有人說，每個建案背後都有一段歷史，或喜或悲。若是購買的新房成了爛尾樓，應該算是悲劇的一種了吧，然而殊不知這爛尾樓的結局，亦是或喜或悲。
作為我國最有傳奇色彩的爛尾樓，“玫瑰園”可謂風雨十年。從開盤即售80套，到開發商挪用資金、國家實行宏觀調控、有關部門發現手續不全項目不合法，7年後資不抵債破產又拍賣，由上世紀末欠債6.5億的爛尾樓成功轉型，玫瑰園三期258號別墅成交價達3750萬元人民幣，在當時北京別墅市場上創下紀錄，引起極大轟動，一時間這朵昔日的“爛尾玫瑰”成為了北京高檔別墅的代表。
玫瑰園的驚心動魄最終有驚無險，但不是所有爛尾樓的結局都這麽幸運。作為我國虛假抵押金額最大的爛尾樓，2002年森豪公寓的開發商北京華運達房地產公司涉及虛假及重複抵押貸款，並將所得資金轉移，致使該項目停工，本是北京東二環內的黃金之地，到2005年形成爛尾長達四年，一直處於水深火熱中無人拯救。
不管結局大概率是悲是喜，如果買的新房變成了爛尾樓，都是十分令人糟心的事情。在建建案的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，爛尾樓形成的原因不一，但作為消費者對於其中細節都難以預料，那麽如何盡己所能進行防範呢？萬一不幸發生了，又有什麽及時止損的方法呢？
事前如何防範
由於爛尾樓只會出現在新建案的預售房，那麽最直接避免買到爛尾樓的方式自然是買看得見摸得著的成屋，這種情況下辦完貸款就能辦理交房手續，拿鑰匙裝修著手入住。成屋小區內部規劃也都一目了然，會更放心。
不過如果沒有合適的成屋可以買，下面這些防範方法也可以幫你降低買到爛尾樓的概率。
1、仔細查看五證二書
購房者購買“五證二書”齊全的房子，不但有利於避免爛尾樓，而且在後期辦理房產證時會更順利。反之，如果“五證二書”不齊全，意味著房屋手續不全，那麽辦理產權證很可能會拖上許久。
“五證”是指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《建案預售許可證》。五證會在售樓處進行公示，方便購房者查閱。五證齊全的建案才好在交房後辦理不動產權登記，保障購房者的利益。其中，《建案預售許可證》尤為重要。這是為啥呢？
原因在於，按照《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》中的規定，出賣人未取得建案預售許可證明，與買受人訂立的建案預售合約，應當認定無效，但是在起訴前取得建案預售許可證明的，可以認定有效。由於大量業主在進行購房時並無預售證，因此他們的購房款只能是一般債務，即在受償順序的末端。
“二書”具體指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，也會在售樓處進行公示。
2、盡量選擇實力強、信譽高的房企
論實力強、信譽高，選擇大開發商自然更有保障，可以避免很多潛在風險。大開發商品牌房企知名度高、開發實力雄厚，資金相對充足，質量也更有保障。同時，品牌房企擁有更好地物管服務，居住舒適度高。
如果心儀的房子開發商不是頂級的品牌房企，那麽就要綜合考察開發商的實力和信譽。
考察開發商的實力要從開發資質等級和經驗著手。開發商的開發資質等級是從注冊資金、開發資歷等綜合來評判的。資質等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發商的資質是一級和二級，說明開發商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發商，建案出現爛尾的幾率是最低的。開發商的經驗則是指其是否開發過多個建案，以及這些建案交房前出現糾紛的事件多與少等，要考察清這一點不僅要看案頭資料，可能還需要明察暗訪，多做一番功課。
除了實力，還要看信譽。誠信是衡量一個企業的重要標準，況且諸如地級市和縣城，多數的開發商都是本土開發商，開發資質等級可能是三級或四級，但如果不買他們的房子，那麽買房的選擇余地就很小了，因此要了解一下開發商的信譽情況。首先看開發商口碑。本土的開發商在當地一般會有一定影響力，親朋好友對其有什麽印象和看法，多方打聽應該就會有所了解。其次是了解開發商既往開發過的建案。這可能就需要了解向已經入住的業主了解開發商在工程質量、物業管理、是否按期貨房等方面；如果不方便直接了解，可以去房產網站的業主論壇了解。
3、把握合適的購房時機
據統計，房屋主體工程已經完成2/3的時候，出現爛尾的幾率一般較低。因此即使要買預售房，也最好選擇主體工程完成大半甚至即將完工的建案。如果受到內部認購、部門團購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢，那很可能意味著手續沒到位，規劃能否通過還是未知數。特別是城中村改造的項目，無法料到的風險則更多。
4、不輕信建案廣告，關注購房合約中延期貨房的相關條款
很多建案在銷售前都會進行高頻次的宣傳，極盡各種溢美之詞。對這部分信息千萬不要耳根子軟，一定要理性看待，要實際了解項目而不是輕信廣告。畢竟很多規劃信息，要落實到購房合約裡才受法律保護。付了定金後，在簽購房合約（預售房）時，合約中肯定會有延期貨房的相關條款，例如，延期多長時間，需要賠付總房款的百分之幾給購房者，因為不同房企規定略有不同，購房前一定要看好合約。至於購房合約裡還可能會有哪些雷區，不妨看看我們之前的文章《購房合約裡能讓你損失幾十萬的8大雷區 你知道幾個？| 財看見》
事後如何止損
