，土地大量出讓，搞亂了市場，到現在為止，1993年出讓的土地，在開發商手裡還有相當數量；第二，當時土地的出讓沒有系統規劃，省市縣都可以批；第三，土地轉讓也沒有招拍掛等完善的制度，比如現在北京很多大名鼎鼎的房地商，都是在海南淘到第一桶金；第四，當時的金融系統沒有現在這麽成熟，那些買地的錢都是從銀行貸出來的，可以說銀行直接參與了炒地皮。”

　　值得關注的是，2010年1月初，海南獲批建設國際旅遊島後，海南房價迅速攀升，各路炒房資本蜂擁而至，導致海口、三亞等海南一線城市房價直線上漲。

　　從統計數據看，海南房價由6000多元平米，漲至2010年的過萬元，大漲六成多。其中，海口由5000多元漲至近9000元，三亞最生猛，由1萬元漲至近2萬元，飆升一倍；以鳳凰島房價為例，公寓報價甚至超過10萬元/平方米。

　　2010年，媒體驚呼海南樓市“好了傷疤忘了痛”，正在折騰出第二個房價泡沫。2013年初，又有媒體報導海南建案要崩盤。現在看來，2010那一波漲幅確實偏大，但難以斷言是第二次大泡沫。2010年底，海南房價就開始穩中有降，但至2012年底也沒出現整體性大跌，只是有部分項目出現明顯降價。這一點，與1993年前後的泡沫瘋漲與隨後破滅，差別非常大。尚不足慮也。

責任編輯：高豔雲