借名買房，房子到底是誰的？

編者按：房地產行業繁榮發展的另一面，是與房屋相關的各種矛盾和糾紛日漸突顯，各類房屋合約糾紛案件在各級法院的民事審判中已佔據相當大的比重。中國房地產報新媒體特為此開辟法問專欄，為買賣雙方解讀房地產糾紛以及相關法律法規。如果有相關的法律問題，歡迎您在後台留言谘詢。

案例：

幾年前，劉女士和王女士在山東半島的一個海邊城市共同買了一套海景房。由於劉女士和王女士都已經退休無法獲得貸款，就以王女士女兒的名字買房，劉女士和王女士共同支付了首付款，並以王女士女兒的名義貸款。之後，王女士退出，兩人約定房屋歸劉女士一人所有，由劉女士繼續按月還貸，這樣的狀況一直持續多年，最近王女士的女兒突然提出自己要買房，需要貸款，因為已經貸款買了一套房所以銀行不給她貸款，現在她要把這套房子賣了。劉女士不同意賣房，認為王女士的女兒不是真實的房屋產權人，其沒有權利賣房。劉女士以上述理由向法院提起訴訟，要求法院確認房屋的所有權。

案例評析：

本案房屋“真實權利狀態”與“登記狀態”明顯不一致。那麽法院應當如何確權呢？

一種觀點認為，根據當事人提供的購房首付款支付、房貸的償還、雙方之間關於借名買房及所有權歸屬的約定等證據，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關係，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋並取得所有權，被借名人雖然根據相應的房屋買賣合約等檔案被登記為房屋所有權人，但這非當事人的真實意思表示，據此做出的權屬登記導致了最終形成的登記權利狀態與真實權利狀態不一致，此時，不動產登記簿的權利推定將因有證據證明權屬的真實狀態而遭到否定，從而應回歸真實權利狀態，故當事人請求確認房屋所有權，法院應予以支持。

另一種觀點認為，借名人與登記權利人之間關於房屋所有權歸屬的約定只能約束合約雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協定的約定直接取得房屋所有權。

律師支持第二種觀點。借名人劉女士在這種情形下的法律“身份”是真實“的債權人”，而非真實“物權人”。

當事人雖然約定了房屋所有權歸屬於借名人，但該約定並不發生物權效力，房屋所有權因此並未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產生了以在符合法律規定和合約約定的條件時完成物權變動為主要內容的債權債務關係。該約定具有債權效力，被借名人因此對借名人負有相應的協助辦理房屋所有權轉移登記的義務，借名人因此而成為這一關係下的債權人。

由於登記權利人就是真實物權人，其享有房屋所有權，故登記權利人將房屋出賣給第三人，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約行為，並不能否認其對外的處分行為系有權處分。

律師建議：

建議劉女士撤銷請求確認房屋所有權之訴，而改打借名買房合約之訴，請求法院判令王女士的女兒將房屋過戶給劉女士。

北京高院在《關於審理房屋買賣合約糾紛案件若乾疑難問題的會議紀要》（京高法發［2014］489號）第十條中即規定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合約之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續”。

法院對於借名人買房行為，認定其是否有效，應根據法律、行政法規的強製性規定加以認定，如不存在無效情形，則判令被借名人為借名人辦理房屋過戶登記手續。

本案律師點評由北京市漢華律師事務所張克賢律師提供

責任編輯：何可信 李葉

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