中海香港 啟德圍獵計劃

中房報記者 翁曉琳 | 深圳報導

中國海外發展有限公司（HK.00688，以下簡稱“中海地產”）在香港拿地的速度越來越快。7月24日，香港地政總署公布，香港啟德第4A區1號住宅地由嘉華、會德豐、中海地產聯合體以127.398億港元拿下。這是中海地產自去年12月至今拿下的第四宗啟德宅地。

從中海地產董事局主席兼行政總裁顏建國上任後，就積極擴大土地儲備。其曾在今年3月業績會上透露，2018年公司在北京、上海、香港土地投資額達到了400億港元，超過總投資額的三分之一。

不難發現，香港的重要性比肩北京、上海。對於香港市場的下一步規劃，中海地產對中國房地產報記者表示不方便回應。

而有知情人士對中國房地產報記者透露：“中海從香港起家，是第一批窗口企業，香港也是根據地。這麽多年來，中海在香港投資一直是內地企業中的第一名，因此會抓住機會，加大在香港發展。中海也持續看好香港市場，香港土地非常稀缺，尤其是優質地段，所以積極拿地。”

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重兵囤積啟德

走在香港啟德發展區，可以看到樓房一幢幢拔地而起，基建工程如火如荼建設中，讓人一下子難以和21年前的舊機場掛鉤。作為曾經全球最繁忙的國際機場，留下的基礎建築在2013年完成改造，周邊地塊則被香港特區政府劃分出售。

中海地產對啟德區域關注最早是2013年6月，以45.6億港元投得兩宗宅地，成為了第一家進軍啟德的房企，之後在這個片區就有些沉寂。

不曾想2018年12月27日，香港地政總署公布中海地產以80.34億港元獲得了啟德4B區2號地盤的地塊。距離其上一次在香港公開拿地已經過了一年半，彼時中海地產還是以聯合體形式參與。

2019年中海地產一躍成為啟德最耀眼的內地房企。3月27日，與恆基兆業、會德豐聯合體以98.93億港元拿下一宗宅地；5月8日，又聯合了恆基兆業、新世界等五家房企以125.9億港元獲得一宗宅地；7月24日，繼續以聯合體形式以127.398億港元收獲一宗宅地。

有接近中海的人士對中國房地產報記者指出：“ 加大在啟德拿地，因為中海是最早進軍啟德的。尤其是啟德一號，是香港唯一的港人港地的項目，銷售業績很好。從去年末到今年，無論是自己拿還是合作拿地，都強化了中海在啟德片區的優勢。而且看中海合作拿地的對象，都是香港的大開發商。”

對此，萊坊大中華區研究及谘詢部主管紀言迅對中國房地產報記者表示：“啟德在香港地理位置比較靠中，四周都有海景，現在香港市區這樣的海景地塊幾乎沒有，稀缺性很吸引開發商。從地價來說，比之前炒賣階段有所降低，因為合夥投標，分散了風險，使得地價更容易消化。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹也對中國房地產報記者表示了相同看法：“啟德地塊位處九龍半島與香港島之間的海峽之上，地理位置得天獨厚。另外，對於建築密集的香港市區，淨地一向是發展商爭搶的對象。因此可以看到啟德每次拍地，都吸引到不少的開發商前往。”

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地價回歸理性成入市好時機

中海重倉啟德，也是因為啟德的地價已經回歸到了正常水準。2016年，在熱點一二線城市限購限貸政策的擠壓下，不少內地房企尋求新的投資熱點，啟德成為了受關注區域，萬科、華潤、龍光、世茂等紛紛參與啟德宅地競標。

彼時，最財大氣粗的是海航，接連花費超過270億港元，拿下4宗宅地。其中海航在2016年11月拿的地塊高出了市場預期近九成，地塊平均樓面呎價高達1.35萬港元。

然而，內地企業對外投資受到監管原因，內地房企這兩年已經較難見到以進取的姿態出現於香港公開投地市場。曾經最熱門的啟德區域，地價開始趨於理性。

去年12月，中海地產拿地平均樓面呎價約1.35萬港元，這個樓面價在當時創了啟德近19個月的新低。在這之後的3月、5月、7月，中海地產的拿地平均樓面呎價為1.37萬港元、1.3萬港元、1.18萬港元。

