無購房資格想要借名買房？當心錢、房兩空！

因為房地產限購政策的影響，不少沒有資格或貸款困難的買房人便想到借用他人名義來購房。“借名買房”通常發生在熟人或者親人之間，但借名買房隱藏著諸多風險，一不小心就會錢、房兩空。

案例回顧

夏女士夫婦打算定居深圳，有意買房，但由於深圳有限購政策，兩人都沒有購房資格。丈夫和深圳市某某公司的法人代表范某是朋友，得知此事後，范某表示可以為“借名買房”提供幫助，即自己先登記由夏女士夫婦付款購買的房產，待他們滿足購房條件後再行過戶。

經過商議，夏女士夫婦委託范某進行借名買房，並出資房屋全款900多萬元（含稅及中介費用），分十次轉账給范某。當年內范某辦妥房產證，將其登記在公司名下，夏女士一家人住了進去。後來，深圳市某某公司出具了書面承諾，確認夏女士借名買房的事實，承諾在她滿足購房條件後就辦理過戶。

後來夏女士通過繳納社保達到了購房條件，但多次催促范某辦理過戶，都被告知暫時無法辦理。

過了兩年，擔心房子一直不過戶會有風險，夏女士便委託朋友查詢房子的產權狀態，結果讓她吃了一驚：房產已經被深圳市南山區人民法院查封了。原來，深圳市某某公司在持有房產證後，曾向其他機構借取高額貸款，而房子在不予還款、遭起訴後被法院查封。

案例分析

“借名買房”是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。借名買房的風險極大，這一點上文中的夏女士夫婦並沒有清晰認識到。

法院認為，借名買房成立但不能主張物權當事人對不利後果應有所預見。

南山法院一審認定，夏女士借名買房的事實成立，與深圳市某某公司的委託合約有效；但是公司借貸時，涉案房產確實登記在其名下，且涉案房產已被查封並被申請強製執行，法院也對此予以認可。

法院認定，夏女士對於涉案房產登記在深圳市某某公司名下可能面臨的不利後果應有所預見，且夏女士對於涉案房產未能辦理過戶登記存在過錯，法院不支持其要求確權、辦理過戶的請求。

借名買房有哪些風險？

1

名義產權人反悔

名義產權人反悔或偷偷將該房屋出售，而出資人又沒有證據證明其為該房產的實際出資人以及產權人的，想要取得產權或收回房款就比較困難。

2

借名買房合約無效

如果借名購買的為國宅等特殊房屋，買房合約將可能被視定為無效。

3

名義產權人陷入糾紛

在過戶給出資人前，如果名義產權人有債務或者離婚糾紛等情況，則房產很有可能被查封或者被拍賣。

4

過戶困難

房屋滿足過戶條件的時候，名義產權人不一定配合辦理房屋過戶，出資人有房子無法過戶的風險。

在法制社會下，借名買房的行為很可能會因為某些原因被認定為無效合約，無效行為。但是這也是要視具體情況而定的。在借名買房的情況中，哪些為有效購房，哪些為無效購房？

借名買房無效的情況：

1

借名購買國宅等政策性保障住房

政策保障性住房屬於政府組織建設的為保障特定群體利益的住房，如果借名購房是為了獲得政策保障性住房，雖然沒有違反法律法規的要求，但是卻佔有了特定群體的購房份額，在一定程度上侵犯了低收入群體的購房機會和利益，發生糾紛時，法院可能會對其以損害公共利益的手段簽訂的購房合約和協定作出無效的宣判。

2

借名購買部門集資房

一般而言，部門集資建立的部門房的受益群體是部門的職工，是部門給予本部門員工的獨有福利。如果該部門的員工自願放棄這個名額給部門外的人使用，借名購買部門集資房，對該員工來說，屬於自願放棄或者是轉讓自己的名額權利，形成的借名買房行為並沒有違反法律法規的規定，從這一層面來說，應該屬於有效借名買房。但是如果是購房名額有限，該部門並不是所有職工都有購房資格，那麽該行為就對其他人的權益造成的損害，一旦發生糾紛，購房合約或者是借名協定是要被判無效的。

借名買房有效的情況：

1

違反限購政策而進行的借名買房

在城市限購的政策環境下，購房當事人因失去購房資格，而借有資格無購房需求之人的名字購房，就構成了借名買房的行為。針對此行為的有效性，部分法院認為，雖然借名對抗當地樓市限購限貸的政策性規定，但並沒有在法律責任上造成什麽危害，尤其是交易雙方還是自願行為，所以認定該行為為無效並不合適。只要簽訂有正式的協定和合約，一般而言，可以判定為有效。

2

違反限貸政策而進行的借名買房

與限購性質相同，如果購房人是受限於個人原因無法向銀行貸款或者說是在貸款方面不符合銀行的審批放貸要求而無法買房時不得不借名購房，也是借名買房的一種表現。但是從政策層面來判斷，該行為損害的可能是銀行的利益，而不是社會公共利益，所以，該行為只要經過正規的簽約、協定或者是合約約束，雙方沒有因此產生矛盾的話，會被判為有效借名。

注意

判斷借名買房協定有效與否的主要思路是當事人責任劃分清楚，借名協定中對房屋權屬明確規定，不出現“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合約，損害國家利益”“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”“以合法形式掩蓋非法目的”等內容和目的的行為，為穩定社會秩序，均可判定為有效。

如何防範、規避借名買房帶來的風險？

1

弄清楚所購房屋的性質

如果所要購買的房屋是拆遷房、安置房、國宅等有政策限制交易條件的房產，那麽最好不要購買，以免發生糾紛，造成房錢兩空。

2

簽合約需言明房屋所有權歸誰所有

借名買房一般是實際出資人，因此，應當在借名買房合約中格外注明“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關”等特殊條款，防止因房屋所有權不明確，為日後發生糾紛埋下隱患。

3

借名買房人留存足夠的證據

出資的原始憑證，如存折、購房發票等，務必保存好。這樣一旦名義產權人對借名買房合約的約定反悔，借名買房人就可以憑借足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權歸借名買房人所有。

4

約定嚴格的違約責任

為防止名義產權人違反借名買房合約的約定，將該房轉讓或抵押給第三人，在借名買房合約中最好約定：登記購房人不得過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給第三人等等;如果出現此類違約情況，就要承擔相應的違約責任。

資料來源：遼寧電視台、律師來了、聊宅

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