雪梨房價大跌 全球最長牛的房市要變成長熊了？

以雪梨為代表，澳洲樓市正在以軟著陸的方式結束長達50年的超長上漲周期。

房地產行業監測機構CoreLogic的最新房價指數顯示，雪梨房價在過去的一年裡下跌了7.4%，這是自1990年2月以來最大的年度跌幅。

CoreLogic的研究分析師Cameron Kusher在推特上發布的圖表顯示，在澳洲最大、最貴的住房市場雪梨，截至今年10月，房屋價格已經從15個月前的周期性峰值下降了8.2%，這是30年來最快的下跌幅度。

《澳洲金融評論時報》最近調查的五位知名經濟學家認為，預計2019年澳大利亞全國房價指數將繼續下跌，原因主要包括信貸持續緊縮、抵押貸款利率上升、以及新供應激增導致市場進一步走軟。其中，經濟學家預計雪梨的下跌程度會拖累全國平均水準。

每位經濟學家都預測了2019年雪梨房價下跌的幅度。其中，Market Economics的Stephen Koukoulas最為悲觀，認為2019年雪梨房價將跌7.5%至10%之間；而全國範圍來看，預計房價將下跌5％至7.5％。

昨日，澳洲聯儲維持基準利率1.5%不變。這是50年以來的低點。分析普遍認為，如果通脹展望仍然向好，澳洲聯儲下一步動作將會加息。

儘管基準利率維持不變，澳洲當地大行已經有所行動。今年9月，西太平洋銀行（Westpac）宣布將房貸利率上調14個基點，成為當地四大行中首個加息的銀行。另有Suncorp和Adelaide Bank已經跟隨加息。CoreLogic表示，儘管上述調整幅度並不算大，但也讓房地產市場感受到“一絲涼意”。

此外，持續加碼的信貸緊縮政策、雪梨大量的新住房供應也使得房產市場的進一步復甦受阻。

澳洲政府沒有急於求成地頒布任何直接乾預樓市價格的政策或法規。無論是緊縮信貸還是限制境外人買房亦或是增加住宅供應，都屬於樓市間接調控措施，通過調整供給結構、引導購房需求影響市場行情。但房價一路下滑，說明市場價格對間接調控政策的感知也極為敏感。

房價下跌將持續多久？

Kusher發布的另一張圖表顯示，在過去的幾年裡，每當價格暴跌，雪梨房價需要幾年時間才能回到之前的周期性峰值。

比如，在1990年代初的經濟低迷之後，雪梨的房價花了5年時間才回到先前的峰值，且僅是名義來看，排除這一時期的通脹考慮。

這引發了市場對雪梨房價將在接下來一段時間內繼續下跌的擔憂，這可能會使雪梨經歷現代史上最大的一次衰退，超過1990年代初的衰退，當時正值澳洲1991年的最後一次衰退。

Kusher在推特上表示，這引發的另一個問題是房價需要多長時間才能回歸峰值。“從歷史上看，這可以很快，但往往發生在利率下降或政府刺激措施支持的背景下。但在這個階段看起來，兩者都不太可能。”