中美貿易戰：A股上市房企的美國布局何去何從

　　中美貿易戰：中資房企的美國布局何去何從

　　國際金融報

　　3月23日凌晨剛過，時針的擺動悄然移過12點的方向，東半球即將進入一天中最黑暗的時刻。

　　根據華盛頓傳來的消息，美國總統川普當地時間3月22日簽署總統備忘錄，依據“301調查”結果，將對從中國進口的商品大規模徵收關稅，並限制中國企業對美投資並購。白宮預計，新的關稅可能影響到約1300個自中國進口的商品。川普在白宮簽字前對媒體說，涉及征稅的中國商品規模可達600億美元。

　　中國當然不會任美國欺壓。

　　3月23日，商務部發布了針對美國進口鋼鐵和鋁產品232措施的中止減讓產品清單並征求公眾意見，擬對自美進口部分產品加征關稅，以平衡因美國對進口鋼鐵和鋁產品加征關稅給中方利益造成的損失。

　　受中美貿易戰影響，全球股市大幅下跌。A股三大股指今日大幅低開，滬指跌破3200點，鋼鐵、船舶跌幅居前，地產行業亦不能幸免。

　　著名經濟學家宋清輝在接受《國際金融報》記者採訪時表示，隨著中美貿易戰的不斷更新，未來有愈演愈烈之勢，給未來一段時間內中國經濟政策帶來較大不確定性。短期內，勢必會對中國房地產行業產生一些負面的影響，中長期則需要看國家政策的變化。

　　境外投資

　　同日，SOHO中國董事長潘石屹在接待Asia Society成員一行直言美國發動貿易戰是歷史的倒退。

　　對於7年前便遠渡大洋彼岸的潘石屹而言，這個市場他並不陌生。

　　2011年，潘石屹前後一共投資了5億到7億美元用於紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目。一年後，其妻張欣再攜6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場49%的股權。

　　2013年，張欣和巴西財團以7億美元（大約43億人民幣）將美國通用汽車大廈40%的股權收入囊中。這次交易讓張欣成為當時單個中國投資者在美國最大的不動產投資之一。

　　縱觀中國地產行業，境外投資不在少數。

　　碧桂園深耕馬來西亞；綠地戰場最大，投資項目跨越四大洲；央企保利則另辟蹊徑從略顯冷門的非洲開始入手，而美國、澳大利亞則依然是中國房企資本最青睞的海外投資目的地。

▲ 圖片來自互聯網

　　此種現象在宋清輝看來，是源於國家“走出去”戰略步伐的加速推進，以及美國市場投資商機的湧現，中國房企赴美布局已成為有實力的企業轉型更新的“必修課”。

　　宋清輝指出，然而中國房企赴美布局，短期內實現盈利的機會並不太樂觀。因為中國房企在海外布局的過程中，仍舊面臨著海外政局、當地法律、市場環境以及環保要求等一系列難點。

　　“雙萬”布局

　　除了SOHO外，萬科、萬達、綠地等均在美國有所布局。

　　2017年10月24日，萬科創始人、原萬科董事會主席王石對媒體表示，萬科自2012年開始在美國投資，至今已經5年，大約投資了50億美元（約330億人民幣）到房地產上，項目遍及舊金山、紐約、西雅圖和洛杉磯，主要集中在紐約。“我們並不是跟著項目投資20%或30%，我們的第一個項目投資達到75%，對方佔25%。”王石說。

　　此外，王石表示，到目前（2017年10月24日）為止，萬科在美國的這些項目中沒有派一個人，大部分的管理人員，如總經理、會計師、項目經理全是當地招聘，主要是本地人為主。

　　然而，《國際金融報》記者翻閱萬科A歷年財報發現，公司並未對海外業務及項目作進一步披露和說明，故未可知萬科是否對海外地產業務和項目實現集團並表處理。

　　據《國際金融報》記者不完全統計，萬科在美國房地產市場已與本土開發商至少合作開發了8個房地產項目，中2個項目位於美國的舊金山。

　　“東53街100號”為萬科位於美國紐約的首個住宅項目，由萬科與美國地產開發商RFR和Hines共同開發，並且與信達共同投資的住宅公寓，由福斯特（Foster）建築事務所設計。

　　2015年針對“東53街100號”的一篇報導顯示，該項目平均價格預計會達到26萬元/平方米左右。

　　此外，公開資料顯示，萬科在紐約還有萬科曼哈頓列克星敦610號項目，在舊金山還有富升街201號項目等。

　　萬科在美國大肆起舞的時候，萬達也沒有閑著。

　　2017年初，萬達集團董事長王健林的豪言猶在耳畔，彼時萬達尚未遭遇“滑鐵盧”。

　　王健林直言“從2012年到2017年，萬達已經在全球十多個國家投資，投資額超過150億美元，其中在美國一個國家就投了100億美元，所以我在美國是很受歡迎的。”

