粵泰股份債務危機
撰文 | 海星
出品 | 大摩財經（ID：damofinance）
老牌房企粵泰股份（600393.SH）的債務危機正在進一步蔓延，昔日名震廣東的地產富豪楊樹坪能否度過難關？粵泰股份7月1日公告稱，控股股東粵泰控股及一致行動人城啟集團、廣州豪城、廣州建豪、廣州新意、西藏棕楓的全部持股已被輪候凍結，凍結股份數佔上市公司總股本的64.15%。凍結申請執行人為長城資產廣州分公司，凍結原因為：長城資產對收購的廣州豪城、廣州新意、廣州建豪、西藏棕楓四筆本金合計11.7億的債權進行重組，楊樹坪以及粵泰控股、廣州城啟等關聯公司對重組債務進行了擔保。因質押股票爆倉且逾期支付利息，長城資產向廣州中級法院申請強製執行。長城資產本是為解楊樹坪之危而來。2018年下半年起，粵泰股份陷入流動性危機——2018年底，粵泰股份有息負債54億，手頭現金不到4億，逾期本息近32億——導致上市公司部分銀行账戶被凍結，部分資產被查封，控股股東及一致行動人股權被凍結。為化解債務風險，粵泰股份聘請了長城資產來進行資產重組、債務重組。結果到了最後，長城資產需要強製執行楊樹坪的股權來抵債了。楊樹坪不是沒有開展自救。6月9日，粵泰股份將旗下優質項目打包售出，包括廣州嘉盛項目、廣州天鵝灣二期項目、淮南恆升天鵝灣80%股權、淮南粵泰天鵝灣20%股權和深圳中浩豐20%股權，以總對價63.97億元賣給了世茂房地產。
天鵝灣系列一直是粵泰的明星產品線。今年四月，北方信託曾打算對粵泰旗下廣州天鵝灣二期、恆升天鵝灣、粵泰天鵝灣及另兩個項目輸血48億資金，主要通過債務重組及新增開發資金的方式。沒想到僅一個多月，粵泰就變卦，將抵押融資換成了“回血”更快的“賣子求生”。
不過，上述資產出售充滿不確定性。其中，安徽江龍持有恆升天鵝灣10%的股權、粵泰天鵝灣10%的股權，但粵泰尚未取得安徽江龍放棄優先受讓權的聲明；中浩豐項目對應的底層資產為深圳賢合舊改項目，截至去年底粵泰仍未取得舊改項目的土地使用證；此外，上述交易標的都涉及訴訟查封事項。
楊樹坪困局
楊樹坪當年曾是廣東地產界的風雲人物。上世紀90年代，30多歲的楊樹坪從廣州鐵路系統辭職，下海搞房地產，創辦粵泰集團、城啟集團。彼時，楊樹坪的房產項目主打小戶型，很快脫穎而出，2000年後，楊樹坪打造的荔港南灣項目成為廣州明星建案，粵泰集團也成為與富力地產、合生創展等齊名的廣州十大房企之一。楊樹坪的城啟系也一度在資本市場意氣風發，先後入股廣百股份、廣州證券、收購老牌上市房企東華實業。2004年，楊樹坪控制的粵泰集團借殼東華實業（即現在的粵泰股份）上市。然而，楊樹坪在2005年因造假事件被罰七億，旗下多個項目被查封。楊樹坪及城啟系、粵泰股份飽受打擊，從此變得低調。沉寂多年後，楊樹坪一度攜天鵝灣項目再次歸來。2013年，楊樹坪將粵泰集團、城啟集團旗下的廣州天鵝灣項目二期、廣州雅鳴軒項目一期二期、城啟大廈等打包裝入上市公司平台，企圖重現城啟系往年風采。當時，楊樹坪作出業績承諾，即2015年至2017年的扣非淨利不低於12.5億元。數據顯示，2015年至2017年，粵泰股份的扣非淨利分別為0.33億、1.4億、11.75億，合計完成了13.5億的扣非淨利。在此期間，粵泰股份扣非淨利逐年猛增，增長率分別為88%、350%和741%。過快的增速剛好完成業績承諾，引發監管問詢。當時的問詢公告顯示，粵泰股份通過整體出售或收購較為成熟的地產項目，實現的上市公司盈利佔淨利潤的近八成。其中，粵泰股份2016年通過收購楊樹坪所持的柬埔寨項目，實現扣非後淨利潤約1.02億元，佔當年淨利潤的70%。粵泰股份2017年轉讓淮南置業90%股權及其所持淮南中校區項目，就實現了扣非後淨利約6.68億元，佔當年淨利潤的57%。2018年，粵泰股份原計劃增發收購江門碧海銀湖100%股權，失敗後又改為以23億現金收購該標的60%股權。值得一提的是，該項目是楊樹坪於2017年斥資18億從李嘉誠手中受讓而來。不過，該收購計劃最終因上市公司始終沒錢而終止。主業不振，僅玩資本，粵泰股份在流動性吃緊的2018年很快吃到了苦頭。2018年年報顯示，粵泰股份營收32.76億，同比降41%；淨利2.9億，同比降75%；扣非淨利0.02億，同比降99%。前不久，楊樹坪還收到了廣東證監局對其出具的警示函。原因系其承諾自2018年6月21日起9個月內增持上市公司不超過10億的股票，但最後也沒有實現，成了忽悠式增持。重重危機之下，楊樹坪還能再次東山再起嗎？
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