如果豎起了以上避雷針，但買的房子最終還是不幸爛尾了，甚至房企資不抵債破產了，購房者又該如何維權，及時止損呢？
1、弄清產權歸屬
如果開發商宣告破產時房屋尚未建成，就會造成開發商對購房人不能履行責任。根據房屋買受方式的不同，可以分為兩種具體情況：抵押貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房屋的產權歸屬會產生不同影響。由於爛尾樓的產權狀況對購房人來說尤為重要，因此，購房者首先應谘詢專業的法律意見，弄清自己的產權歸屬。
另外，購買時還有幾件事要確認清楚。
首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押了;
其次要先向銷售方確定房子是否有產權證和銷售許可證;
然後了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押;
最後如果是拍賣房，應弄清產權過戶手續是否已經辦理等。
如果開發商破產後房已建成，購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產證：
（1）購房者應到工商行政部門，查詢建案開發企業是否按照法定程序進行了注銷;
（2）如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合法注銷證明，以及建案買賣合約原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經核實後，應當予以辦理。
2、團結力量大，分步交涉維權
在搞清產權歸屬後，購房者則應盡量與其他業主一起，獲得最大限度的法律支持。
首先，如果所購買的建案只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成後續工程，購房者的損失便可降到最少。
其次，若是已經遭遇“爛尾”危機，開發商的账戶裡還有資金的，或是能有其他方法支付房款的，業主向法院提起訴訟要求退房，然後從開發商處拿錢走人或者是申請法院強製執行拿錢走人，業主的權益可以得到很大程度上的滿足。但是爛尾樓開發商有能力退還房款的情況是極其少見的。
再次，若是開發商因為資不抵債而破產，則不可將房子退給開發商。因為退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關係，將由買賣關係變為債權債務關係。在爛尾樓糾紛中，開發商不僅僅只是欠著業主的房子，還會欠著銀行貸款和施工方的工程款，甚至還有著巨額的高利貸。買賣關係下的消費者享有優先受償權，但債權債務關係下的購房人則不享有此項權利了。這是為什麽呢？
建設工程優先受償權是指承包人對於建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償的權利，優先於一般的債權。《中華人民共和國合約法》286條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
同時，根據最高人民法院2002年6月在《關於建設工程價款優先受償權問題的批複》(以下簡稱《批複》)：消費者交付購買建案的全部或者大部分款項後，承包人就該建案享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。如果消費者已得到了建案的產權，建設工程價款優先受償權指向的應當是建設工程，也就是說當建設工程所有權屬於發包人所有的話，承包人能對建設工程行使優先權。但如果消費者已經得到了產權，也就是說建設工程已經不屬於發包人了，那消費者則會有比承包方更優先的受償權。
這就是為何我們首先要讓購房人弄清產權歸屬的原因。假如開發商最後因資不抵債，不得不宣布破產，其資產會被法院拍賣，而根據合約法償債先後的規定，消費者比一般債主更容易得到開發商的補償款(特別是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權的)。
另外，若決定要起訴開發商時，業主也必須要齊心一致，同時尋求專業律師團隊的幫助。如果開發商沒有資金退還業主房款，或者房地產開發公司人去樓空的情況，由於業主群體勢單力薄，消息也相對閉塞，組織能力差，漫長而艱辛的維權過程的場地和費用問題也非小事，加之有相當部分的業主記憶體在搭便車的心理，因此最好的方法是組織團結起來，聘請專業律師發起集團訴訟，才能達到最理想的效果。
其他注意事項-千萬不要停止還貸
買到爛尾樓不僅很難拿到房子，還面臨不得不持續還貸的問題。而長期的還貸又不是一筆小數目，的確可謂是雪上加霜。但即便如此，也不能自作主張停止還貸。
北京栩銳律師事務所的律師曾言：從法律的角度上來說，業主與開發商簽訂的房屋買賣合約和業主與銀行簽訂的貸款合約是兩個相互獨立、沒有交集的合約。不管業主的房子發生什麽變化，不管是倒塌了還是爛尾了，業主和銀行的債務關係是不受影響的。往嚴重點的方向說，業主因為房子爛尾而拒絕償還銀行貸款，銀行是有權利以業主的其他財產用來賠償貸款的。同時也會影響個人的信用記錄，所以說在業主維權的過程中，千萬不要停止還貸。
總而言之，爛尾樓爛掉的時間再長，也可能沒有維權成功的時間長，辛苦錢得來不易，選擇開發商還是要慎之又慎，做好預防，萬一遭遇不幸，也要拿起法律武器讓專業人士幫助自己保護自身的合法權益。
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