美聯測量師行董事林子彬對中國房地產報記者指出，“啟德項目發展規模大，投資額相對較高，加上受到外圍經濟及本地局勢等不明朗因素影響，市場氣氛趨保守，開發商報價也十分謹慎。按7月中海聯合體拿下的啟德樓面價計算，比之前附近的地塊樓面價低了超過13%。”

中國房地產報記者也粗略統計了2016年至2019年內地房企來港投資路徑，過去內地房企偏愛直接拿地，從2017年下半年開始，不少內地房企開始選擇舊樓收購，如雅居樂、碧桂園、奧園、萬科。

而選擇公開市場拿地的內地房企，往往不會單打獨鬥，而是選擇合作拿地。例如中海去年12月自己拿了一塊地開發後，今年的三宗啟德宅地均為聯合體形式，大大降低了風險。

紀言迅對中國房地產報記者直言：“對於內地房企來說，現在來港拿地步伐是正常的，每次投標也能看到身影。只是現在拿地會比較謹慎，會根據財力選擇自己拿地或者合夥拿地來分散風險。同時，對於一些財力稍微不足的香港房企來說，也願意和內地房企合作，這樣能加大競爭力。”

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香港市場的高毛利率

重倉香港的中海地產，也是看好香港未來發展。萊坊數據顯示，香港 5月一手成交了3246個部門，二手成交了4962個，雖然6月成交量有所下滑，但是4月、5月成交量已經回升至往年最高成交量。

“香港樓市供小於求，除了剛需買家還有投資買家，未來新房供應不足，對於房企來說，樓價未來有穩定增長的升幅空間，具有吸引力。另外，雖然現在香港經濟有些不穩定，市場有些悲觀預測，但香港樓價並沒有下跌趨勢。” 紀言迅說。

而中海地產一直屬於內地房企中表現較為活躍的，因為香港房價高，單個項目就是內地數個項目銷售額的綜合。

例如中海地產最早在啟德開發的啟德一號，作為 “港人港地”項目，銷售優先滿足港人的住屋需要，2016年首次推出就受到市場追捧，價格在1.5萬~1.9萬港元/呎（約14萬~17萬元/平方米）。

年報顯示，2016年中海地產在香港合約銷售面積為7.3萬平方米，合約銷售金額卻達到159.79億港元。相比之下，西部地區銷售了88.3萬平方米，合約銷售金額只有89.29億港元。

此外，中海地產在啟德區域項目的規劃一直往豪宅方向打造。對於追求毛利率要到30%的中海地產來說，香港項目也能帶來高毛利率。

雖然其在2016年之後不再統計港澳地區的毛利貢獻，不過2014年、2015年港澳地區的毛利貢獻達到了18.72億港元、31.5億港元，而這兩年港澳地區銷售額為50.63億港元、52.66億港元。換句話說香港項目的毛利率達到了40%和59.8%。

中海地產也希望能擴大在香港的優勢，現實卻是其在香港陷入了無貨可售的局面。數據顯示，2016年到2018年香港合約銷售面積不斷走低，從7.3萬平方米減少到2.5萬平方米，與此同時，合約銷售金額也從2016年的高峰159.79億港元銳減至2018年的55.18億港元。

有接近中海的人士對中國房地產報記者表示：“中海地產今年在香港的銷售額進入了全香港第五，超過80億港元，在內地房企在港的銷售額常年是第一名。加大在香港拿地，也是為了保持香港市場份額，和為了大灣區加大投入並沒有特別大的關係。”

值得注意的是，今年6月舉行的中海地產母公司中國海外集團（以下簡稱中海集團）40周年紀念酒會上，顏建國還表示未來十年，中海集團將在香港累計投資不少於3000億港元，涉及樓宇建造、工程建設、不動產開發等領域。

另一位接近中海的人士對中國房地產報記者指出：“中海集團在香港已經扎根了40年了，與香港政商關係很深厚。未來投入超過3000億元，也是為繁榮香港做出實際行動，這就包括了中海地產在香港拿地加大投資。”

錯失了2015年三四線樓市崛起的機會，中海地產寄希望香港市場能逆風翻盤。今年上半年公司銷售增速達到了29%，能否靠香港市場恢復往日榮光，依然是未知數。

（此文刊於中國房地產報8月5日05版 責任編輯 李紅梅）

流程編輯：曹冉京

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