　　隨後，萬達集團一路賣賣賣，目前在海外地產項目僅余美國兩個項目。

　　據知情人士對媒體透露，萬達為在芝加哥的一個酒店、辦公樓和公寓綜合項目，以及在加州比佛利山莊的一個開發項目尋找買家。“萬達尚未就出售這些項目做出最後決定，仍有可能選擇保留它們。萬達此前估計在這些項目的投資成本總計21億美元。”知情人士中一人如是對媒體說。

　　《國際金融報》記者對於向萬達方面求證，其相關負責人表示不予置評。

　　不同於“兩萬”，綠地集團在美國的房地產類投資主要位於洛杉磯。

　　2013年7月，綠地集團與美國加州教師退休基金簽署合作協定，收購該基金所持有的美國洛杉磯中心區大都會項目，項目總投資達10億美元，綠地集團獲得洛杉磯市中心大都會地塊，佔地面積2.56萬平方米，規劃建築面積15.32萬平方米，建造一個四星級酒店和三棟高級公寓，分兩期進行，預計將在2018年完工。

　　兩年半後，這個綠地在美國的首個地產項目一期住宅樓終於實現了結構封頂。

　　綠地2017年半年報顯示，其洛杉磯大都會一期及二期住宅共有24.25%的面積完成預售。而整個原計劃投資10億美元的洛杉磯大都會項目（包含酒店和兩期住宅），目前總投資額已達125.82億元。

　　此外，2014年1月下旬，綠地還與洲際酒店集團簽大約作建造洛杉磯綠地英迪格酒店。2014年2月中旬，總投資10億美元的“洛杉磯綠地中心”正式開工建設。

　　除強勢布局洛杉磯外，綠地在紐約布魯克林及加州舊金山也有投資。

　　2013年10月2日，綠地集團以70%的持股比例與Forest City Ratner Companies（森林城公司）成立合資公司，共同收購開發後者持有的布魯克林大西洋廣場地產項目，總投資預計超過50億美元。

　　首個可售中上等住宅項目定名為“范德比爾特街550號”，截至2017年6月30日，“范德比爾特街550號”近半數已完成預售。

　　2013年12月，綠地集團（美國）和美國森林城瑞特納公司合作成立“綠地森林城合資有限公司”，開發“紐約太平洋公園項目卡爾頓街 535號（B14 號公租樓）”。截至2017年6月30日，該項目在報告期內的出租面積為9531平方米，租金收入為61.92萬元。

　　2016年8月18日，綠地美國公司與平安信託、雅居樂集團和寶豐資本聯合收購位於加州舊金山的牡蠣灣地產項目。該項目佔地42英畝（大約17萬平方米），綠地美國公司為第一大股東，計劃投資10億美元將其打造成集辦公、科研和休閑一體的生物科技產業園。

　　何去何從

　　除此之外，美國的版圖上也不乏泛海、上海建工、金地、海航等的足跡。

　　中泛控股作為泛海集團旗下重要的海外發展平台，布局的一大重點就在美國。目前中泛控股在美國共有5個房地產開發項目，分別位於洛杉磯、紐約和夏威夷，截至2017年6月30日止，已投入資金15.16億美元。

　　由於上述項目目前正處於初期階段，大多尚未開始運營，中泛控股2017年上半年房地產開發板塊帶來的收入僅200萬港元，主要來自於夏威夷科琳娜一號地項目的短期租金收入，息稅前虧損950萬港元。

　　相較於這些明星企業，上海建工的知名度雖不高，但其進入時間卻提前了20多年。

　　1988年改革開放後的第一個十年，上海建工在紐約成立了全資子公司上海建工美洲公司，業務涵蓋總承包、建築管理、房地產開發和房地產基金管理，目前在美國房地產項目投資已超過30億美元。

　　上海建工美洲公司目前分別在紐約曼哈頓和洛杉磯市中心有兩個豪華公寓在售，位於紐約法拉盛核心區域的一個商業綜合體，此外洛杉磯市還有兩個經營中的豪華度假酒店。

　　其中，位於紐約曼哈頓核心地段的豪華公寓Manhattan View，特享最多達20年的房產稅減免，是曼哈頓房產市場上為數不多的減稅政策建案。其2016年年報顯示，上海建工在美國5個共有在建項目，合約總金額達21.73億元。

　　這場中美貿易大戰或許讓市場嗅出了一絲不確定的氣息。

　　那麽，對於已布局或計劃布局美國的房企來說，未來之路應如何走？

　　宋清輝坦言，此類企業應注意了解目前國家的一些政策底線。在國家把房地產被列為敏感行業的背景下，房地產企業需主動適應“新常態”，逐步減少甚至暫停海外投資活動，待進一步對境外投資的標的進行嚴格考察，以遏製盲目決策等問題。